房地产经纪公司面临的法律风险

房地产经纪公司面临的法律风险纵观近10几年来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介行业从无至有的发展起来。特别是随着商品房的出现，福利房制度的改革以及货币化分房制度的兴起，房地产市场逐步开始市场化运作，以往的售楼方式逐渐被市场所淘汰，而二手房市场也随着经济的发展日趋活跃，房地产中介业继续健康稳步发展。随着楼市的火爆，各行业分工的细化，当今的房地产中介服务也逐步分化为房地产评估、房地产咨询、房地产经纪等一系列个性服务活动。房地产经纪是指委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动，其活动属于民事法律范畴。由于房地产经纪企业不再为单一的卖房市场——一级房地产市场中的房地产开发企业和二级市场的房地产产权人服务，而是要提供更多的服务给普通购房者，因此经纪公司充当“中间人”的职责和角色就尤为重要，同时不可避免的，房地产经纪公司在房地产交易活动中所面临的各种法律风险也愈来愈多。在房地产经纪活动的民事法律关系中，各相关主体的联系主要是通过与房地产经纪的相关合同，例如代理合同、居间合同、行纪合同等来完成的。因此作为经纪公司与房屋产权人、购房者等合同主体，签订合同最基本的目的旨在交易过程中尽可能避免风险，实现交易目的，获得预期利益。而目前，我国房地产经纪公司主要面临的风险主要分为外部风险和内部风险。外部风险属于政策类变动带给企业的经营风险，不可控性大；而内部风险属于企业管理范畴内的，只要认真总结、控制并加以管理，有些风险是可以防患于未然的。外部风险：来自法规政策方面的风险由于我国的房地产经纪较西方发达国家尚处在一个初级发展的阶段，房地产经纪领域的法律法规、行业规范、市场经验等都相对缺乏。同时房地产行业作为我国国民经济的重要组成部分，政府随着市场的发展势必不断调整制定新的政策，出台系列法律法规，对房地产市场进行宏观调控。这必然使得我国房地产经纪在较长时间内处于一个相对不确定的环境中。在房地产交易的过程中有可能出现国家法律法规颁布、修改或废止的情况，因此，经纪公司应当在合同的附则中加以约定出现政策更变的处理办法。以免出现交易双方都不愿承担政策变更后的多余费用支出而导致合同无法履行的情况。内部风险：1、来自房地产交易主体方面的风险交易主体的风险一般是指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的的法律要求，主要是指出卖人不是房屋所有人或者未获得房屋所有人的有效授权。而容易导致买卖合同效力待定或无效的情况有以下几种：未经其他房屋产权共有人书面同意私自出售房屋；夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；未经所属单位书面同意擅自将单位拥有部分产权的公房出售对于不同的房产所有人，其在房地产市场交易的动机各不相同，有出卖人想低买高卖投机房产，有出卖人陷入财务危机后以房抵债急于套现，也有出卖人由于家庭婚姻变故变卖家产。无论何种动机，出卖人必须为房屋所有人或必须获得其所有人的有效授权。假如出现了夫妻一方擅自处理了夫妻共有房屋；职工不告知单位，私自将单位拥有部分产权的公房出售或房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售等等行为，则易导致该买卖合同效力待定或无效。房地产经纪公司作为买卖合同的主体之一，理当按照法律规定对交易双方的主体资格进行严格的审查，并且有责任督促交易双方各自完善主体资格手续。如果因为经纪企业未能尽到审查义务或者审查不严导致合同无效，导致交易主体无效，且给交易另一方造成经济损失的，则应当承担相应的违约或赔偿责任。2、来自房地产交易标的物方面的风险交易标的物即为用于交易的房屋，房地产经纪公司应当对房屋的有关情况给予调查，如果出现下列情况，经纪公司应当告知交易双方该交易标的物不能予以转让：交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；房屋权属有争议；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；交易房屋存在严重质量瑕疵的；未经所属单位同意或未经有权机关登记审批的公房等不完全产权房屋。如果房地产经纪公司明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任；而如果委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而导致买受人和房地产经纪公司造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。内部风险的前两条风险，多是经纪公司或经纪人因为客观条件的限制或主观原因，对房源的相关信息掌握得不够全面。由于房屋的产权、质量、入市许可等相关问题，往往需要长期深入的调查才可能了解全面、掌握清楚。一般的经纪公司很难组织大量人力对每一套房源进行深入调查，同时诸如二手房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉及被查封、产权共有人的意见等，此类信息也较难获得。而在房源信息欠缺的情况下开展经纪业务，如果在成交后发现该房源存在某些问题，就可能发生纠纷，从而引发风险事件。3、来自交易合同的风险：手续不全：主要指共有房屋部分产权人未到场，或委托他人的授权委托书未经公证；夫妻共有房屋一方未到场，或委托另一方的授权委托书未经公证；部分产权属单位的未经单位同意；产权人属未成年人的，未有法定监护人书面同意书的等等；约定不明：指买卖合同的主要部分未有约定或者约定的内容不具体、不明确，难以有效地约束交易各方的权利义务，或者难以操作；监控不力：指经纪机构缺乏对自身交易人员和交易双方主体积极、有效履行合约的监督制约机制和操作流程，容易导致合约不能按时如约履行；违规操作：指经纪机构为追求不正当利益或为满足交易双方不正当要求，默许、纵容、指使交易双方违反法律规定、行业道德规范操作交易过程。4、来自交易手续方面的风险：定金托管、首期监管问题：定金托管制度可以较好地解决出卖人收到定金携款走人的问题，但实际操作中经纪机构应要求买受人在规定的时间内全额交付约定定金——因为按照担保法规定：定金以实际交付为准，定金未实际交付则定金条款不生效，换言之，部分定金未交付，则该部分约定不生效。办理按揭及撤销抵押问题：应当向交易双方说明或出具书面说明书，使交易双方完全明白办理按揭所需的个人资料其他具体要求，监督出卖人与有关银行及时办理撤销抵押手续。产权过户登记手续问题：产权过户手续是交易的重中之重，应当确保产权过户登记时所递交的资料齐全、无误，产权登记部门出具税单、发放房地产证，建议由经纪机构领取、收存，以防交易双方违约时经纪机构陷入被动。税费负担问题：必须完全清楚、具体地书写清楚各方承担税费的内容和数额，使得日后纳税、交费不存在任何争议的可能。按揭款放款问题：虽然涉及银行内部操作问题，但经纪机构仍有义务向银行了解放款的大概时间，并适当督促银行尽早放款。杂费承担问题：虽然目前的经纪合同均约定了杂费由出卖人承担，并暂扣出卖人若干押金，但经纪机构仍有必要事先向物业管理处了解出卖人有无拖欠杂费及数额。交房时间、条件问题：合同应当完善出卖人收到约定款项后不交房的违约责任，促使出卖人积极履行交房义务，确保买受人的正当权益。附送物品问题：应当在合同中明确约定，或在合同后附赠送物品清单，并由交易双方签字认可。如何确保交易资金的安全是房地产交易中最为核心的问题。由于房产交易并不像一般商品交易，可以当场“一手交钱一手交货”，而是必须由买卖双方在签订买卖合同、交付部分或全部房款后，才能到房地产登记部门的办理产权登记、审核、过户等系列手续。因此在交付房款至房屋过户完毕这个过程所形成的时间差，就有可能发生合同欺诈行为。为了保障交易安全，房地产经纪公司通常会接受买卖双方的某些委托代管款项，如定金、房款、交易费用等，并在合同条件成立的条件下依合同约定代为支付上述款项。由于此类资金累计的数量客观，因此依法有效地监管这种代收代付资金就非常重要，一旦监管不当则会给买卖双方造成损失，同时也会给经纪公司本身带来损失。同时，房地产经纪公司还应提示交易双方对交房时间、付款方式等条款作出明确约定，以避免止房地产经纪机构不必要的风险和损失。5、来自各方履约信用的风险：由于房价并未为固定价格，而价格的上下波动，往往导致有的出卖人另择高价出卖和买受人因故反悔不买的现象出现。而目前买卖双方“跳单”现象也日趋频繁。由于经纪公司的买卖合同中虽有违约条款，可以较好地约束卖买双方，并提示违约后所需承担的违约责任，但实际操作中经纪公司多只收取、托管买受人的部分定金；对于出卖人方面，经纪公司除持有、存放其产权证明之外，并无金钱上的质押。因此，房地产经纪公司在签约、履约过程中应注意保存、收集交易双方的相关证据，以防日后发生争议、纠纷时缺乏证据、陷入被动。