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1桂林别墅市场调研报告一、桂林别墅市场发展历程第一阶段：上世纪90年代桂林别墅市场于90年代开始出现，最早的别墅区如政府在漓江边统一兴建的别墅区以及当地居民在漓江边自建的别墅区和七星片区早期别墅等，这些别墅都还保留着传统的所谓中式建筑形式（即农民楼），而从建筑外形、建筑风格上都缺少真正意义的开发理念。当年，桂林的别墅产品并没有作为一种居家理念或是一种生活模式来定位，只是一味地从地理位置及交通环境因素出发而考虑。桂林别墅市场在刚刚面世之时，地理位置及周边环境较好，价格很低，且多为卖地自建为主。自建别墅的发展历程从散户到集中式，但这些早期的别墅欠缺规划，没有社区概念，不能称之为真正意义上的别墅。而90年代末开发的别墅物业各方面较之前有所改善，但距真正的别墅尚有距离。代表项目：袭汇·卧龙山庄、东城小区、樱特莱庄园第二阶段：2000-2010年2000年左右，桂林城市发展速度加快，初期由于沿江土地资源较为稀缺，市区内可供开发建筑别墅的土地较少，于是别墅物业的开发向城市周边进军，最为突出的是对于西城区别墅市场的开发，而在市区内只能依靠旧城改造有限的土地资源建造少量的别墅。2这一时期推出的别墅，开始强调居住环境的自然和人文景观的设计以及小区内的配套设施，如安厦开发的麒麟湾，无论从建筑外观、建筑风格、整体规划设计以及社区配套方面都成为了当时别墅市场上的突破，并形成了一定的规模。2005年之后，桂林别墅市场发展提速。首批市场化代表项目五号公馆面世，凭借产品创新及项目较高的综合素质，填补了当时桂林缺乏高端别墅住宅区的空白。在这桂林别墅市场发展的十年间，其各方各面发生了许多变化，近两年来，县域也出现了较为成熟的别墅项目，例如兴安县的桂林留园。市场上出现了更为丰富的建筑风格的别墅产品，别墅的社区日趋规模化，社区配套也更开始展露雏形，市场上别墅作为居家理念或是生活模式的概念正在逐步形成，但物业管理的综合水平低，产品缺乏特色，没有知名品牌，仍是困扰桂林别墅市场发展的问题。代表项目：安厦·麒麟湾、九里香堤、五号公馆、漓江·奥林苑、原乡墅第三阶段：现在伴随着一线房地产品牌的进驻，桂林房地产市场将迎来新一轮的冲击，中海、花样年均在桂林拥有别墅项目。桂林本土房地产知名品牌安厦年底即将推出安厦·世纪城最后沿江地块的别墅产品，而另一本土知名品牌彰泰也将进驻别墅市场，旗下第六园三期、山水人家均有别墅产品的规划。知名品牌的进驻有望提速桂林别墅市场的发展，产品的创新和更全面的物业管理也陆续被更多的开发商所重视。二、桂林别墅项目的分布情况桂林市3县域桂林别墅的分布主要在三大版块：临桂、桃花江边、漓江边。临桂是现有别墅项目比较集中的区域，因其地理位置远离市区，土地成本低，又是新规划的西城区，所以不少开发商选择在此开发。临桂别墅项目既有纯别墅项目例如麒麟湾、君临山水，也有普通住宅小区内的别墅，如山水凤凰城，长岛16区，临桂别墅项目分布集中，且项目体量大。桃花江边的别墅均散布在市区，因土地紧张，相应别墅项目的规模都不算大，数量有限，代表项目：桂林公馆·原乡墅。漓江因其特殊性，沿岸的土地审批难度以及土地价格都非常巨大的，因此市区内漓江沿岸的项目较少，即将推货的仅有安厦·世纪城·漓江原著，而市区范围外，水印长廊是漓江江景别墅的代表。而在别墅市场的土地储备方面，市区外仍有大量别墅土地储备，花样年位于临桂新区的高端休闲养生项目，九里香堤目前仍有200亩的土地储备；桂磨大道上，山水凤凰城、恒宇公司均有百亩以上的土地储备，同时彰泰占地1000亩的山水人家项目也在此；雁山区内，中海拥有占地70万方的别墅项目，润松集团也有别墅土地的储备。除此三大板块之外，八里街，灵川县，兴安县也有别墅项目分布，而这三个片区的别墅产品素质一般，代表项目分别是八里街的三金庄园，灵川县的梧桐墅·戛纳庄园及兴安的桂林留园。45三、桂林别墅市场价格分析目前桂林别墅市场价格也可以按照三大版块划分。临桂别墅价格整体较低，以麒麟湾为例，02年左右，麒麟湾价格约在2300到3000元/㎡，06年为3600元/㎡，09年至今价格由4200到4600元/㎡攀升至8000元/㎡。桃花江边的别墅因其自然资源良好，且多分布于市区范围内，价格较临桂有较大差异，2002年时桃花山庄起价已达到3900到4100元/㎡的价格，07年时五号公馆价格在6000元/㎡，而目前在售的原乡墅，均价为14000到15000元/㎡。漓江边的别墅是市场最高的价格，市区内早期安厦·世纪城沿江别墅02时价格约在5000到6000元/㎡，07年价格18000元/㎡，而今年新推货源漓江原著预计总价在2000至3000万之间，均价达到50000到60000万/㎡；市郊别墅单价早期约3000到4000元/㎡左右，目前价格约10000元/㎡左右，而水印长廊沿江别墅均价达到43000元/㎡。从价格分析可看出：水边别墅的价格远高于无天然水域的项目，漓江边别墅的价格则明显高于其他片区别墅，自然资源以及地段优势仍是桂林别墅价格最重要的构成部分。四、桂林别墅市场目前现状概况目前桂林市场在售/计划推货别墅项目包括有万灵·润园、安厦·世纪城·漓江原著、金鼎·山水华府、桂林公馆·原乡墅、水印长廊、漓江·奥林苑、梧桐墅·戛纳庄园。按地理位置划分：市区别墅：包括有万灵·润园、安厦·世纪城·漓江原著、金鼎·山水华府、桂林公馆·原乡墅；市郊别墅：包括有水印长廊、漓江·奥林苑、梧桐墅三期戛纳庄园。6::按自然资源划分：江景别墅：目前市场上的别墅多沿漓江、桃花江分布，一线江景资源的别墅包括安厦·世纪城·漓江原著（漓江）、桂林公馆·原乡墅（桃花江）、水印长廊（漓江）、漓江·奥林苑（漓江支流黄沙河）；山景别墅：包括有普陀山脚下的万灵·润园和西山脚下的金鼎·山水华府。按产品、建筑风格划分：而就产品而言，目前市场上最多见的是独栋产品和联排产品，双拼较少；而建筑风格方面，桂林市场上的别墅整体多为现代风格，仅三个项目为西式风格的建筑。项目名独栋双拼联排建筑风格润园有有有，主力户型现代桂林公馆·原乡墅无无有，主力户型现代水印长廊有，主力户型有有现代漓江·奥林苑有，主力户型有有北美安厦·世纪城·漓江原著有未知未知欧式山水华府有有有现代梧桐墅·戛纳庄园有有有法兰西::项目展示分析：别墅的营销，应当呈现高端产品形象的素质，这和项目的展示有密切的关系。就目前在售的项目分析，桂林别墅市场上，项目展示仍差强人意，多数开发商并没有重视展示的重要性。实际上，别墅这样的大宗消费品，展示是传递价值的关键。硬件展示：销售中心展示：润园销售中心，挑高的大堂增强了整个销售中心的气势，当销售现场装修一般，缺乏顶级豪宅的说服力。8::安厦·世纪城·漓江原著销售中心，年代久远，装修陈旧，沙盘也有所损坏，现场接待体验感差。原乡墅销售中心，中式风格装修，无论是沙盘模型或是接待区呈现效果均较好，有一定品质感。9::山水华府销售中心，外立面尚可，中式装修风格，但室内设计无重点，无主题，颜色杂乱，感官体验差。水印长廊销售中心，整体装修风格为现代简约，无沙盘展示，运用实景的相片及字画展示的是项目良好的自然环境和高端的文化品位。10::奥林苑销售中心，外立面尚可，销售大厅宽敞，有挑高设计，现场播放有影视宣传片，但现场装修陈旧，简陋，沙盘破损，品质感低。示范区展示：11::润园会所旁园林景观呈现较好，中央湖景是项目的园林特点，但有工地施工用电电线影响，且工地脏乱。原乡墅目前只呈现了售楼周边局部的园林景观，主要以水景为主。山水华府的园林以中式风格为主，是市场上少有的别墅园林风格。12::水印长廊一期的园林及江岸的观景平台已全部呈现，景观效果好，园艺植物的运用上也颇为出色。奥林苑一期的园林已经成熟，二期尚在施工中，但项目没有严格意义上的景观，只是绿化较为茂密。13::地盘展示：润园的施工现场采取封闭式管理，但客户仍能进入到现场，项目道路不平整，入口出多下水道盖，项目内导示牌较少。而项目的示范园林，样板间紧邻销售中心，客户看楼较为方便，看房通道的道路较好。14::原乡墅：工地围墙广告展示，采取全封闭式的工地管理，现场整洁，墙体广告主要展示产品信息及开发商品牌，看房通道干净、整洁，距离短，但用塑料叶子装饰墙面影响观感，样板间前附注有参观须知，细节感良好。15::山水华府，外立面已成型，中央景观施工中，没有采取封闭式管理。水印长廊，部分外立面已成型，没有采取封闭式管理，。16::奥林苑：工地现场并没有进行封闭管理，工地混乱，园林景观尚未开始建设。样板房展示：17::软件展示：物业服务展示：原乡墅：保安操练销售服务展示：18::原乡墅：看房电瓶车服务人员形象展示：原乡墅：置业顾问形象19::市场销售现状：目前市场上的别墅销售以尾货去化为主，例如桂林公馆·原乡墅一期、水印长廊一期、漓江·奥林苑二期，而绝大部分项目下半年均有推货、蓄客计划，因此今年下半年的别墅市场将形成井喷局面。而从目前市场的销售现状不难看出，目前销售的项目均拥有较好的自然资源，占据漓江资源的项目在市场上的价格仍占据标杆的地位，尤其是拥有一线江景的项目，且无论在市区内外，销售情况均非常良好。项目名销售状态总户数推货量在售货量供应产品类型销售价格推货时间润园待售71户独栋、双拼、联排均价28000元/㎡近期安厦·世纪城·漓江原著待售未知今年内推货5套无独栋均价50000-60000元/㎡预计2011.10—11月桂林公馆·原乡墅在售331户一期推货110套，二期百余套约在年底开始接受登记余13套联排均价14000-15000元/㎡2010.12山水华府待售40户16套16套独栋、双拼、联排均价14000-1500