提前每一天·助力高周转

内部资料严禁外传│1提前每一天·助力高周转运营管理部2018年4月18日内部资料严禁外传│2目录一、高周转集团要求目标二、高周转标杆案例三、运营助力高周转方案内部资料严禁外传│3一、高周转集团要求目标说明：1．以上奖惩针对三四五六线“好房子”项目，人力不可抗拒的停工因素除外，一二线会参照此方案另行商定实施办法；2．项目总可根据公司奖罚条款自行制定项目团队奖罚细则；3．区域总和执行总在各自的平台上出台支撑项目总实现目标的实施细则，并做好培训和总结；4．此前关于相关内容与此文件不一致的，以本办法为准。035456快速开工快速开工：奖励项目总20万；每推迟1天：奖励递减1万；20天开工：奖励为0；21天开工：罚款1万；40天开工：罚款20万；41天开工：项目总撤职。展示区开放35天内（含35天）开放：奖励项目总20万；35天后开放：不奖不罚。开盘开盘工期≤3个月：奖励项目总20万；3个月开盘工期≤4个月：奖励10万；4个月开盘工期≤5个月：不奖不罚；5个月开盘工期≤6个月：罚款10万；6个月开盘工期≤7个月：罚款20万；开盘工期7个月：项目总撤职。1、三四五六线城市“好房子”项目高周转要求：内部资料严禁外传│4一、高周转集团要求目标6个月7个月8个月开盘资金回正资金再周转2、一二线城市项目高周转要求：非好房子项目暂时无考核细则，参照此方案另行商定实施办法内部资料严禁外传│5一、高周转集团要求目标3、集团标准周期（货量区抢预售）：业务事项完成标准时间规划设计方案确定土地获取前26国有土地使用权证开售日前31建设工程规划许可证开售日前至少30建筑工程施工许可证开售日前16商品房预售许可证开售日前2开工（货量区）摘牌及开工基础工程并检测完成（货量区）开工日（货量区）后29地下工程至正负零（货量区）开工日（货量区）后55主体结构至预售条件（货量区）开工日（货量区）后120内部资料严禁外传│6一、高周转集团要求目标3、集团标准周期（展示区抢开放【样板间在综合楼二层】）：业务事项工期完成标准时间土方开挖及基础5第1-5天一层主体结构6第5-11天二层主体结构5第11-16天室内精装修15第17-31天室内样板间精装修10第21-31天软装进场3第32-34天保洁验收1第35天业务事项工期完成标准时间市政管线4第1-4天泳池开挖/管线预埋4第3-6天泳池结构施工6第6-12天泳池铺贴3第12-14天地形整理5第10-14天大型乔木种植5第14-18天中层种植5第17-21天地被植物3第20-22天园建铺装6第19-25天铺草皮2第24-25天园林施工25+标准工期综合楼整体工期35+标准工期内部资料严禁外传│7一、高周转集团要求目标3、集团标准周期（展示区抢开放【实体样板间】）：内部资料严禁外传│8一、高周转集团要求目标3、集团标准周期（货量区交房要求）：项目开发基准工期表（2018年版）序号产品类型开发基准工期(天)1低层及多层一层地下室、装修300211层高层一层地下室、装修343318层高层一层地下室、装修364424层高层一层地下室、装修382530层高层一层地下室、装修400632层高层一层地下室、装修416备注：1.在上述产品类型的基础上，每增减1层地下室，总工期相应增减30天；2.项目开发基准工期指开工至交楼联合验收的净工期（即不包含南方地区春节假期半个月及北方地区冬季停工期）；3.各地区冬季停工期沿用现行标准：（1）黑龙江及内蒙古：11月1日至次年4月1日，约5个月；（2）辽宁省、吉林省、青海省：11月15日至次年3月15日，约4个月；（3）北京、天津、河北、甘肃、宁夏、大同市：11月30日至次年3月1日，约3个月；（4）山东、山西、陕西、河南：12月15日至次年2月28日，约2.5个月；（5）新疆等存在冬季停工期的地区待项目获取后再评估确定具体的冬歇期。内部资料严禁外传│9目录一、高周转集团要求目标二、高周转标杆案例三、运营助力高周转方案内部资料严禁外传│10二、高周转标杆案例—茶马古镇项目业务事项完成标准时间茶马项目执行时间偏差规划设计方案确定土地获取前26土地获取前59天【17.10.13】提前34天建设工程规划许可证开售日前至少30土地获取后11天【17-12-22】提前79天建筑工程施工许可证开售日前16土地获取后14天【17-12-25】提前93天预售许可证摘牌日（货量区）后120土地获取后16天【17-12-27】提前104天开工（示范区）摘牌及开工土地获取前52天【17-10-20】提前52天展示区对外开放开工日（货量区）后35土地获取后12天【17-12-23】提前23天内部资料严禁外传│11二、高周转标杆案例—河北泊头项目业务事项完成标准时间沧州项目执行时间偏差规划设计方案确定土地获取前26摘牌前58天【17年1月11日】提前33天完成国有土地使用权证开售前31开售前96天【17年3月22日】提前65天完成建设工程规划许可证开售前至少30开售前45天【17年5月12日】提前15天完成建筑工程施工许可证开售前16开售前04天【17年6月22日】滞后12天完成预售许可证摘牌日（货量区）后120摘牌日后105天提前15天开工（货量区）摘牌及开工摘牌及开工0内部资料严禁外传│12目录一、高周转集团要求目标二、高周转标杆案例三、运营助力高周转方案内部资料严禁外传│13三、运营助力高周转方案关于运营工作的思考目录区域计划运营工作思路区域项目开发全生命周期内控计划内部资料严禁外传│14三、运营助力高周转方案——关于运营的思考产品标准或业务标准化管理标准化复制开发运营管理的核心目的在于提高公司运营效率，即通过整合各方资源，优化公司业务流程，使公司提速、增效。（最有效的提速增效方式就是复制，复制需要通过标准化来实现）。产品标准化：好房子、标准户配等业务标准化：标准成本、集中采购、战略合作单位等管理标准化：标准周期（3/4/5；4/5/6等）；OA固化责权体系、审批流程等运营管理的宏观（长期）价值体现：内部资料严禁外传│15三、运营助力高周转方案——关于运营的思考公司战略计划制定执行跟踪反馈协调战略落地运营管理的微观（中短期）价值体现：根据公司战略，结合区域各项目情况，制定可执行阶段性工作计划，并跟踪、督办、考核，出现偏差及时预警、协调、处理，确保战略落地执行。公司战略（非标准化目标）一般以财务指标形式下达，运营需根据集团下发财务指标任务，倒推营销开盘及工程竣工备案时间，再依据营销开盘时间及工程竣工备案时间倒推公司各业务职能开发计划；确保计划交圈闭合，无核心关键业务遗漏。内部资料严禁外传│16三、运营助力高周转方案——关于运营的思考小结：无论主席多次强调的高周转要求，还是业内其他兄弟公司运营体系，最终目标都是提高公司运营效率，这都要求运营人员必须具备全局意识，从整体公司经营的角度出发，关注项目现金流和收益，参与项目整体投资测算，了解每个节点变化给项目效益带来的变化。内部资料严禁外传│17三、运营助力高周转方案——区域计划运营工作思路根据集团下发《碧桂园集团进度计划管理办法（2018年版）》内容，结合参加山西区域4月14日高管会体会，山西区域运营管理部核心工作在于“四抢”，即抢开工（摘牌即开工）、抢开放（展示区35天开放）、抢开盘（3个月开盘）、抢验收（360+，400+）；运营开工开放开盘验收会议管理体系知识分享体系数据流通体系计划管理体系绩效考核体系内部资料严禁外传│18三、运营助力高周转方案——区域计划运营工作思路同时运营管理部需在区域建立高效、准确的信息沟通体系，破除各业务条线的纵向、横向沟通壁垒，上对接集团，承接集团战略要求，下管控城市公司各项目开发进展，横向协调区域各职能部门，确保计划闭合，战略落地。现阶段主要已城市公司项目管理部为抓手，以《区域主项计划模板》为工具，逐步建立完善项目信息反馈机制，掌握项目一手真实信息；横向以大运营组为切入点，连接区域各职能部门，帮助各项目解决内部卡点，推动集团战略落地。内部资料严禁外传│19三、运营助力高周转方案——区域计划运营工作思路服务·监督·指导2018年区域运营管理部主抓三大核心职能：服务：2018年度首要任务为服务于业绩，服务于一线，服务于项目，真正帮助项目/城市公司解决问题，确保业绩达成；监督：以城市公司项目管理部为抓手，运营体系（内控主项计划、内控报表体系等）为工具，掌握项目一手数据；指导：承接集团战略要求，结合各项目实际情况，指导个项目编制工程策划，确保上下一个目标、一个声音。内部资料严禁外传│20三、运营助力高周转方案——区域计划运营工作思路计划管理•项目全生命周期管控（包含策划、目标、计划等），目前按照运营管控核心要点，分为摘牌前筹划阶段、摘牌至开盘阶段及开盘至验收阶段（包含加推货量计划）三个阶段，安排专人跟进绩效管理•初步计划与计划管理组结合，依据个城市/项目公司节点达成率，做区域内部排名；•“管一级”“控二级”“看专项”•后期根据计划管理成熟情况，增设区域节点督战牌等措施，营造文化，鼓励先进。会议管理•高效整合，运营推进会与大运营会议合并召开；•大运营领导小组下设工作小组，工作小组由运营部牵头，各职能安排业务骨干加入，单周召开工作小组会，双周召开领导小组会；•会议决议节点纳入督办范围。知识分享•阶段性成果文件收集、分类、整理汇总，形成知识经验库；•成果案例风险、失败教训宣贯。数据流通•高效整合现有日报、周报、月报，在现有体系基础上，完善相关数据及报送标准；•建立制度，明确要求，对低质、滞后项目进行定期通报。内部资料严禁外传│21三、区域运营管理部工作方案碧桂园集团山西区域项目开发全生命周期内控计划1、该计划根据集团下发2018年主项计划，参考其他兄弟区域公司内控计划，修订编制；2、该办计划分为项目筹划阶段（抢开工）、展示区抢开放专线（抢开放）、首开区抢预售专线（抢开盘）及货量区施工（抢交房）四个阶段，共计涉及节点254个。3、项目摘牌前工作涉及节点63个；4、展示区抢开放专线计划（摘牌—开盘货量区线）涉及节点39个；（很多节点前置在摘牌前）5、货量区抢开盘专线涉及节点65个；6、货量区抢竣备专线涉及节点87个；7、其中实体样板间如未在综合楼，需增加实体样板间专线计划；8、如涉及后期分期加推货量，加推标段填报后补货量计划即可，涉及节点157个；其中分为货量区抢开盘专线（70个节点）与货量区抢竣备（87个节点）。注：区域确定根据项目后，城市公司编制摘牌前阶段阶段；方案主席签批后，编制展示区专项及货量区抢开盘阶段；摘牌后，编制抢验收节点计划。内部资料严禁外传│22三、区域运营管理部工作方案碧桂园集团山西区域项目开发内控时间要求业务名称指导时间业务名称指导时间方案主席签批摘牌前40天完成总包施工临建搭设摘牌前1天土方单位定标摘牌前15天首开货量区基础桩基图纸摘牌前5天桩基单位定标摘牌前15天首开货量区正负零以下图纸（含车库）摘牌后10天总包单位定标摘牌前10天首开货量区单体、消防、人防报建图纸规委会后05天展示区精装修施工单位定标摘牌前1天首开货量区全套施工图纸规委会后10天展示区园林园建施工单位定标摘牌前1天通过规委会摘牌后20天梳理展示区及首开货量区定制采购并下单开工前（摘牌前）取得工程规划许可证摘牌后60天展示区基础图纸摘牌前10天取得施工许可证摘牌后75天展示区建筑全套图纸摘牌前1天取得预售许可证摘牌后85天展示区景观园建图纸摘牌前1天首开货量区开工（土方、桩基）摘牌即开工展示区精装修图纸摘牌前1天首开货量区主体施工摘牌后20天（规委会当天）展示区及首开货量区地上附作物清理摘牌前5天首开货量区正负零摘牌后60天完成三通一平（临水、临电、施工道路及场地平整）摘牌前1天首开货量区主体五层摘牌后90天展示区对外开放35+验收及交房工期集团批复里程碑节点提前1个月内部资料严禁外传│23三、区域运营管理部工作方案碧桂园集团山西区域运营数据监控体系1、针对确定跟进项目，建立《新项目“摘牌即开工”销项表》日报体系，见附件。2、针对摘牌获取项目，