购房陷阱规避(五)

2019/12/13购房陷阱规避（五）制作者：尹科2019/12/13（5）第五大类型卖点——自然景观。拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子以及人，将构成一幅完美图景。卖点构成：全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、自然湖景等。2019/12/13全海景卖点2019/12/13一线江景2019/12/13二线江景2019/12/13园景卖点2019/12/13人工湖景2019/12/13山水景观2019/12/13山景卖点2019/12/13河景卖点2019/12/13（6）第六大类型卖点——区位价值。对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各不相同，但都是决定性的。有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的发挥。卖点构成：繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段等。2019/12/13繁华路段2019/12/13CBD概念2019/12/13中心区概念2019/12/13奥运村概念2019/12/13地铁概念2019/12/13商业地段2019/12/13（7）第七大类型卖点——产品类别。人以群分、房以类聚。某些特殊类型产品定位，往往可以更加精确地捕捉特定的目标客户群。这是一次对产品定位与卖点宣传的双重考验。卖点构成：小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房等。2019/12/13小户型物业2019/12/13Townhouse2019/12/13产权式酒店2019/12/13独立别墅2019/12/13酒店式公寓2019/12/13商务公寓2019/12/13国际公寓2019/12/13学院派公寓2019/12/13新独院住宅2019/12/13（8）第八大类型卖点——人以群分。不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘。卖点构成：豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区等。2019/12/13（9）第九大类型卖点——原创概念。白纸上可以有许多发挥。地产商们为购房创造了许多概念。有些牵强附会、有些动人心扉。在这个资讯过剩的时代，我们总是需要一些简洁而强大的词汇。卖点构成：居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游戏规划等。2019/12/13居住主题2019/12/13新都市主义2019/12/13宣言卖点2019/12/13度假式概念2019/12/13现代主义2019/12/13（10）第十大类型卖点——功能提升。为购房者创造剩余价值，往往要通过功能提升来实现，这些价值提升，或者是超越了楼盘的先天资源，但是同时也对开发商的操作提出了更高的要求。卖点构成：健康概念、投资概念、绿色概念、E概念卖点、环保概念、生态概念等。2019/12/13健康概念2019/12/13投资概念2019/12/13绿色概念2019/12/13E概念卖点2019/12/13环保概念2019/12/13生态概念2019/12/13（11）第十一大类型卖点——产品嫁接。在另外一个领域找寻灵感，已经成为地产界聪明人士的秘密。不管是叫产品嫁接，还是叫复合地产，这种创造都将更好地激发人们对美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接点绝非拍脑袋即可。卖点构成：教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念等。2019/12/13（12）第十二大类型卖点——楼盘软性附加值。生活是无形的，发展商在为人们提供有形的居住空间的同时，还应该为住户们构筑一个无形空间。看不见的东西更难做到。这是区别一个杰出地产商与平庸地产商的关键所在。卖点构成：服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点等。2019/12/13（13）第十三大类型卖点——产品可感受价值。居住者对生活空间的感受是多元化的。这与人类的价值有紧密联系关系，在不同时代、不同地域、会有不同的侧重点。这类卖点平和厚实，直奔关键主题。卖点构成：品质卖点、成熟社区、身份地位、安全卖点等2019/12/13（14）第十四大类型卖点——楼盘及发展商形象。好蛋未必一定是好鸡下的，但好鸡总是可以下好蛋的。在信息不对称的环境下，善良的中国人喜欢用一个开发商的声誉来判断该买谁的房子！卖点构成：荣誉卖点、发展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性等。2019/12/13（15）第十五大类型卖点——居住文化与生活方式。在几十年的时间里，人们一方面试图去延续几乎遗忘了的传统居住文化，一方面又充满渴望地期待着来自异域的生活方式。卖点构成：生活方式、品味卖点、文脉卖点等。2019/12/13（16）第十六大类型卖点——情感。人类是脆弱的，情感即为明证。然而人类最伟大的力量也来自情感，可以说情感是我们这个社会最与众不同的因素之一。我们可以用它来撬起许多比地球更沉重的东西。2019/12/13（17）第十七大类型特点——创意促销。如果能吸引买家的眼球，并且进一步将他们带到楼盘现场，可以说已经成功了一半。随着楼市竞争不断白热化，搭台唱戏促销吆喝将成为考验发展商想象力的一道难题。卖点构成：价格卖点、付款方式、竞卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、音乐会促销、表演活动促销、艺术活动促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法等。2019/12/13住宅户型设计要点住宅优势户型并没有固定的模式，但是策划、设计时应考虑以下要求：户型设计应观念新、功能全，具有超前性，功能分区、动静分区、动静分区合理，以完善性和独立性相结合，又显示出相应的组合性，应最大限度地突显出每套住宅的实用率，每套房间不同空间要有相对合理的面积，各类房间的一些基本要求是：2019/12/131．客厅空间客厅是家庭的共享空间，是娱乐、公共活动、亲友来访的地方，位置最好朝南，应有充足的视野和日照，在有限的套型面积控制标准内，应尽可能扩大客厅面积，宜大于18㎡。2019/12/13视野最广阔的房2019/12/13客厅应设计在住宅入口处，为使客厅与外界接触时保持一定程度的私密性，有较好的过渡，宜设“玄关”。客厅的设计还应注意要尽量方正，保证两个相对的完整墙面，以利于家具布置和使用。2019/12/13玄关（一）2019/12/13玄关（二）2019/12/132．餐厅餐厅宜靠近厨房，并和客厅能顺畅联系，要保证1~2个完整的墙面摆放餐桌椅。2019/12/13餐厅2019/12/133．卧室空间卧室是套房内最基本的空间，主要考虑睡眠、休息及必需的衣物贮藏区，个别兼作工作学习区。为实现动静功能的良好分区，卧室门可能不要客厅，数量以小于卧室总数的一半为宜。卧室对采光、通风要求很严格，设计时不允许出现“暗房”，主卧室面积宜在13~14㎡，次卧室面积8~10㎡。2019/12/13卧室2019/12/134．厨卫空间厨房应尽可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的进出，并与餐厅相邻，合理面积为4~5㎡。卫生间应靠近卧室区，并应接近厨房，以利管道集中，设计最好是洗卫功能分隔。当只设一个卫生间时，合理面积是3~4㎡左右。设两个卫生间时，公用卫生间面积不宜小于2㎡，主卧卫生间宜在3㎡之内。2019/12/13汤臣一品厨卫（一）2019/12/13汤臣一品厨卫（二）2019/12/13房贷常识购买住房，通常有两种付款方式，一种是一次性付款，另一种是向银行贷款。2019/12/13一次性付款是过去最常见的一种付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。一次性付款一般都能从销售商处得到房价款一定的优惠，如是现房则能较快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款的方式价格相对较低。不利之处就是一次性付款需要大量现金，且损失此项目的利息，对经济能力有限的购房者压力较大，另外，如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按时交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险较大。2019/12/13（一）房贷的方式个人住房贷款有两种方式：一是公积金贷款，二是商业贷款。2019/12/131．公积金贷款住房公积金贷款是为支持一般收入的职工家庭购房而设立的一种低息长期贷款。属于政策补贴性质，贷款利率低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为同期商业银行抵押贷款利率的一半），而且低于同期商业银行存款利率。也就是说，在公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。2019/12/13住房公积金贷款有以下作用：（1）帮助职工定向积累购房资金。由于一套普通住房的价格一般相当于职工家庭二三十年的收入总和。但住房作为一种长期的消费，特别是现在国家已经取消福利分房，实施货币分房补贴的房改新政策后，居民在购房资金的筹措上更是需要依靠自身长期的积累完成。为了解决这一问题，从我国的国情出发，住房公积金制度要求职工从参加工作开始，每月拿出一部分工资收入，定向储蓄，定向用于购房，这并不意味着要额外增加职工的生活负担，而只是要求职工在住房消费上拿出理应拿出的那一部分收入。这也并没超出居民的经济承受能力。2019/12/13（2）帮助职工提前购房或住房装修。虽然房价相当于职工年收入的二三十倍，但职工参加住房公积金后，就有资格获得住房公积金管理机构的低息优惠贷款，五六年后就可以用其这些年积蓄的存款、住房公积金余额，再加上从住房公积金管理机构得到的个人住房公积金贷款。也就是说，参加了住房公积金的个人，可以更有保障地买到住房。此外，对已有住房的家庭，当其对自由住房进行翻建、装修时，也可以向住房公积金管理机构提取个人的住房公积金，以资助解决所遇到的资金不足问题。还有，即使家有祖传住房，在个人一生的工作中尚不需要动用住房公积金来构建房子，但只要到你退休时或中间不幸遇到意外事故完全丧失劳动能力的，个人即可全部提取住房公积金的本息余额，相信届时将会得到一笔数额非常可观的“养老金”了。2019/12/13（3）享受政府的优惠。其主要有：交存时的资助。当职工每月拿出工资收入的一定比例交存时，其所在单位也必须同时以同样的数额给予交存资助，这两项合并后即为职工的个人住房公积金。交存后的存款利率及税收上的扶植。职工交存的住房公积金，在中国人民银行颁布的《人民币利率管理规定》中，已给予了适当提高计息利率的优惠，即，银行对职工的“上年结转户”的个人住房公积金存款（每年的利息结转日为6月30日），按三个月定期整存整取存款的利息计息，改变了原来按活期存款利率计息的不合理规定。而且，国家还做出规定：对住房公积金免征个人所得税。贷款利率上的优惠。交存公积金后，职工申请获得的住房公积金贷款利率是低于一般市场利率的，因为住房公积金管理机构发放这一贷款时，实行的是保本微利的经济方针，而不是向银行的其他贷款以赢利为目的。2019/12/13住房公积金贷款的申请有以下几个步骤:第一步：借款人申请提出贷款意向，领取有关材料。申请人到其缴存住房公积金的北京市住房资金管理中心或分属中心提出贷款要求，想贷款经办人员如实介绍其所购房屋情况、本人及其配偶的工作和收入情况、希望申请的金额和期限、其住房公积金的交存情况、可以提供什么样的担保，同时领取借款申请表及有关材料，由经办人员给申请人初步的建议，告诉其需要准备的材料。2019/12/13第二步:借款人提出书面申请。申请然找经办人的要求准备齐全的文字材料，请经办人员审核。文字材料主要指：如贷款申请人购买商品房，申请人需要提交填写好并有单位盖章的借款申请表、认购书或购房合同、有效身份证、户口本、结婚证；如贷款申请人购买房改房（单位售房、房管所售房）,申请人除上述材料外，还需提供房改售房的方案复印件、售房方案复印件、售房方案的批复复印件、所售房屋的大产