产品说明及业务流程

房地产基础知识篇产品说明及业务流程第一章房屋租赁第一节：房屋租赁房屋租赁是指出租人将房屋出租给承租人使用受益，由承租人按约定支付租金，并在租赁关系终止时将所租房屋叫还出租人的一种民事法律行为。房屋租赁也包括转租。----所有权不发生转移----使用权的暂时让渡第二节：相关概念1、三气：暖气、热水器、管道天然气；2、四气：暖气、热水器、管道天然气、空调；3、全家具：床、衣柜、沙发、床头柜、鞋柜、橱柜、餐桌、椅子；4、全家电：彩电、冰箱、洗衣机、电话、抽油烟机、热水器；5、押一付六：押给房东相当于一个月租金的押金，另支付六个月房租；6、二锁一：两居室锁一间，只出租一间另一间一般房东自己盛东西；7、合住：一种是与房东合住一套两居或三居，另一种是与房东的朋友或二房东合住（后者一定要征得原房东的同意）8、筒子楼：一般只是一个大开间（面积：9m—18m）厨房和厕所与别人共用，一部分没有暖气；第三节：房屋租金的支付方式普通租赁：月付，季付，半年付，年付房屋管家：押二付三、押二付六、押二付十二、以下房屋不得出租:★未依法取得房屋所有权证的；★司法机关和行政机关依法裁定、决定查封者以及其他形式限制房东权利的；★共有房屋未取得共有人同意的；★权属有争议的；★属于违法建筑的；★不符合安全标准的；★已抵押，未经抵押权人同意的；★不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；★有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。关于转租的规定承租人将房屋在再出租给别人，这应属于房屋的转租。在征得出租人同意的情况下，才可以转租。同时，在办理房屋转租是应注意以下几点：1、房屋转租时，必须订立转租合同，而且转租合同必须经原出租人书面同意，也要办理顶级备案手续2、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租人双方协商约定的除外3、转租期间，租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。第四节租赁操作流程电脑配对、验证、经纪人沟通出租方登记承租方登记签定《委托代理协议》预付一个月租金作为服务佣金陪同看房满意不满意客户身份证复印件签定《成交确认书》，并签定合同物业交验出租承租咨询业主带上房产证复印件继续介绍退款第一时间通知经理售后服务收集信息房源客户预收佣金验看房推房管拿钥匙约看配对成交看房看房确认书租赁工作流程房屋管家什么是“房屋管家”？房东可以将准备出租的房屋由美其家园全权代为出租、管理，在获得稳定的租金回报的同时也省去了房东打理房屋过程中的一些繁琐的事情。让房东轻轻松松出房屋，稳稳定定拿房租1、房东加入房屋管家，将获得的好处：一、业主可以确保稳定的收入不必担心房屋的空置；二、省时、省心、省力（免去寻找客户、追缴房租、收水电费的麻烦）；三、免去风险（免去客户提前退租、拖欠房租、拖欠水电费的风险）；四、免费对房屋进行专业清洁、消毒；房屋加入房屋管家的条件：一、产权明确清晰（有产权证或商品房购房合同，）二、房屋管家委托合同最短为12个月（一年）最长为20个月。三、向房东说明顺延期四、业主需每年提供二个月的免租期。（产生免租期的原因：①寻找客户;②办理入住的手续、清洁消毒期;③租客变更后所产生的空置期；）第二章房屋的买卖第一节：房屋买卖的概念房屋买卖：是指房屋的所有人将自己所有的房屋有偿转让给他人所有，他人支付房款，从而取得该房屋所有权的民事法律行为。其中，转让房屋所有权，取得房款的一方称之为房屋出卖人，支付房款的人，取得房屋所有权的一方为房屋买受人。第二节：房屋的性质分类公房：是从单位或房管局分得的住房，分为使用权公房和已购公有住房两部分。使用权公房：即承租房，只能居住，不能自行转让,出租或赠予，最显著的特征为要交房租。商品房：开发商开发的以商品价出售的房屋。属于私房的一种。经济适用房：政府为照顾普通收入的职工来建造的住房，经济适用房一般售价比同等地段普通商品房低。第三节：产权的概念大产权：业主拥有产权，可以自由的使用、出租、买卖。小产权：业主只拥有房屋的部分产权，可以永久使用，可以继承，但不可以自行上市出售。使用权：拥有使用的权利，三级市场开放之前，住户不能自行转让。共有权：产权证上有两个或两个以上的名字。即几个人共同拥有房屋的产权。房屋的转让，出租或抵押必须经过所有权和共有权人的同意。第四节：房屋结构分类平房、楼房、公寓、别墅平房普通平房四合院楼房低层楼：1-3层的住宅为低层住宅。多层楼：4-6层的住宅为多层住宅。中高层：7-9层的住宅为多中高层层住宅。10层及以上的住宅为高层住宅。公共建筑及综合性建筑，总高度超过24米的为高层，但不包括总高度超过24米的单层建筑。超过总高度100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑均称为超高层。筒子楼：住户无独立的卫生间与厨房。公寓：多为楼房，房间成套，设备好。别墅：独立的规模较大的园林住宅。住户多为一户。第五节：房屋面积分类房屋面积主要有建筑面积、使用面积、成套房屋还有套内建筑面积，共有建筑面积、分摊的共有建筑面积，此外有预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。一、建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。二、使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算三、套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。四、共有建筑面积：是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊五、分摊的共有建筑面积：是指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。六、预测面积根据预测方式的不同，分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积两种。七、实测面积又称竣工面积，是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。八、合同约定面积简称合同面积，是指商品房出卖人和买受人在商品房预（销）售合同中约定的所买卖商品房的面积。九、产权登记面积，是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上、记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。房产面积：建筑面积==套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积===套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积房改房的建筑面积按国家统一标准计算，为使用面积的1.333倍。商品房的建筑面积以房管局测算数据为准，分为销售建筑面积和套内建筑面积，销售面积为套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积商品房一般使用率为72%~74%，多层楼因没有电梯间等公摊面积，所以多层商品房使用率比高层商品房稍高。房产朝向：多层楼朝向多为南北正向或东西侧向，通风较好；一部分为双正向，双东/西/北向，通风较差。高层板楼与多层楼的朝向相似。高层塔楼的朝向多为东南（一/二间朝东，一/二间朝南）、西南、东北、西北。窗朝向南的房间，称为朝南或朝北房，以此类推。房产楼层：楼层：楼房的总层次6层，房屋所在层3层简写为：3/6。楼房中多层楼有“金三银四”的说法，即六层楼中三层最佳，四层次之。高层楼中层次较高的价位也较高，但二手房中顶楼除外。二手房中顶楼防晒防雨较差，夏天温度较高，且可能会漏雨；底楼则容易堵水。建造年代——各年代房屋特征分析我们销售的二手房的建筑年代包括了从50年代到90年代的各类住房，下面是各年代房屋的特征：（注：房间有窗称为明间，房间无窗称为暗间。）年代50～60年代70年代80年代90年代初新建外观斜顶3～4层平顶4～5层平顶多层或高层平顶多层或高层多样墙体承重墙30公分30公分20公分15公分15公分非承重墙15公分15公分8公分8公分8公分户型卧室15～20m210～16m28～16m28～16m2视实际使用情况而定厅过厅或小厅过厅或小厅过厅或小厅小厅大厅厨房4～64～63～53～510卫生间明间，有时卫浴分离明间2.5～3.5多为暗间1.5～2.5多为暗间1.5～3明或暗视实际使用情况而定阳台无无或小小小或双视实际使用情况而定净高3～3.32.8～32.6～2.82.5～2.72.7结构砖木、少数钢混砖混砖混、钢混或预制板钢混或预制板钢混或预制板第六节:置换业务工作流程收集信息房源客户看房验看房推限递拿钥匙约看配对约签成交看房确认书买卖相关税费a)契税：房地局评估价的1.5%（超过143平米的4%）b)土地出让金：房地局评估价的1%（房改房、经济适用房）c)设备维修基金：多层50元/平米，高层90/平米d)交易手续费：6元/建筑面积e)测绘费：建筑面积*1元f)产权登记工本费：80元g)登记印花税：5元。第七节交易过户所需资料买方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、私章、未婚需提供未婚证明及单身具结书（指对自己的行为愿意承担法律责任的表示。具结与写保证书具有相同的作用）。卖方：夫妻双方身份证、户口簿、私章、结婚证房屋产权证三证；卖方离异：离异在卖房前的需提供离婚证（或离婚协议书、民事调解书、民事裁决）离异在卖房后的需提供财产分割协议，法院裁决书及法院生效证明卖方丧偶：丧偶在买房前，则户口簿中有注明丧偶即可，如户口本上未注明，须提供当地派出所出具的死亡证明；如产权人死亡或其配偶死亡在买房后，一定要先做继承，再出售房屋）未婚或离婚或丧偶后至今未婚的需提供单身具结书（一式三份）结婚证遗失或无法使用（如身份证号不一致）若双方在同一户口本中能体现为夫妻关系的可直接签署一式三份的夫妻关系具结书，提供户口本，若无法在户口本中无法体现为夫妻关系则需至民政局补办结婚证。第三章公司的服务项目及收费标准公司服务项目1、政策及法律咨询；2、房屋价格评估（初估）；3、寻找交易对象；4、撮合成交；5、协助交易双方签订《买卖合同》；《居间中保合同》。6、为交易双方提供中保服务及国家税费的代收代付。买卖公司收费内容公司置换收费标准:买方：成交价的2.5%代理费500元中保费卖方：500元中保费国家相关税费练习：章先生经我公司介绍购买了平阳路一处98年建房改房，两居室，76m2，他和业主李先生商定以10万成交，业主是以50000元的成本价从单位购得。发证日期已过5年，问买方所交各项税费及代理费为多少？卖方净得房款多少，买方全包价为多少？解答：买方：土地出让金=成交价×1%=￥100000×%=￥1000契税=成交价×1.5%=￥100000×1.5%=￥1500交易手续费=76×6元/㎡=￥456设备维修基金=76×50=3800测绘费=建筑面积*1元/㎡=76*1=￥76登记工本费=￥80登记印花税=￥5买方应缴国家税费=交易手续费+土地出让金+契税+设备维修基金+测绘费+产权登记工本费+登记印花税=￥456+￥1000+￥1500+￥3800+￥76+￥80+￥5=￥6917公司收费：代理服务费：100000*2.5%=￥2500居间担保费:双方各500元合计:￥2500+￥500+￥500=￥3500相关税费采取的原则一、过户向国家的交纳税费依据为成交价和评估价，就高不就低；二、公司服务费的交纳依据为实际成交价。相关价格评估价是评估事务所出具的价格，是在某一时间点的价格；（不是相关税费中的评估价）市场价：是一个价格范围，成交价：买卖双方实际达成的价格；合同价：合同上所标的价格，合同价有时不一定等于成交价；指导价：房地局为了计算税费，给出的一个市场评估价格；在核算费用时以此价格为基准，施行就高原则；在七大税费中的市场评估价就是指此价格目标的实现达成？一切从思想开始！！！从门外汉到专家、再到赢家的一个过程！！！谢谢各位的合作，预祝大家在今后的工作中取得更好的成绩！