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上海国际玉石城投资招商定位报告上海中磊房地产开发有限公司二零壹壹年叁月第一部分引言篇调研依据定位结论调研对象调研范围调研范围城市的宏观经济状况城市规划及发展状况各专业市场的规划布局、业态定位、经营管理模式经营户对现有专业市场的满意度、对拟进驻专业市场的各项需求状况各产业企业主对本产业专业市场的看法及建议各阶层市民对本定位方案的建议和看法调研依据《上海市统计年鉴》（2008-2010）专业市场管理部访谈记录专业市场经营户调研统计数据与政府有关部门的相关人员访谈记录与各产业私营企业主访谈记录各阶层市民调研数据第二部分发展规划篇上海的专业市场发展状况及规划上海国际玉石城的发展规划上海的专业市场发展状况及规划有产业，无市场国际家具城火车站商贸城祥辉商贸城现有市场状况就目前上海的整体城市规划而言，暂时没有新的专业市场项目上马；专业市场规划状况上海国际玉石城的发展规划短期规划：上海国际玉石城在短期之内应该是以完成整个商贸城的招商工作为主，让更多的在定位范围内的商家和经营户进驻商贸城，并且为其创造良好的经营环境和经营条件。另一方面，吸引消费者前往商贸城进行消费。中期规划：上海国际玉石城的发展规划是以完成商贸城内经营户结构调整为主要工作，根据福州商贸城的整体定位，逐步将整个商贸城经营户结构由批零兼营转向以批发为主。长期规划：在大量的调整结束之后，上海国际玉石城得经营户结构仍将有较小规模的调整，但是，上海国际玉石城的主要目标旨在树立品牌、统一形象、完善服务、优化管理，为经营户和自身创造出更大的利润空间。第三部分市场篇福州商贸城SWOT分析上海经济发展状况周边专业市场状况上海国际玉石城状况避免同质竞争、抓住空白机会完善市场配套、组合营销策略厦门专业市场、莆田专业市场泉州专业市场、三明专业市场石狮专业市场、福州专业市场销售状况出租状况经营状况客户关注问题状况各项经济指标福州市整体经济发展规划固定资产投资情况房地产市场状况引论专业市场存在的前提和依据专业市场存在的前提和依据政府强力打造专业市场的形成与政府对产业的导向和支持有着密不可分的关系；交通便捷市场的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不开四通八达的交通网络需求拉动聚集效应慧眼识天机，发现市场潜力，顺势而动，扩大知名度和品牌而形成专业市场；产业链完整半成品加工及成品制造厂家、流通代理等中间商、市场终端商家能够形成完成的产业链，是专业市场存在的基本前提；上海经济发展各项指标上海的经济近年来持续快速发展，据统计，全市实现地区生产总值2524.28亿元，比上年增长12.8%，其中第一、二、三产业增加值为241.78亿元、1197.84亿元和1084.66亿元，分别增长5.2%、13.6%和13.5%。产业结构继续调整，三次产业比重由上年的10.3∶47.4∶42.3调整为9.6∶47.4∶43.0。第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为3.5%、51.8%和44.7%。全市人均地区生产总值达36851元，增长11.9%。福州市国民经济主要指标指标单位2006年2007年2008年国内生产总值亿元1653.811974.582284.16国内生产总值比上年增长%12.3015.1013.00人均国内生产总值元247212931833615地方财政收入亿元152.52146.56168.86地方财政收入比上年增长%19.44-3.9115.22固定资产投资额亿元732.341001.451248.90进出口总额亿美元157.55186.41203.47福州整体经济发展规划围绕加速转型提升水平，努力实现区域经济更快更好发展；围绕打造现代制造业基地，推动二、三产业互动并进围绕扩大开放，进一步促进外资民资集聚围绕统筹城乡协调发展，切实改善人民群众生活围绕城市未来发展定位，高标准推进城市建设按照“五区八县片区”的总体构架，坚持以规划为先导，进一步完善功能、优化环境，全面提升城市建设整体水平，切实增强城市的集聚力、竞争力和可持续发展能力。加快完善规划体系。按照规划全覆盖的目标，加快推进各类规划编制进程，形成包括市区和片区总体规划、控制性详规、专业规划、城市设计在内的完整的城市规划体系。围绕构建和谐社会，大力发展各项社会事业围绕建设生态良好的新港城，积极实施可持续发展战略围绕提高执政能力的要求，不断加强政府自身建设福州整体经济发展规划注：本规划方案目前尚未报批七大功能区打造新城：上海国际玉石城位于上海市宝山区、属于北部物流、生产、加工功能区。固定资产投资情况固定资产投资迈上新台阶。省、市重点项目及重大项目高速增长。温福、福厦高速铁路建成通车，福永高速公路、福泉高速公路福州段扩建工程、火车南站建设、火车北站改扩建，江阴铁路支线、林浦大桥、螺洲大桥、乌龙江大桥改扩建工程、罗源湾15万吨级码头项目等陆续开工建设，拉动了投资的快速增长。重点项目建设完成投资561.70亿元，占全社会固定资产投资的34.1%。全社会固定资产投资完成1646.72亿元，增长31.5%，其中城镇以上固定资产投资完成1544.60亿元，增长32.3%。房地产开发投资止跌回升，完成投资额361.80亿元，增长15.4%。全年商品住宅完成投资252.19亿元，增长12.6%；商品房销售额457.61亿元，增长123.8%；商品房销售面积690.13万平方米，增长86.2%。市政建设取得新进展。市区路网日渐完善，城市发展的承载能力进一步增强，福湾路、福峡路、三环路东北段的建设基本完成，完成杨桥路等24项路桥工程建设，新建的茶亭街面貌焕然一新。市区面积1043平方公里，其中建成区面积182.96平方公里。城市道路总长度1060.6公里，道路面积2106.7万平方米，新增道路面积160.6万平方米。坚持公交优先发展，市民出行条件得到进一步改善。新辟、调整公交线路33条，新增更新环保公交车704辆，市民公交出行率达22.1％。公交车营运线路128条；拥有公交营运车2472辆，日客运量133万人次。市区共有自来水厂8座，日综合生产能力148.5万吨，全年供水总量3.64亿吨，其中生活用水1.21亿吨；液化气供气总量8.55万吨，其中家庭用气4.62万吨，城市气化率98.8%；天然气供气总量2500万立方米，其中家庭用气1440万立方米。全社会用电量228.50亿千瓦时，增长7.1%，其中居民用电51.13亿千瓦时，增长4.3%；工业用电133.22亿千瓦时，增长7.5%；农村用电3.07亿千瓦时，增长21.8%。房地产市场状况福州房屋销售价格同比累计上涨3.4%，其中新建房销售价格同比累计上涨5.4%，二手房销售价格同比累计上涨0.8%，1-3月房价同比分别上涨3.2%、3.3%和3.7%，延续了去年10月以来涨幅逐月扩大的趋势。其中新建房同比分别上涨5.0%、5.3%、5.9%，涨幅逐月递增，二手房同比分别上涨0.9%、0.7%、0.7%，较上个季度涨幅有略微下降。成功专业市场分析租售模式只租不售or只售不租or租售并举经营模式无经营管理公司or外聘经营管理公司or自己组建经营管理公司市场定位定位业态；对成功专业市场的分析主要从以下几个方面着手：产品形态层数、开放式or独立式苏州蠡口家具城租售模式只租不售经营模式整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责其他铺面的招商工作；市场定位总投资20亿元人民币，占地1000亩；招商3000户。目前市场云集了来自美国、意大利、法国、日本、西班牙、香港、台湾等国家和地区及上海、广东、浙江、四川、山东、安徽、江西、福建等十几个省产品形态单层、独立式铺面为主，少量开放式的铺面顺德乐从家具批发市场租售模式租售并举，以租带售经营模式整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责部分铺面的招商；综合管理市场定位乐从的家具市场延绵十里，总面积达200万平方米，共有3,000多家来自海内外的家具生产厂家和经销商在这里兼营批发和零售，从业人员达50,000多人。产品形态独立式铺面为主，少量开放式的铺面香河家具城租售模式前期租售并举，现已将销售停止，只租不售；市场定位总占地面积达1374亩，其中规划商贸楼面积10万平方米，家具展销批发市场面积30万平方米以上，常驻客商将发展到1000余家，年成交额达到20亿元以上产品形态产品形态丰富，街铺,开放式店铺和独立式的店中店均有。经营目标批发市场相配套的有仓储、运输、信息、管理、餐饮服务等设施。市场功能齐全，服务设施优良，政策优惠张家港九州家具城张家港九州家具城租售模式只租不售经营模式自己组建经营管理公司进行统一经营管理；市场定位一、二期工程总投资2.5亿元人民币，占地600亩；三期工程总建筑面积26万平方米，招商3000户。业种有家具及布艺、工艺品、床上用品、窗帘等家居用品产品形态产品为一层，有店中店和独立铺面两种形式；各地市场租金情况图张家港市场分业态租金情况图3.842.942.7200.511.522.533.544.5床上用品儿童用品女性用品行业租金张家港市场分面积段租金情况图22.74.44.74.201234510㎡15㎡50㎡70㎡120㎡面积租金无锡老招商城分业态租金情况图1.3114.2051015儿童用品女性用品行业租金无锡老招商城分面积段租金情况图12.411.56024681012145㎡8㎡20㎡面积租金单位：元/日·平方米各地市场租金情况图无锡新招商城分业态租金情况图5.56.18.30123456789儿童用品女性用品床上用品行业租金无锡新招商城分面积段租金情况图5.74.26.5012345676㎡10㎡30㎡面积租金常州棉纱市场分面积段租金情况图1.852.411.390.740.7400.511.522.5315㎡23㎡40㎡75㎡150㎡面积租金叠石桥家纺市场分娩极端租金情况图4.472.7826.624.173.3305101520253030㎡50㎡60㎡80㎡100㎡面积租金单位：元/日·平方米家具市场销售涨幅情况2009年1-12月，我国家具制造业销售产值达两位数较快增长，出口当月同比有所增长，累计仍呈现下降。2009年1-12月，我国家具制造业销售产值达两位数较快增长。家具制造业工业销售产值当月同比增长18.78%，累计增长13.36%；当月产销率99.32%，同比增长0.55%，累计产销率97.94%，同比减少0.1%；家具制造业出口交货值当月同比增加6.44%，累计减少5.98%。家具产量当月同比增加16.9%，累计增加4.9%。各产品产量同比都出现增长，金属家具、木制家具和软体家具差别不大，在4.5%-6.4%之间。规划参考项目总用地面积500亩，37万平方米。容积率为1.1（容积率最终以规划要求而定），建筑面积共计37万平方米，总投资约3-5亿元人民币。项目介绍项目综合效益一、社会效益1、增加就业岗位，我们将成立专门的项目管理公司和物业管理公司对项目实行统一管理，建立专业的管理团队，加上企业和商户的入驻，可解决就业人员预计可达15000人以上。二、经济效益1、项目建成后，按家具市场惯用模式，以每平方月占地面积定税2元计算，年创营业税：2×37万×12＝8800万元。项目建成按万平米，每平米年租金按500元/㎡计算，房租税：37万×500×17%=31450万元。共计：40250万元。2、通过对项目的有效运转提高琅岐岛在全国的知名度。如：东莞厚街，河北香河等。环境效应本项目为纯商业业态，仅产生生活垃圾及生活用水排放。贯彻节能、环保的建筑设计宗旨，中央空调采用燃汽或电能等清洁能源，不会产生有害汽体及有害物质排放。地面建筑完成后，由专业的园林景观设计师设计本项目绿化及园林景观。将有效的提高项目所在地生态环境效应，达到功能、景观、生态三者的有机统一，将是双流县的又一道美丽风景线。投资方向及目标投资方向拟建建成占地约500亩土地，经营建筑约面积37万方，投资金额3~5个亿元。大型专业国际家居城基础配套