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物业管理费用测算物业管理费测算及物业增收途径本次培训内容物业管理费用的测算与物业资金管理物业管理企业增收途径与办法一、物业管理费的收费依据1.合同的约定①物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务②作为经营公司应赚取的合理的利润（8%）2.法律的规定①中华人民共和国价格法②建设部关于《物业服务收费管理办法》二、物业管理服务费的价格形式政府指导价在合同中约定普通住宅基础价上下浮动20%市场调节价在合同中约定高档物业与业主协商确定适合市场发育成熟适合适合三、物业服务的定价形式项目方式支付方式包括内容盈亏负担适合业态包干制业主支付固定物业费1、物业服务成本2、法定税费3、物业企业的利润物业企业自负盈亏普通住宅小区酬金制业主支付动态物业服务资金1、物业服务支出2、物业企业的酬金（按约定比例提取）结余或者不足均由业主享有或者承担高档物业，如涉外公寓或别墅等四、物业服务费的构成五、物业服务费的测算原则1.严格进行成本控制的原则物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。2.业主、使用人认可的原则进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。五、物业服务费的测算原则3.区别对待的原则区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求，不能一概而论、简单套比。4.合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，防止单方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。六、物业服务费的测算（居住性物业）V=∑Vi（i=1，2，3，……12）注：V：公共性服务收费标准（元／月·m2）Vi：各分项费用收费标准（元／月·m2）；i：分项项数;∑:表示对各分项费用算数求和1.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1V1=∑Fi／S（i=1，2，3，4）（元／月·m2）注：Fl：基本工资（元／月）F2：按规定提取的福利费（元/月）F3：加班费（元／月）F4：服装费（元/月）S：表示可分摊费用的建筑面积之和（m2）六、物业服务费的测算（居住性物业）2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2V2=∑Fi／S（i=1，2，3，4，5）（元／月·m2）成本法：注：Fl：公共照明系统运行费F2：电梯运行费F3：给排水系统运行费F4：通风系统运行费F5：智能化系统运行费F7：土建维修费F6：配供电系统设备维修费六、物业服务费的测算（居住性物业）六、物业服务费的测算（居住性物业）F1--公共照明系统运行费：①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×P电Wn：照明电器总功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散楼梯照明、草坪灯、路灯、景观灯、车场/库等；Tn：每日开启时间（小时）；30：每月测算的天数；P电：电费单价（元／度）；②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地零配件进货的价格来测算。F2--电梯运行费：①电费=N×W×24×a×30×P电（元／月），N:电梯台数；W:电梯功率；a:为电梯运行系数，②维保费（元/月）③零配件费（元/月）④年检费（元／年）。六、物业服务费的测算（居住性物业）F3给排水系统运行费：①生活给水泵电费=W×24×a×30×P电（元／月）维保费（元／年）：设备年维修及备件费，水箱清洁费。②消防泵电费（略），维保费：消防联动年检费、干粉灭火器更换、消防泵年维修及备件费③潜污泵（包括集水井排水泵、污水处理排水泵）电费=W×24×a×30×P电（元／月）维保费（元／月）：年维修及备件费六、物业服务费的测算（居住性物业）F4—通风系统运行费电费同上维修费：年维修及备件费F5—智能化系统运行费电费=W×24×30×P电（元／月）维保费：估算值六、物业服务费的测算（居住性物业）六、物业服务费的测算（居住性物业）F6—配供电系统设备维修费包括：变配电测试、避雷测试、配电箱日常维保费（元/年）。F7—土建维修费（元／月）六、物业服务费的测算（居住性物业）简单测算法：V2=---------------------×40%÷总建筑面积建筑成本m2×15%25年×12月/年3.物业管理区域清洁卫生费用V3V3=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5，6）（元／月·m2）注：Fl：清洁工具购置费，如：垃圾桶、拖把等（元／年）F2：服装费，劳保用品费（元/年）F3：卫生防疫消杀费（元/年）F4：化粪池清理费（元／年）F5：垃圾清运费（元／年）F6：清洁环卫所需其它费用（元/年）F7：清洁用水费（元/年）六、物业服务费的测算（居住性物业）4.物业管理区域绿化养护费用V4V4=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5）（元／月·m2）注：F1：绿化工具费（元／年）F2：劳保用品费（元／年）F3：化肥、农药、除草剂等材料费（元／年）F4：绿化用水费（元／年）F5：杂草清运费（元/年）F6：园林景观再造费（元／年）F7：补苗及环境内摆设花卉等费用（元/年）六、物业服务费的测算（居住性物业）5.物业管理公共区域秩序维护费用V5V5=∑Fi/S/12（i=l，2，3，4，5）（元／月·m2）注：F1：日常公共秩序维护器材装备费（元/年），F2：公共秩序维护设备维修费（元／年）F3：公共秩序维护人员人身保险费（元/年）F4：公共秩序维护联建费（元/年）F5：110报警联网、对讲机占频费等F6：公共秩序维护用房及公共秩序维护人员住房租金（元／年）。六、物业服务费的测算（居住性物业）6.办公费用V6V6=∑Fi／S（i=1，2，3，4）（元／月·m2）其中：F1：交通、通讯费用（元／月）F2：文具、办公用品等低值易耗品费（元／月）F3：车辆使用费、差旅费（元/月）F4：节日装饰费（元/月）F5：公共关系费及社区文化费（元／月）F6：办公水电暖费（元／月）F7：书报费（元／月）六、物业服务费的测算（居住性物业）7.物业管理企业固定资产折旧费V7V7=∑Fi／S/折旧年限*12（i=1，2，3，4）（元／月·m2）注：F1——交通工具（汽车、摩托车、自行车等）F2——通讯设备（电话、手机、对讲机、传真机等）F3——办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调、数码相机、投影仪等）F4——工程维修设备（管道疏通机、电焊机、升降机等）※这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产六、物业服务费的测算（居住性物业）8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8V8=（投保金额×保险费率）／保险受惠物业的总面积建议：投保财产一切险及公众责任险9.经业主同意的其它费用V9该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。10.不可预见费用V10不可预见费用（一般按上述费用总和的5％计）。不可预见费应单独设账，严格控制其支出。六、物业服务费的测算（居住性物业）11.利润或管理酬金V11物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同：（1）按照租金收入确定管理酬金=业主租金收入×酬金比率（2）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法管理酬金=（物业价值／物业约定使用年限）×酬金比率六、物业服务费的测算（居住性物业）（3）按定额利润/酬金或行业利润率／酬金率确定利润酬金确定方式是以上述1～10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业，即管理利润/酬金=服务费×行业利润率/酬金率※物业管理行业利润率/酬金率一般在8％～15％，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。六、物业服务费的测算（居住性物业）12.法定税费V12按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金含：（1）须按营业额缴纳营业税，税率为5％。（2）城市建设维护税，按营业税的7％计征。（3）教育费附加，按营业税税额的3％计征。合计总营业额的5.5％。※依照最新的《物业服务收费管理办法》，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。六、物业服务费的测算（居住性物业）1.物业租金×酬金比率2.按照上述居住性物业服务费的测算方法来测算3.与租户切身利益直接相关的公共秩序维护、保洁、设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，可以直接向租户收取，也可以含在租金里，再从中扣除。六、物业服务费的测算（收益性物业）:包括医疗、工伤、养老、失业、生育、住房公积金、大病基金等国家规定的缴费比例:按工资总额的2%计算:按工资总额的2.5%计算社会保险工会经费教育经费单位个人基本养老19%8%基本医疗8%+482%+48工伤0.5%0%失业2%1%生育0.6%0%公共卫生间的清洁费用：1、水费2、洗手液3、护手霜4、大盘纸（毛巾）5、卫生纸6、清洁剂7、除味剂等七、物业管理企业的增收途径1.增收的办法:自行经营借助社会力量2.开展增收项目的依据：业主/使用人不断增长的个性化需求物业已具备的硬件条件七、物业管理企业的增收途径3.增收的途径入住及二装阶段的需求①装修需求装修材料需求：沙、水泥、小五金及电线、开关、地砖、墙砖、涂料等装饰及功能需求：家电、家俱、花卉②装修协助：介绍装修公司、装修监理、空气监测③入住需求：保洁开荒、搬家公司、煤气设备租赁/递送居住需求①生活需求：衣、食、住、行②商务需求：复印、打字/表格、传真、售卡、文具代售、快速打印②金融投资：资产管理、代理租售、旧物交换③安全需求：代办保险（家财、车辆保险、车位险）七、物业管理企业的增收途径七、物业管理企业的增收途径②个性化需求：老年：健康养生/书画/演唱讲座、陪聊、定期物品采购、代交费、中年：学生课堂、活动营、代请看护/家教青年：婴幼儿教育、定期家居打理、DIY女士：形象设计、美容/美发讲座⑥精神需求：休闲、健身、娱乐、代递送礼品⑦代收代缴：有线电视/卫星电视费、电话费、宽带网费⑧公共区域广告发布：电梯轿厢、宣传栏、户外广告七、物业管理企业的增收途径七、物业管理企业的增收途径其他收入①车场/库：车位费、充气服务、电瓶充电②公建租赁费：餐饮店、面包房、美容/美发、齿科、邮递、储蓄、购物、医疗卫生、会所八、物业资金管理1.物业资金来源①物业管理费：业主/使用人支付②维修资金：业主支付③多种经营收入：客户支付租金：使用人支付代办手续费：供应商支付佣金：投资客户支付劳务费：人工费，客户支付八、物业资金管理2.物业支出费用①人员工资及福利②公共运行费：水、电费③行政/办公④购置费：固定资产、低值易耗（公共服务/有偿服务）⑤行业主管部门要求支付的费用：环卫、绿化、特殊设备管理、治安、卫生、无线通讯管理⑥行政主管部门：物价、工商、税务、会计审计、律师等八、物业资金管理3.收/支方式①票据：发票、支票②现金八、物业资金管理4.资金管理方式①现金管理原则设置“现金日记账”，做到日清月结，账款相符、严禁“白条”抵充库存现金；根据业务需要正确核定库存现金额，一经核定，严格控制。超过部分必须当天解缴银行；鼓励采取转账结算方式，减少现金使用。八、物业资金管理②加强现金收入的内部控制收款人与收入凭证制作人不得为同一人，收款人只负责收款业务，不负责其他业务；收款员每日填写收款清单一式三份，出纳、会计及收款员各一份。现金营业收入当日或次日存入开户银行或交总公司，不超过48小时；现金单据、文件日期必须与出纳员记账日期一致；出纳、会计每日核对收款清单、银行存款回单并记录。八、物业资金管理③加强现金支出的内部控制除零星开支外，其他现金支付须用支票；一切现金支出，须有原始凭证，即“付款凭证”，经办人填写签字，有关负责人签字审批，主管会计审查同意后付现金；④库存现金收入来源主要有银行存款、营业收入、收回的应收账款⑤库存现金支出的途径有送存银行、支付日常款项、小额费用的报销