地块前期策划报告

九江濂溪区姑塘镇恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告编制：2018-22019/12/112恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告项目地块分析一项目基础认知二项目发展机遇研判三九江房产市场回顾四项目产品定位分析五项目目标客群六项目开发及产品建议七报告目录项目经济测算八2019/12/113恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告PART1项目地块分析2019/12/114恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告鄱阳湖姑塘镇项目地块•项目地块位于城市边郊的姑塘镇，属于原恒生化纤厂土地范围，临近中国第一大淡水湖——鄱阳湖•地块与主城区的直线距离13公里，车行路程约22公里项目地块卫星图项目地块分析——地理位置：2019/12/115恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告普通公路九江环城高速项目地块•大交通：机场、陆路等外部交通发达•小交通：区域公路路网发达，城市公交30分钟一次武汉G50合肥项目G105G50G70昌北机场九江庐山机场G65海空港时间距离至九江高铁站50分钟至九江庐山机场80分钟至昌北机场120分钟九江高铁站•地块至九江城区有公路直接相连，交通较为通畅，同时有城际公交连接姑塘镇和市区，接送大量工业园职工上下班往市区项目地块分析——交通分析：2019/12/116恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告开发用地约246亩恒生化纤厂生活（生产）区地块鄱阳湖水域谷山湖水库水坝拦湖道路农田绿地项目地块分析——土地规划描述：•总待开发面积约246亩（包含7块土地）•7块待开发地块呈散状，整体分布于恒生化纤厂生活区的西侧•靠山、临湖是地块所处环境的最大特点2019/12/117恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告开发用地约246亩恒生化纤厂已出让地块统计序号出让面积（亩）用地性质容积率商业比例单价（万元/亩）总价（万元）112.74居住2.50841069.55126.46商住2.010%88568.7748349.13商住3.560%1266190.3737440.66商住3.050%1265122.6371519.4居住2.00791532.2643663.46居住1.50633998.2856754.64商住2.010%884807.968•已出让土地面积总计：246.49亩•出让地价总计：23289.85万元•地块成交均价约：94.49万元/亩项目地块分析——地块出让分析：2019/12/118恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告谷山湖水库/沿湖路恒生化纤厂/生活区鄱阳湖视角恒生化纤厂/生产区•地块周边被恒生厂围绕着：西北角临着谷山湖水库，其余区域均为恒生化纤厂的老生活区和远处的生产区项目地块分析——周边环境：2019/12/119恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告项目地块分析——地块现状：空旷净地（生活区）基本农田（7号地块）生活区荒地生活区荒地生活区活动用地生活区荒地•地块现状以老旧待拆迁的生活区为主，部分地块为空旷的活动场地或废弃的荒地•1-6号地块整体高差不大，较为平整，但7号地块为高差达24m的小山坡，为废弃的农田，且与主要地块被河沟分离2019/12/1110恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告①姑塘镇--鄱阳湖生态山地②鄱阳湖花海美景③姑塘镇老海关④马祖山森林公园③④②①•地块外部资源：临近鄱阳湖花海，拥有省级文物单位姑塘老海关，周边生态山林环境保持良好，且距离马祖山森林公园非常近项目地块分析——周边自然人文资源：2019/12/1111恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告难点1：区域荒凉，认知度低本项目地块所处区域远离城区，同时也不是地方的传统景区地段，区域认知程度较低难点2：工业厂区，存在污染恒生化纤厂生活区紧邻其工业生产区，多少会带来一定程度的污染，包括气味、空气质量、粉尘、水源等，都存在污染的可能难点3：原始资源，利用困难地块周边存在湖泊、农田、山林等诸多自然资源等，如何将地块的原始资源、植被、生态充分利用，对开发的难度要求非常大难点4：地块分散，开发较难地块分为七块土地，而且部分土地相互间并不连接，或者被其他建筑切割开，难以统一开发和后期的管理项目地块分析——地块开发难度分析：2019/12/1112恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告项目地块分析——地块开发难度分析：从调研分析可知，周边化工厂密布，对项目开发影响极大：•项目东北角，为重化工厂区，距离2.5KM范围内有分布近10家各类化工厂•其中最近的赛得利化纤和海螺水泥，距离不足1公里海螺水泥赛得利化纤大唐化学金鼎五金恒生化纤维科印染九宏新材料项目地块2019/12/1113恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告城市郊区厂区用地·周边配套发展程度较低·有丰富的天然湖景资源·有较便利的道路直通市区项目地块属性初判2019/12/1114恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告PART2项目基础认知2019/12/1115恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告项目基础认知——区位解读：姑塘镇基础概况姑塘镇是江西省九江市濂溪区下辖的一个镇。位于庐山东麓、鄱阳湖之滨，距九江市城区13公里，这里风景秀丽，四季分明，气候温和，土地肥沃，物产丰富，是九江有名的鱼米之乡全镇三面环水、一面依山，九星公路穿镇而过；东濒鄱阳湖，与湖口县隔湖相望，南界谷山湖，与海会镇山水相接，西连威家镇，与株桥、新华村毗邻，北接娘池河，与虞家河乡开天村以河为界常年气候温和，镇域面积约50平方公里，辖2个居委会，八个村委会，人口3.58万人。该镇具有悠久的历史文化底蕴和优越的地理位置。镇内经济发展良好姑塘镇是江西四大古镇之一，具有悠久的历史文化底蕴和优越的地理位置：①成形于三国和西晋，具有悠久的历史文化底蕴和优越的地理位置。清雍正元年（1723年）设立九江钞关姑塘分关，姑塘水运要冲的地理优势、货物集散地的重要地位更为突出，姑塘全盛期商号千百家，人口逾两万，为古城浔阳所不及。②到了清道光年间(1821—1850年)，这里已是“居民稠密”，“烟火数千家”。“商贾货运，行旅往来”“帆樯蔽江、人货幅凑，日夜不绝”。景德镇的瓷器，赣抚平原的大米，修水、婺源的名茶，万载的夏布，都经姑塘集散。姑塘招商纳贾，车盖楼船应接不暇，这里应运而生的茶楼酒肆比比皆是，妓院、赌场、戏院随处可见，人流如梭，车水马龙。镇上茶行、鱼行、米行、瓷器、肉店、烟店、货栈码头、会馆、驿站招牌五彩缤纷，眼花缭乱。人们将姑塘称之为“大姑塘”。2019/12/1116恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告鄱阳湖蛤蟆石①东临鄱阳湖草滩②西靠湖岸山林③北接马祖山国家森林公园④南望谷山湖水库项目基础认知——地块核心资源：国家级马祖山森林公园，山上有马祖寺、香积寺、猴洞、白莲池等古迹。鄱阳湖草滩马祖山国家森林公园鄱阳湖花海沿湖岸山林、风车2019/12/1117恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告①姑塘名胜古迹甚多。有姑塘海关遗址、炮台山，太平军在姑塘与湘军激战后修缮的阵亡将士墓，保存完好的英国传教士德辅仁、德贾氏合葬墓等名景胜迹②十湾九庙(实际有十余座庙)，已知名的有英国、法国两教堂、万寿宫、孟公庙、靖王庙、令公庙、白泉寺，最有名的大姑娘娘庙③境内还有广信、夏家、廖家、凌家、叶家等众多古桥，特别引人注目的是姑塘街上八湾的桥上桥、桥下桥。盛极一时的姑塘海关遗址，鄱阳湖滨姑塘系明清“海关”，为省文物保护单位姑塘老海关遗址项目基础认知——地块核心资源：2019/12/1118恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告姑塘镇，俗名姑塘，初称贞女浦。先后有过贤女浦、女儿浦、女儿港之称宋代黄庭坚诗：“五老峰前万倾江，女儿浦口鸳鸯双，惊飞何处沙上宿，夜雨钓船灯照窗。“大孤山本指姑塘对面鄱阳湖中的孤岛鞋山。北魏地理学家郦道元在《水经注》说：“又有孤石介立大湖中，周回一里，竦立百尺，矗然高竣，特为环异。”故名孤石。九江桂花茶饼，历史上是江西四大名品糕点之一。它起源于宋代江洲(今九江)的姑塘。当时，姑塘已是繁华闹市。宋时江洲的茶叶、大米、鲜鱼等土特产均由这里进出口，景德镇的瓷器，本省的木材、毛竹也经此转运外省，往来贸易船只很多，商贾云集，茶楼酒肆林立。近代口岸——清光绪27年(1901年)，八国联军入侵北京，清政府与帝国主义签订《辛丑条约》，英国人赫德趁机提出将姑塘关划归九江海关管辖，赫德在姑塘大兴土木，建海关楼、别墅、耶稣教堂等项目基础认知——地块核心资源：2019/12/1119恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告山MOUNTAIN湖LAKE史HISTORY综合当地的自然、人文、历史等资源，定位这个项目的旅游资源——因此我们赋予这个项目“山林”“湖光”“历史”，这三个标签2019/12/1120恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告深度资源挖掘：项目是九江鄱阳湖沿岸唯一具有旅游属性开发的地块，可以借势鄱阳湖美景、姑塘古镇以及庐山东麓的生态资源，为本案的禅修养生、滨湖度假、旅游休闲提供多元主题马祖山景区资源庐山山麓资源鄱阳湖资源古镇旅游资源宗教历史资源养生度假资源项目基础认知——地块核心资源：2019/12/1121恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告PART3项目发展机遇研判2019/12/1122恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告国内旅游市场业正在顺应这种历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变特点是旅游产品的升级观光旅游→休闲旅游→度假旅游背景资料：①国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；②当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；③当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；④达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。国内旅游地产的发展——旅游度假假地产，下一个增长期旅游市场经济环境项目发展机遇——宏观环境：2019/12/1123恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告2012-2016年九江人均GDP20122013201420152016人均GDP（元）2978533500370973950543338增长率11.50%10.10%9.90%9.30%8.90%29785335003709739505433380.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%05000100001500020000250003000035000400004500050000人均GDP2012年-2016年九江人均GDP保持着9%以上的平均涨幅，2016年人均GDP达到43338元，即6294美元分析：经济指标显示九江已跨入成熟的度假旅游阶段，大型旅游度假地产项目在城市已具有一定消费力$1000$2000$3000$5000$6294观光旅游休闲旅游度假旅游成熟的度假旅游方式九江居民人均GDP项目发展机遇——宏观环境：2019/12/1124恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告国内旅游地产的发展----旅游地产是未来发展的热点在时下住宅地产被调控，商业地产仍处于“商住倒挂”的泥潭之际，旅游地产或是调控背景下地产商们另一个可选之路。任志强曾直言：“随着中国旅游从观光旅游向度假旅游发展，继住宅、商业地产开发热潮之后，旅游地产将会成为市场下一个热点。”“中国目前已经进入休闲旅游地产时代。”北京大学旅游研究与规划中心主任、教授吴必虎称，根据专家预测，2015年人类将会进入到一个休闲时代。中国房地产协会副会长朱中一表示：在一些省市制订的“十二五”规划中，已经有27个省区市把旅游业作为支柱产业或者第三产业当中的领头产业，这说明各地对这项工作非常重视。项目发展机遇——宏观环境：2019/12/1125恒生化纤厂项目/地块前期策划分析报告2017年九江旅游工作重点打造“两圈两带”旅游发展大格局其中包括沿鄱阳湖旅游经济带策应2017江西旅游——“旅游+”的融合主题，丰富旅游业态分析：本项目多元化开发主题，恰好策应2017全省旅游开发——“旅游+”主题，同时多元主题的旅游地产也是