写字楼物业管理方案

信阳中乐百花A座写字楼物业管理方案信阳中乐百花物业管理有限公司2014年10月15日第1页共28页A座写字楼物业管理方案目录◎方案目录………………………………………………………(1)◎物业概况………………………………………………………(3)◎编制依据………………………………………………………(4)◎管理目标………………………………………………………(4)◎管理原则………………………………………………………（5）◎管理办法………………………………………………………（6）◎服务项目………………………………………………………（7）◎具体方案………………………………………………………（8）早期物业管理介入阶段………………………………………（8）前期物业管理阶段……………………………………………（9）一、接管验收管理方案………………………………………（9）二、业主入伙管理方案………………………………………（10）三、治安管理方案……………………………………………（11）四、消防管理方案……………………………………………（13）五、绿化保洁方案…………………………………………（14）六、房屋、设施设备管理方案………………………………(15)七、娱乐设施管理方案………………………………………（18）八、水系使用管理方案……………………………………（18）九、财务管理方案……………………………………………（19）十、质量管理方案……………………………………………（19）十一、档案资料管理……………………………………………（20）第2页共28页十二、人力资源管理…………………………………………（21）◎智能化系统的管理和维护…………………………………（22）◎机构设置及人员配置………………………………………（23）◎物业管理年度收支预算………………………………………(26)第3页共28页物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）中乐百花A座写字楼位于信阳市羊山新区第七大道周边设施有信阳市政府、行政审批大厅、火车站、信阳高铁东站、铁路医院、羊山中小学、中乐百花酒店交通便利，地理条件优越。中乐百花A座写字楼由中乐百花投资集团开发建设，占地面积7846.71平方米，总建筑面积61382.49㎡，大厦内设中央空调、及消监控设施，共配有14台电梯。编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定）中乐百花A座写字楼楼书中乐百花物业管理有限公司质量手册及其他规定，管理目标（按照物业具体情况描述）为充分体现开发商建造信阳五星级写字楼的开发初衷，开创信阳市高档写字楼的新时代，我们将本着中乐百花物业管理公司“真诚、善意、精致、完美”的企业服务精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对中乐百花A座写字楼项目实施科学的管理提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。中乐百花A座大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到95%—98%以上。大厦交付两年内达到信阳地区物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到河南省物业管理优秀示范大厦标准。第4页共28页管理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：（一）服务第一、管理从严的原则：“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。（三）物管为主、多种经营的原则：在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。管理办法（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。（二）成立中乐百花A座写字楼物业管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。第5页共28页（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为中乐百花A座写字楼组建一支高素质的物业管理队伍。（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。（五）严格遵守《物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案，与业主签订各项协议，依法约束双方行为。（六）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。（七）对项目进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。（八）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。物业管理服务项目（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；4、公共绿地园艺的培植和保养；5、室内公共场所绿化摆放养护；6、对大厦的各类资料进行管理；7、未装修房屋通风、打扫等服务；8、电话及访客留言转告；9、雨伞、雨衣临时借用；第6页共28页10、节日环境布置；11、重要时刻提醒服务；12、代订报刊、信件收发；13、代聘钟点工服务；14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；15、代叫出租车；16、代办保险；17、义务安全用电常识宣传；（二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案）：1、大厦内物品搬运；2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；3、机动车辆清洗：4、提供大厦报警室内系统维护服务；5、办公区域绿化供应及代为养护；6、办公区域报警系统维护及接警服务；7、办公区域设备设施上门维修安装等；8、代订车、船、机票；9、代订代送饮用水；具体实施方案大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。第7页共28页第一阶段：早期物业管理介入阶段从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。一、管理内容：1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；11、参与开发商物业竣工验收；二、管理措施：1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；3、制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；第二阶段：前期物业管理阶段前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防第8页共28页管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。一、接管验收管理方案为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序（一）、管理内容：1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；5、与开发、施工单位联合进行物业交接：（1）核对、接收各类房屋和钥匙；（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；（3）核对、接收各类设施设备；（4）核对、接收各类标识。（二）管理措施：1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；3、掌握物业验收的标准和程序；第9页共28页4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续；二、业主入伙管理方案在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。（一）管理内容：1、准备业主领房所需资料；2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；3、按领房流程办理领房手续：（1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料；（2）陪同业主验房，办理领房手续；（3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；（4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时间，及时解决。（二）管理措施：1、制定《业主领房程序》，准备有关所需资料；2、按照业主领房程序，安排工作流程；3、策划业主入伙现场布置方案；4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；5、按规定办理业主入伙手续。三、治安管理方案在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要第10页共28页的工作，最为广大业主所关注。特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。（一）管理内容：1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。（1）门岗的任务：•礼仪服务；•维护出入口的交通秩序；•对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；•制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；•夜间对外来人员进行询问和登记；•严禁携带危险物品进入大厦；•遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记；•为业主提供便利性服务。（2）巡逻岗的任务：•按规定路线巡视检查，不留死角；•巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；•对大厦内的嫌疑人员进行检查防范；•对大厦及楼宇安全、防火检查；•装修户的安全检查；•防范和协助公安部门处理各类治安案件；•防范和制止各类违反大厦管理制度行为；2、技术防范：第11页共28页应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。（2）值班保安接到