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浙江大学国家大学科技园（滨江）项目招商策划全案目录第一部分项目概况………………………………………………………一、项目背景概况…………………………………………………………………二、项目工程概况………………………………………………………………三、项目区位概况…………………………………………………………………四、项目服务概况…………………………………………………………………第二部分项目的市场调研………………………………………………一、项目投资目标…………………………………………………………………二、杭州商务写字楼调查分析……………………………………………………三、杭州商务写字楼市场分析总结………………………………………………四、项目周边竞争调查……………………………………………………………第三部分项目的研判……………………………………………………一、项目区域及个性研究…………………………………………………………二、本案的优势分析………………………………………………………………三、本案的劣势分析………………………………………………………………四、本案的机会分析………………………………………………………………五、本案的威胁分析………………………………………………………………第四部分项目的招商目标群定位………………………………………一、项目招商目标要点分析………………………………………………………二、项目招商目标群定位…………………………………………………………三、项目招商目标客户的细分……………………………………………………第五部分项目招商租金定位……………………………………………一、项目组价调研分析……………………………………………………………二、项目招商的组价策划…………………………………………………………三、其他设施招商定位……………………………………………………………第六部分项目招商工作计划构思………………………………………一、项目的SWOT分析总结………………………………………………………二、项目招商的全案思路…………………………………………………………三、项目招商的“宣传概念”提炼………………………………………………四、招商小组的组织框架形成……………………………………………………五、项目招商的阶段性工作构思…………………………………………………六、项目广告平面的设计工作……………………………………………………七、项目招商氛围培养手段构思…………………………………………………八、项目招商合作性推广策划……………………………………………………九、招商广告创意及诉求…………………………………………………………十、媒介的组合策略………………………………………………………………第七部分项目的广告推广策略…………………………………………一、广告媒体宣传战略……………………………………………………………二、广告推广原则…………………………………………………………………三、项目招商建筑细节研究………………………………………………………四、项目推广传播的内容…………………………………………………………五、推广策略重要阶段的划分……………………………………………………六、项目推广的总策略……………………………………………………………第八部分项目广告推广分解思路………………………………………一、第一阶段推广思路……………………………………………………………二、第二阶段推广思路……………………………………………………………三、第三阶段推广思路……………………………………………………………四、第四阶段推广思路……………………………………………………………第九部分媒介策略………………………………………………………一、媒介策略计划…………………………………………………………………二、具体媒体的选择和发布计划………………………………………………第十部分广告预算………………………………………………………一、广告预算细分…………………………………………………………………二、本案宣传推广的广告预算说明………………………………………………第十一部分项目招商推广说明…………………………………………一、招商工作安排…………………………………………………………………二、项目开盘日的确定……………………………………………………………31三、策划全案的说明………………………………………………………………第页共31页1第一部分项目的概况一、项目背景概况1、项目的建设历史：浙江大学国家大学科技园（滨江）前身为“中恒世纪科技园”，其用地属于中恒世纪科技实业有限公司的工业用地；后在具体的建设审批过程中定位于高新企业（倾向信息化和生物医药等产业方向）的创业基地和企业孵化园区。本项目依赖中恒世纪公司和浙江大学的背景联系，中恒世纪和浙江大学国家大学科技园（简称浙大科技园）签署了相关的加盟协议，并将“中恒世纪科技园”名称改为“浙江大学国家大学科技园（滨江）”，使之成为浙大科技园体系组成之一。2、浙江大学及浙大科技园项目的概况浙江大学经过百余年的发展，已逐步发展成为我国重要的科学研究中心和高新技术辐射中心，形成了较强的基础研究、应用研究和开发研究的能力。浙江大学科研条件优越，建有国家和省、部重点科技基地34个，科研机构190个；其中国家和省、部重点（专业）实验室5个，列全国高校前列；省、部重点和开放实验室9个。浙江大学每年都有许多科技成果获得国家、省、部级科技奖励。浙大科技园是经国家科技部、教育部联合批准的首批22个国家级大学科技园之一，是浙江省重点科技企业孵化器、浙江省青年创业基地；科技园享受杭州国家高新技术产业开发区和省市政府出第页共31页2台的一系列优惠政策。浙大科技园的建设遵循“统筹规划、以人为本、市场推动、坚持开放”的方针，坚持技术创新和科技成果转化、高新技术企业孵化和创新创业人才培育、高新技术产业辐射的宗旨，按照“一园多点”的原则同时在宁波、嘉兴、绍兴、温州及江西省南昌市等地建有科技园分园，打造一个实力雄厚、资源互动的浙江大学科技企业商务服务体系。浙大科技园（滨江）作为浙大科技园杭州本地分园，以个性化空间设计、生态型环境控制、充足服务设施配套、专业性协调管理等特色优势打造成科技创业者的乐园，是“天堂硅谷”商务服务的一颗灿烂明珠。二、项目工程概况1、整体设计概况：浙大科技园（滨江）项目建筑由11幢独立楼宇组成，其中1#至9#楼为商务办公区，10#楼和11#楼为后勤服务区；项目建设有2个独立地下车库和一个地上中心花园。整个园区建筑以规则的纵式排列，体现了科技园“高效、严谨”的风格；同时采用生态型花园布局、个性化单套设计、集群式商务管理等理念，实现商务的人性化和舒适化，为工作和生活提供互动一体化服务、为创意革新提供一个灵感的自由。2、建筑概况：项目用地面积33968㎡，总建筑面积53237.7㎡，其中地上建筑面积47694.1㎡，地下建筑面积5543.6㎡，项目容积率1.4，绿第页共31页3地率35%。项目1号楼为9层建筑，位于科技园的正门，是园区的核心单体，配备有2部OTS电梯；总建筑面积为17167.1㎡，包括主楼和裙楼、地下车库三部分；主楼建筑面积11624.9㎡，每层建筑面积为1298㎡，均为办公用房；裙楼3层，建筑面积为2556㎡，每层建筑面积大约850㎡左右，可作展示、会所及配套营业场所使用；地下车库2803.6㎡。一号楼建筑宏伟、设计气派，从而彰显出园区的整体实力和入驻企业的外在形象。项目的2至9号楼为四层建筑加架空层和阁楼，是园区的重点部分，也是园区的特色部分。该部分总建筑面积25351.6平方米，分别设计有A1、A2、B1、B2、C1、C2六种户型共80套可供选择的个性化、孤套复式办公空间，面积均在250㎡~380㎡左右。项目的10号、11号楼在园区内靠北方向，均为5层建筑，总建筑面积7719㎡，设计以生活配套服务功能为主。10、11号楼共拥有酒店式公寓170套，每套建筑面积为33㎡；餐厅、休闲吧等集中在11号楼；完全可以满足园区内企业职工的餐饮、休闲、、文体等服务需求。项目还有面积6226.3㎡的架空层和面积多达3500㎡的中心花园，沿各主体建筑周围都设有绿化带；项目各建筑主体分布规则、合理，力求达到“真正会呼吸的科技园”的生态型、SOHO创业空间效果。三、项目区位概况第页共31页4本项目位于长三角经济圈范围内的杭州市钱塘江南岸滨江区南环路上，属于国家高新技术产业开发区政策区块。该区块是国家高新技术企业的研究和创业基地，聚集了如UT斯达康、东方通信、浙大中控、恒生电子、信雅达等众多著名高新企业；本项目同时与杭州国家高新软件园及其他高新企业相互辐射，创新、科技氛围浓厚，是杭州国家级软件、集成电路设计、通讯与动画等多产业的创制造基地。本区块与著名的西湖风景区一桥相连，之江度假村、龙禧酒店、速8酒店和正在建设的龙禧硅谷等知名星级酒店配套，临江花园、彩虹城、银色港湾、太阳公寓等大型居民住宅区相继开盘落成，高新区公建中心、钱江大桥桥头景观等生活、工作休闲场所的规划和设计；随着各居民住宅区入住率的提高和高新企业自身的不断发展，依托新区生态型建设设计理念，本区块将发展成为杭州未来南岸EOD（生态商务区）经济圈和高新技术产业领袖区。四、项目服务概况本项目本质属于科技园项目，其以高新技术为主体，视创造为生命，通过为科技型企业提供办公、后勤于一体的商务空间，创造更多的政策优惠、综合服务、专业管理的附加价值。本项目的入驻企业首先可以凭相应资格享受到国家关于高新区的优惠政策，包括所得税税收、对外经济合作、设备折旧、对外进出口贸易及职工福利等多方面的实质性内容。其次就是可以国家、省、市有关部分对浙大科技园出台的专向扶持政策，包括国家第页共31页5科技部创业基金资助、浙江省科技企业孵化基金支持、高新技术成果转化风险投资及融资贷款担保和高新企业人才股权税收免征等内容。再次针对浙江大学出台的一系列资源共享和人力资源培养等方面的鼓励措施。本项目本着发展成为个性化商务空间、专业化高新企业孵化园区的目标积极主动向入驻企业提供完善、优质的服务。首先向入驻企业提供基础性的服务，包括办公场所的提供、通讯网络接入管理服务、共享商务设施租赁服务、职工生活后勤服务等诸多方面的商业房产的基础性内容。其次提供高新企业的代理服务，包括有高新企业认定审核、企业项目管理、知识产权保护等多类型的代理工作，进行集中政府公关，节省入驻企业的交际成本。再次就是为发展中创业型企业提供咨询服务，包括有投资规划、资金管理、法律顾问、市场调研和产品拓展等高附加值的商务服务体系。同时还可以依托浙江大学的科研成果和人力资源背景，为入驻企业提供人才培养和引进，并为企业的人力资源管理工作提供咨询和集中管理的服务。最后园区还可以通过园区内部及浙大科技园体系为在园企业提供技术交流、产权交易、经济合作、资源内部利用等技术性服务。第二部分项目的市场调查一、项目的投资目标本项目是中恒世纪公司按照资源合理利用和技术产业化生产第页共31页6需要而进行的工业地产投资项目；经过前期大量系统的工作，该工业地产已经成为了浙大科技园体系的组成之一，并努力朝向科技企业孵化器的方向发展。项目以为各类科技型企业提供办公空间和商务配套服务为目标，通过尊贵的、个性化的建筑艺术和优质的配套服务，以倡导休闲商务为创业新主张，为入驻园区的各企业提供商务增值服务；本项目的投资目标除了自身产业化需要外，更多的注重项目的招商目标和效益。二、杭州商务写字楼调查分析随着杭州经济的经济起飞，杭州住宅房产逐渐进入泡沫状态，在中央政府的强力调控下，杭州写字楼市场正逐步取代杭州住宅市场进入发展商的视线；不过杭州写字楼的开发大部分集中于高级地段，重点推行地段优势和区块优势来博取市场认可；而且更多的商务写字楼走高档、纯写字楼路线，强调商务的豪华概念。2004年杭州前九个月推出6幅新写字楼用地，大多位于杭州主城区，维持固定高级地段供应水平；从地域分布来看，杭州写字楼区集中化已非常明显。由20