2019青岛高档住宅项目营销思路40p-共41页

海月湾项目营销思路沟通2019年4月报告体系市场现状项目现状现状解析问题梳理策略方向市场现状2019年2019年2019年2019年4000600080001000003060901201501802101月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月元/平方米2011-2014年3月份青岛市（备案口径下）商品住宅供销月度走势供应面积销售面积销售价格万平方米25488157281113599382456277868746747763124952769955713889010000200003000005101520市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区高新区即墨市胶州市胶南市平度市莱西市元/平方米万平方米x100002014年3月份青岛市各区域商品住宅供需价格对比供应面积销售面积销售价格市场供需——2019年3月份全市商品住宅市场供销双双上涨，新增环比上涨139.6%至69.44万㎡，成交环比上涨16.1%至58.84万㎡，价格回落至8317元/㎡，环比下降3.1%。2019年3月份全市商品住宅市场新增供应量增至6321套，约69.44万㎡，面积环比上涨139.6%；销量5795套，约58.84万㎡，销量面积环比上涨16.1%，与去年同期相比下降54.2%；成交均价8317元/㎡，环比下降3.1%；2019年3月份李沧区和胶州市新增供应量较大，李沧区新增18.06万㎡，排行全市首位；胶州市新增17.27万㎡，位列次席。成交方面，胶州市以9.69万㎡的成交量领先其他区市，占比全市的16.5%。10.8876533310.308518219.2373949559.7217318548.0386041137.0082840926.0929957525.4719892675.9683861726.4346175977.9416895439.6336778711.60309113.6099196413.8452201614.0654405315.5520444916.8479567618.3919145921.8495885524.1573566124.9981880926.7337499126.1209411825.0552300219.0297689615.4565196915.5585281713.8768293213.7637836511.2046176811.3776448912.4527596611.050354510.7552932410.9276172612.8637495613.4954224612.1555082413.092452941413.537415591313.7950422715160510152025300500100015002000201001201004201007201010201101201104201107201110201201201204201207201210201301201304201307201310201401月万平方米2010年以来全市商品住宅存量月度变化走势存量面积去化周期1630.2171092512.410393578.8813560547.80010696722.9933025711.4150408123.1885730614.5802406517.5804609618.0677622518.470882619.7549600226.5327506205101520253035全市市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区高新区即墨市胶州市胶南市平度市莱西市2014年3月份各区域去化周期对比2019年3月份，商品住宅表现供过于求，截止到月底全市可售存量与上月相比回升，共计122907套，约1433.41万㎡，面积环比上涨0.6%。2019年3月份全市去化周期约需16个月，其中市南区去化压力最大，30个月；莱西市位列第二位。李沧区、四方区、城阳区去化压力相对较小。2333356647448808265389191613421361504122530201208678724505000100001500020000250000200400市南市北四方李沧崂山城阳黄岛高新即墨胶州胶南平度莱西套万平方米2014年3月底全市商品住宅存量区域分布面积套数市场现状存量去化——2019年3月份全市商品住宅供过于求，存量回升，现有存量去化周期为16个月。分区域看，市南区去化压力最大，李沧区、四方区、城阳区压力最小。面积段60以下60-7070-8080-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300以上新增量(套)212547515852361829548142267949100销售量(套)2441524101727177875341411488572830可售存量(套)45513786787626113333871804413375435832622878234629312019年3月份，80-90平及90-110平面积区间为全市商品住宅成交热点，其中90-110平户型热销1778套，约17.16万㎡，占比总量的30.7%；80-90平面积区间热销1727套，约14.91万平方米，占比总量的29.8%。0100002000030000400000500100015002000250060以下60-7070-8080-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300以上2014年3月青岛商品住宅供销存面积在各户型面积段分布新增量(套)销售量(套)可售存量(套)套数可售存量套数市场现状面积段——2019年3月份80-90及90-110平为全市商品住宅热销面积区间，占比分别是30.7%和29.8%。4千以下4千-6千6千-8千8千-1万1万-1万21万2-1万41万4-1万61万6-1万81万8-2万2万-2万52万5以上套数387152918701028434159906212540711529187005001000150020002014年3月份全市商品住宅成交单价区间分布30万以下30-40万40-50万50-60万60-70万70-80万80-90万90-100万100-120万120-150万150-180万180-200万200-250万250-300万300-500万500万以上套数2584778268547936015113264273121183686467945854020040060080010002014年3月份全市商品住宅成交总价区间分布套2019年3月份，4000-8000元/平价格区间为全市商品住宅成交热点，共计销售3399套，约33.25万平米，套数约占比全市的58.7%；从项目总价来看，50-60万元总价范围内房源为全市成交热点，共计销售854套，约7.69万平方米，套数占比全市约14.7%。套市场现状单价段、总价段——2019年3月份4000-8000元/平单价区间以及50-60万以内的总价区间房源为全市商品住宅成交热点。0500010000150002000025000300003500005001000150020002500别墅多层小高层中高层高层超高层存量体量：套供销体量：套2014年3月份全市商品住宅成交物业类型区间分布销售新增存量产品类别独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅多层小高层中高层高层超高层销售量(套)126444317127091381186325新增量(套)1400770209094979222730可售存量(套)1638543256914473954516082217163780115662019年3月份，全市商品住宅分建筑类型看，高层物业为成交热点，共计销售1863套，约18.03万平方米，套数占比32.1%；多层位列第二，网签销量1712套，约16.75万平，套数占比29.5%；别墅和超高层两种高端物业销量相对较少，套数占比不足3%。别墅1.8%多层29.5%小高层12.2%中高层23.8%高层32.1%超高层0.4%2014年3月份全市商品住宅销量套数分布市场现状建筑类型——2019年3月份全市商品住宅高层物业最为热销，多层次之，别墅和超高层两种高端物业销量相对较少。020004000600080001000012000020000400006000080000高新区市场供求分析销售面积(㎡)新增供应面积(㎡)均价(元/㎡)市场现状高新区——2019年以来,高新区市场表现较好，随着世茂、雨润、招商等开发商进驻，市场供应逐步增加，价格波动较小，2019年起，受市场大环境影响，高新区商品房库存量增长迅速，目前动态存销比达25，片区销售压力增加。207187212889516964825457474710281219250204060800100000200000300000400000高新区市场存销走势存量面积(㎡)存销比市场现状市场供需：2019年3月份全市商品住宅市场供销双双上涨，价格回落有所，环比下降3.1%。存量去化：2019年3月份全市商品住宅供过于求，存量回升，现有存量去化周期为16个月。分区域看，市南区去化压力最大，李沧区、四方区、城阳区、高新区压力最小。分维度统计：2019年3月份80-90及90-110平为全市商品住宅热销面积区间；4000-8000元/平单价区间以及50-60万以内的总价区间房源为全市商品住宅成交热点。高层物业最为热销，多层次之，别墅和超高层两种高端物业销量相对较少。报告体系市场现状项目现状现状解析问题梳理策略方向项目现状高新区作为三城联动核心，定位科技、生态、人文新城。定位高新，前景可期；契合项目，立足片区红岛高新区的区域定位：青岛未来新CBD项目所在区位将是未来青岛新城市核心区，引领高新区国际新生活主场！项目现状项目位于高新区未来CBD中心，容积率1.8，中等规模，多业态，低密度中高端社区产品类型楼栋数户数户型面积主力面积总面积（㎡）产品占比备注高层3416122-220㎡135-140㎡5491230.31%26层高层洋房9442110-180㎡110-115㎡6329034.94%11+1/7+1叠拼8168上叠190-220㎡/下叠170-210㎡3237017.87%联排21101265-270㎡3059116.89%共计411127——181163100.00%产品类型梳理：多以低密度产品为主，其中洋房产品占比较高，本案致力于打造片区低密度中高端社区；产品面积梳理：户型设计主要以100㎡以上户型为主，主要面对的是首改类、再改类客户。产品梳理——项目总占地：11.24万㎡，总建面28.77万㎡，容积率1.8，规划总户数1267户。SWOT分析及应对策略优势劣势物业业态丰富，容积率1.8，客户量大；项目产品力打造更具优势，品质项目优势交通便利，路网畅通；青岛中学等配套资源周边配套处于规划阶段。后续各业态的销售划分需考虑协调运作。机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势高新区为青岛重点打造区域。轨道交通及胶东国际机场进一步提升城市价值。高新区作为北岸新城的核心，区域定位较高突出项目的品质优势，在形象上进行区隔和借力。借势政府和区域优势，塑造片区标杆。借政府打造之势，提升项目地位，树立影响力。借势高新区重点打造区域的优势，营造前景。威胁发挥优势，转化威胁未来市场放量大，目标客户重叠，来源局限。区域内竞品竞争激烈，竞争压力大。整体市场价格偏低，难以突破壁垒。凸显项目核心价值（青岛新CBD中心）及产品品质价值，提升客户价值认知，实现利益。借力高产品力，树立差异化形象。用合理、科学的销售