关于印发《北京市存量房交易结算资金划转操作规范》(试行)的通知

京中介〔2007〕002号关于印发《北京市存量房交易结算资金划转操作规范》（试行）的通知各房地产经纪机构、各交易保证机构：为贯彻落实北京市建设委员会《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》（京建法[2007]253号），特制定《北京市存量房交易结算资金划转操作规范》（试行），现印发给你们，请遵照执行。北京房地产中介行业协会二〇〇七年三月二十一日北京市存量房交易结算资金划转操作规范（试行）为确保存量房买卖双方当事人交易结算资金安全，维护交易双方合法权益，特制定存量房交易结算资金划转操作规范如下：一、存量房交易结算资金划转协议的签订存量房买卖双方当事人经协商一致后，签订《北京市存量房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），并与设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构（以下简称“保证机构”）签订《北京市存量房交易结算资金划转协议》（以下简称“划转协议”，见附件1至附件4）。买卖双方当事人自行办理转移登记手续并签署《存量房交易结算资金自行划转声明》的，可自行划转交易结算资金。二、交易结算资金的入账及房屋交易过户手续的办理根据存量房的抵押状况及付款方式，分别按以下四种程序办理：（一）房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款《买卖合同》及《划转协议》签订后，买房人将交易结算资金一次性或分期存入保证机构的“专用账户”内（除买卖双方在《划转协议》内约定由卖房人直接收取购房定金（不超过房价款的20%）的，全部房价款均应通过“专用账户”进行划转）。银行以买方名义建立子账户，并向买房人开具《存量房交易结算资金专用存款账户交存凭证》（以下简称“《交存凭证》”）。买房人持《买卖合同》、《划转协议》及《交存凭证》向保证机构领取《存量房交易结算资金托管凭证》。卖房人已直接收取定金的，还应提供收款凭证。买卖双方持《存量房交易结算资金托管凭证》及其他相关材料可自行办理或委托保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续（具体流程见附图一）。（二）房屋未设定抵押，买房人抵押贷款《买卖合同》及《划转协议》签订后，买房人或保证机构持相关材料向贷款银行办理抵押贷款业务。贷款银行对买房人资信状况等审核合格后，对待交易房屋进行评估，确定贷款额度，并出具《批贷证明》。买房人将购房首付资金一次性或分期存入保证机构的“专用账户”内（除买卖双方在《划转协议》内约定由卖房人直接收取购房定金的，全部首付房价款均应通过“专用账户”进行划转）。银行以买方名义建立子账户，并向买房人开具《交存凭证》。买房人持《买卖合同》、《划转协议》、《交存凭证》及《批贷证明》向保证机构领取《存量房交易结算资金托管凭证》。卖房人已直接收取定金的，还应提供收款凭证。由于抵押贷款业务需要办理抵押登记手续，根据《划转协议》约定，买房人可将转移登记及抵押登记手续委托保证机构办理。保证机构持相关材料代理买房人向房屋权属登记部门申办转移登记及抵押登记手续，卖房人可自行办理或委托保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续（具体流程见附图二）。（三）房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款《买卖合同》及《划转协议》签订后，买房人将交易结算资金一次性或分期存入保证机构的“专用账户”内（除买卖双方在《划转协议》内约定由卖房人直接收取购房定金的，全部房价款均应通过“专用账户”进行划转）。银行以买方名义建立子账户，并向买房人开具《交存凭证》。买房人持《买卖合同》、《划转协议》及《交存凭证》向保证机构领取《存量房交易结算资金托管凭证》。卖房人已直接收取定金的，还应提供收款凭证。已设定抵押的房屋进行交易应先行办理抵押注销手续。卖房人无法自行办理抵押注销手续的，买卖双方及保证机构可在《划转协议》中选择不同的抵押注销途径：（1）三方均同意授权保证机构可将“专用账户”下的部分或全部交易结算资金用于办理抵押注销手续；（2）若买房人不同意将其交存的交易结算资金用于办理抵押注销手续，卖房人应寻求担保或其他途径办理。三方约定按上述第一种方式办理抵押注销手续的，在抵押注销手续办理完毕后，保证机构可代理卖房人持相关材料向房屋权属登记部门申办转移登记手续，买房人可自行办理或委托保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续；三方约定按上述第二种方式办理抵押注销手续的，在抵押注销手续办理完毕后，买卖双方持相关材料可自行办理或委托保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续（具体流程见附图三）。若买房人不同意将其交纳的交易结算资金用于抵押注销手续，且卖房人寻求其他途径也无法解除抵押，买卖双方应解除《买卖合同》，保证机构应将买房人已付交易结算资金退还。（四）房屋已设定抵押，买房人抵押贷款卖房人无法自行办理抵押注销手续的，应寻求担保或其他途径来办理抵押注销手续。若卖房人无法通过担保或其他途径解除抵押，买卖双方应解除《买卖合同》。买房人或保证机构可持相关材料向贷款银行办理抵押贷款业务，贷款银行出具《批贷证明》。买房人将购房首付资金一次性或分期存入保证机构的“专用账户”内（除买卖双方在《划转协议》内约定由卖房人直接收取购房定金的，全部首付房价款均应通过“专用账户”进行划转）。银行以买方名义建立子账户，并向买房人开具《交存凭证》。买房人持《买卖合同》、《划转协议》、《交存凭证》及《批贷证明》向保证机构领取《存量房交易结算资金托管凭证》。卖房人已直接收取定金的，还应提供收款凭证。抵押注销手续办理完毕且保证机构出具《存量房交易结算资金托管凭证》后，保证机构持相关材料代理买房人向房屋权属登记部门申办转移登记及抵押登记手续，卖房人可自行办理或委托担保公司、保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续（具体流程见附图四）。三、交易结算资金的划转转移登记手续办理完毕，房屋权属登记部门向买房人发放房屋所有权证的同时，向卖房人出具转移登记办结单。卖房人按照《存量房交易结算资金划转协议》约定持办结单到保证机构办理资金划转手续。保证机构向卖房人及银行出具《存量房交易结算资金支取凭证》（见附件5），并通知银行将“专用账户”相应子账户中的交易结算资金划转给卖房人。在房屋已设定抵押情况下，若卖房人无法自行办理抵押注销手续且买卖双方均同意授权保证机构可将“专用账户”相应子账户中的部分或全部交易结算资金用于办理抵押注销手续，保证机构可持《划转协议》向银行办理交易结算资金支取手续。银行应将该部分资金直接划付原贷款银行。四、解除《划转协议》因所交易房屋不具备登记条件、买卖双方约定终止交易、买房人或卖房人单方面违约等情况导致存量房买卖合同无法履行的，买卖双方、保证机构可根据相关条款约定解除《划转协议》。保证机构向双方当事人及银行出具《存量房交易结算资金支取凭证》，并通知银行将“专用账户”相应子帐户中的交易结算资金根据《划转协议》约定划转给双方当事人。附图一：业务流程图（房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款）附图二：业务流程图（房屋未设定抵押，买房人抵押贷款）附图三：业务流程图（房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款）附图四：业务流程图（房屋已设定抵押，买房人抵押贷款）附件1：《存量房交易结算资金划转协议》（适用于房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款的情形）附件2：《存量房交易结算资金划转协议》（适用于房屋未设定抵押，买房人抵押贷款的情形）附件3：《存量房交易结算资金划转协议》（适用于房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款的情形）附件4：《存量房交易结算资金划转协议》（适用于房屋已设定抵押，买房人抵押贷款的情形）附件5：《存量房交易结算资金支取凭证》各种类型业务流程图：图一买卖双方签订《买卖合同》是否通过“专用账户”划转交易结算资金买卖双方签署《存量房交易结算资金自行划转声明》买卖双方自行对交易资金进行划转，并办理转移登记等手续YN买卖双方、保证机构签订《划转协议》银行向买房人开具交存凭证买卖双方办理转移登记等手续保证机构通知银行将“专用账户”内资金划转给卖房人保证机构向买房人开具资金托管凭证房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”房屋权属登记部门向买房人发放新产权证卖房人向保证机构提交“办结单”买房人将交易结算资金一次性或分期存入保证机构的“专用账户”内图二保证机构代理买房人申办转移登记及抵押登记手续买卖双方自行对交易资金进行划转，并办理转移登记等手续银行向买房人开具交存凭证买卖双方签订《买卖合同》YN买卖双方、保证机构签订《划转协议》买卖双方签署《存量房交易结算资金自行划转声明》房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”房屋权属登记部门发放新产权证贷款银行是否发放贷款YN交易取消，买卖双方解除合同贷款银行出具《批贷证明》卖房人办理转移登记手续保证机构将买房人已付资金退还买房人是否筹集到剩余房款NY按图一办理后续事宜贷款银行将贷款划付给卖房人是否通过“专用账户”划转交易结算资金转移登记办理完毕保证机构办理抵押登记并将新产权证交给买房人保证机构通知银行将“专用账户”内资金划给卖房人买房人或保证机构持相关材料向贷款银行办理抵押贷款业务买房人将购房首付资金一次性或分期存入保证机构的“专用账户”内保证机构向买房人开具资金托管凭证图三买卖双方签订《买卖合同》YN银行向买房人开具交存凭证买卖双方自行对交易资金进行划转，并办理转移登记等手续买卖双方、保证机构签订《划转协议》买卖双方签署《存量房交易结算资金自行划转声明》保证机构向买房人开具资金托管凭证卖房人办理抵押注销是否通过“专用账户”划转交易结算资金买房人将交易结算资金一次性或分期存入保证机构的“专用账户”内卖房人能否自行解除抵押NY三方按协议约定办理抵押注销寻求担保公司进行抵押注销交易取消，买卖双方解除合同担保公司是否担保NY保证机构将买房人已付资金退还N保证机构负责办理抵押注销是否授权保证机构将存入的资金用于办理抵押注销业务Y保证机构代理卖房人或卖房人自行申办转移登记转移登记办理完毕房屋权属登记部门向卖房人开具“办结单”买房人办理转移登记手续保证机构将“专用账户”内资金划给卖房人房屋权属登记部门向买房人发放新产权证公证卖房人办理抵押注销卖房人办理抵押注销图四YN买卖双方自行对交易资金进行划转，并办理转移登记等手续买卖双方、保证机构签订《划转协议》买卖双方签订《买卖合同》买卖双方签署《存量房交易结算资金自行划转声明》卖房人办理抵押注销卖房人能否自行办理抵押注销NY寻求担保公司办理抵押注销卖房人办理抵押注销担保公司是否担保NY交易取消，买卖双方解除合同保证机构将买房人已付资金退还办理抵押注销抵押注销办理完毕是否通过“专用账户”划转交易结算资金买房人或保证机构持相关材料向贷款银行办理抵押贷款业务买房人将购房首付资金一次性或分期存入保证机构的“专用账户”内保证机构向买房人开具资金托管凭证转移登记等后续事宜按图二办理12附件1编号：A北京市存量房交易结算资金划转协议（适用于房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款的情形）北京房地产中介行业协会制2007年3月13北京市存量房交易结算资金划转协议（适用于房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款的情形）甲方：（系卖房人）乙方：（系买房人）丙方：（系保证机构）为保证存量房交易结算资金安全，保障各方权益不受损害，甲、乙、丙三方共同协商，就存量房交易结算资金划转事项达成如下协议：第一条乙方购买甲方位于北京市区【县】的房屋，《房屋所有权证》证号：，房价款为人民币（大写金额）。甲乙双方已签订《存量房买卖合同》，共同委托丙方通过“存量房交易结算资金专用存款账户”（以下简称“专用账户”）划转交易结算资金。丙方接受甲乙双方委托，提供资金划转服务。第二条本协议所示交易结算资金托管期限从乙方第一笔资金存入丙方设立的“专用账户”之日起至乙方取得房产证、甲方收到交易结算资金之日止。第三条丙方在银行设立“专用账户”，账号为:。甲乙双方选择下列第种划转方式：1、甲乙双方约定甲方不收取定金或乙方将定金存入丙方所设“专用账户”内的，乙方应自本协议签订之日起日内将全部房价款（含定金）一次性或分期存入丙方在上述银行的“专用账户”内；142、甲乙双方约定由乙方先行将购房定金（不超过房价款的20%）直接支付给甲方的，定金为：元（大写金额），甲方应向乙方出具收款凭证。剩余房价款元（大写金额）通过“专