龙湖地产成本估算模型

××项目成本估算序号成本项目估算基础工程量单位单价(元)工程量及单价说明合价(万元)建面单方成本（元/平米）可售单方成本（元/平米）编制说明（一）土地获得价款10,6564644721政府地价项目建设用地面积160亩646,47710,346450458土地获得价款2合作款项160亩---3红线外市政设施费160亩---4拆迁补偿费项目建设用地面积160亩---5契税10,346元3.00%3101414（二）开发前期工程费7,1653123171规划设计费1,5816970（1）方案前设计费项目总建筑面积218,324㎡255462424龙湖•大学城一、二期（1#地块）项目方案设计～施工图设计阶段建筑设计合同（2）初步、施工图设计费项目总建筑面积218,324㎡3065529292，按建筑面积208600m2计算设计费用（含方案到施工图）；总价7613900+1300000＝8913900元，（单价42.73元/m2）丙方设计费为130万元包干。（3）景观设计费项目景观面积83,589㎡302511111（4）精装修设计费精装修面积1,000㎡2002011按标准户型委托（4）专项设计费项目总建筑面积218,324㎡510955弱电、导示、铝合金等设计2勘测丈量费项目建设用地面积106,690㎡664333前期报批报建费4,506196200（1）城市建设配套费总建筑面积218,324㎡1503,275143145　　都市区II档范围内（面积约1061平方公里）配套费按建筑面积每平方米150元计征（2）人防易地建设费总建筑面积218,324㎡459824344（3）规划许可证费总建筑面积218,324㎡2.55522（4）招投标综合服务费建安造价17,466万元0.06%1000（5）工程定额测定费建安造价17,466万元0.14%2411（6）建设工程质量监督费建安造价17,466万元0.28%4922（7）规划放线费建设用地面积106,690㎡1.201311（8）竣工规划验线费建设用地面积106,690㎡1.001100（9）防雷监测费建设用地面积106,690㎡1.801911（10）环境评测费建设用地面积106,690㎡0.60600（11）散装水泥押金总建筑面积218,324㎡0.902011（12）白蚁防治费总建筑面积218,324㎡0.902011（13）新型墙体材料专项基金总建筑面积218,324㎡----（14）交通组织分析评估费总建筑面积218,324㎡----（15）树木伐移费总建筑面积218,324㎡---（16）新型建材基金总建筑面积218,324㎡----（17）其他行政税费218,324㎡122114三通一平工程费9484142（1）场地平整185,000m3142531111（土石方挖方（不含回填）165000m39.92元/m3）1,636,800元+（土石方填方140000m31.49元/m3）208,600+土石方余土外运25000m37.60元/m3）190,000＝2,035,400元+增加淤泥10000*9.92+放坡增加10000*9.92＝2233800元+其他300000＝2530000（2）场地平整档墙1m31,800,00018088档墙放阶，总价预估180万，（3）施工道路项目建设用地面积106,690㎡55322暂估（4）施工用水项目建设用地面积106,690㎡0.37400施工用水安装已签合同36800（5）天然气管道改造项目建设用地面积106,690㎡1.401511天然气管道改造14.6万。（6）雨水、污水市政管道改造项目建设用地面积106,690㎡2.602811雨水、污水市政管道改造28万（7）施工用电项目建设用地面积106,690㎡665331、高压线路迁移35万2、施工用电（利旧箱变2台630KVA）30万合计：65万（8）虎漆河整治190m*14+6.53*2+8.7*21元3,500,000135015161/长190m*14宽河道+6.53*2档墙+8.7人行广场+8.4人行广场+交通桥（按施工图估算，档墙约1400M3）估造价240万元；2/景观及其他暂估110万元；合计350万元5临时设施费6633（1）临时办公室1520,0005222板房22万+土建20万+装饰10万（不含办公家具设备）（2）临时围墙750m1801411（3）临时场地占用费1---（三）主体建安费41,7021,8151,848（1）花园洋房(电梯7F/-1F)建筑面积39,593㎡1,5806,256272277（参照紫都城大城小院1362元/m2，钢材调整到4800元/t，含量按63Kg/M2，水泥按380元/T,含量按110Kg/m2，砼按315元/m3含量按0.506m3/m2，其他材料考虑6％上涨，人工调整到25元/工日，加其他中式元素。（2）联排别墅建筑面积19,781㎡2,2004,352189193参照蓝湖郡四期（钢材调整到4800元/t，含量按58Kg/M2，水泥按380元/T,含量按120Kg/m2，砼按315元/m3含量按0.506m3/m2，其他材料考虑6％上涨，加其他中式元素（3）叠拼（2F～5F）建筑面积24,592㎡2,1505,287230234参照芳树晴川（钢材调整到4800元/t含量按62Kg/M2，水泥按380元/T,含量按120Kg/m2，砼按315元/m3含量按0.506m3/m2，其他材料考虑6％上涨，加其他中式元素（4）住宅灰空间建筑面积8,889㎡1,6301,4496364花园洋房3043m2，占34.24％；联排1480m2，占16.66％；叠拼4364.88m2，占49.11％；综合按（花园洋房单价测算+别墅）单价/2计算＝【1507*34.24％+2170*16.66％+2150*49.11％】-外墙保温100*0.7外墙系数*75％-外墙装饰75％『80*34.24％+190*65.76％】-外墙门窗0.22*680*75％（一面墙考虑外露）+架空空心板25＝元/m2（含架空板）（5）商业建筑面积14,118㎡1,5502,1889597参照紫都城小商业，未考虑保温增加（6）车库建筑面积47,059㎡1,4806,965303309参照未考虑保温增加（7）超市建筑面积1,949㎡1,8203551516未考虑保温增加土建为1500元+集中空调+300元（8）经济型酒店建筑面积8,885㎡1,5801,4046162层高2800；管道每层支管较多，公共区域装饰完成，户内粗装修（9）精装修小户型公寓建筑面积60,850㎡2,16013,144572582钢材调整到4500元/t，水泥按350元/kg，其他材料考虑6％上涨，人工调整到25元/工日，精装安650元考虑（4）小户型公寓架空层建筑面积2,524㎡1,2003031313钢材调整到4500元/t，水泥按350元/kg，其他材料考虑6％上涨，人工调整到26元/工日（四）基础设施费5,1692252291室外电气及高低压设备2,382104106（1）高低压配电设备及安装项目总建筑面积229,737㎡72.691,67073741、开闭所进线电缆2000米*1200元/米=240万2、开闭所安装（一、二、三期共用）12000KVA*130元/KVA=156万3、配电房安装7800KVA*950元/KVA=741万4、一户一表安装住宅（花园洋房和别墅）416户*4000元/户=166.4万5、一户一表SOHO944户*3200元/户=302万合计1605.40万（2）室外强电管道及电缆敷设项目总建筑面积229,737㎡1534515151360户的电缆费已包含电缆费在一户一表内，此部分已扣除（3）室外弱电管道埋设项目总建筑面积229,737㎡818488（4）发电机工程费项目总建筑面积229,737㎡818488（5）其他电气设施费项目总建筑面积229,737㎡---2室外给水系统项目总建筑面积229,737㎡2558225261、住宅（花园洋房和别墅）416户*4500元/户=187万2、SOHO992户*2900元/户=287.6万3、区外供水管道DN200350米*800元/米=28万4、其他工程（室外消防管道、水泵）80万合计：581.9万3室外排水系统9884344（1）雨、污水系统项目总建筑面积229,737㎡409194041材料及人工费增加（2）生化池土建及工艺安装费项目总建筑面积229,737㎡36933（3）中水系统项目总建筑面积229,737㎡----4室外燃气系统项目总建筑面积1,360户3,52948021211、住宅（花园洋房和别墅）414户*4300元/户=178万2、SOHO944户*3200元/户=302万？（是否设）合计：480万5室外智能化系统6893031（1）车管系统项目总建筑面积229,737㎡24622考虑三进三出（2）周界安保系统项目总建筑面积229,737㎡36933（3）背景音乐系统项目总建筑面积229,737㎡511555（4）设备监控系统项目总建筑面积229,737㎡24622（5）其他弱电工程费项目总建筑面积229,737㎡184141818蓝湖郡三期、芳树晴川在25元/M2左右，本别墅隔一层增加黑白对讲一台，小户型公寓楼平米摊销对讲费用增加，综合按30元/m2考虑6道路道路面积1,601㎡3004822人工、材料涨价（五）环境景观工程费㎡3,170138140人工，材料，苗木均考虑涨价25～30％（1）景观景观面积83,589㎡3793,170138140围墙面积1800m，二个正式大门（六）配套设施费44920201幼儿园建筑面积-㎡---2学校建筑面积-㎡---3会所建筑面积220㎡3,15069334物管用房建筑面积884㎡1,500133665设备用房建筑面积392㎡1,50059336垃圾站1180,00018117车站150,0005008市政道路220m750016577长度220m，车行道8m，人行道2.8*2，绿化带1.2*2m，（大学城管委会出让土地时要求16m宽以下的，由开发商自行出资修建）（建议发展部与管委会作进一步协调，努力达成BT）（七）工程相关费用61927271工程管理费6192727（1）工程监理费项目总建筑面积218,324㎡112401011（2）预结算编审费项目总建筑面积229,737㎡3.508044（3）施工图审查费项目总建筑面积229,737㎡12311（4）定额外专项检测项目总建筑面积229,737㎡511555（5）工程审计项目总建筑面积229,737㎡12311（6）工程技术咨询费项目总建筑面积229,737㎡511555（7）其他工程相关费项目总建筑面积229,737㎡12311（八）不可预见费58,274万元3.00%1,7487677按3％计算70,6783,0763,131（九）期间费用5,8862562611财务费用9494142开发成本2管理费用-4.00%2,4061051073销售费用3.00%2,53111011276,5643,3333,392项目成本本次预设与11月版本59091比较，总费用增加7624万元，费用提高的主要原因：1）考虑市场材料涨价（主要是钢材、水泥。砼及其他材料的上涨因素）增加4604万元；2）人工费涨价因素（是08年必须考虑的因素，本次按25元/工日）共733万元，3）保温节能在原测算50％的基础上增加到按65％考虑，增加约1747万元；4）景观工程苗木涨价约增加455万元，5）市政道路增加116万，6）三通一平减少31万；××项目成本估算序号成本项目估算基础工程量单位单价(元)合价(万元)工程量单位单价(元)合价(万元)差异原因分析（一）土地获得价款10,65610,656-1政府地价项目建设用地160亩646,47710,346160亩646,47710,346-2合作款项160亩-160亩-