齐源大厦物业管理方案

齐源大厦物业管理方案目录一、秩序维护管理方案二、车辆及车位管理方案三、工程部管理方案四、保洁部管理方案五、装修管理方案六、有关费用的收取标准及方案第一部分秩序维护管理方案秩序维护部责任范围概述1、负责物业项目范围内的秩序维护、消防等安全管理工作。2、协助公安部门侦破项目区内发生的各类案件。3、维护办公区内的正常秩序，预防违法犯罪活动的发生，营造安全文明办公、生活环境。4、负责项目区内的钥匙管理，对各部门的钥匙使用权限实行监督检查，对丢失的钥匙进行调查处理，对确需增配的钥匙，进行增配。5、对项目区域内实行严格的消防监控管理。一、秩序维护部主管直接上级：项目经理直接下属：秩序维护员（1）主要职责1、负责托管项目内的秩序维护、安全监控、消防监控和车辆进入、停泊的带班管理工作。2、负责队员的出勤考核，行政管理工作。3、建立完善秩序维护工作档案资料，积累秩序维护工作管理经验。4、定期组织队员的常规训练和安全专业的理论知识学习。5、坚持跟班带班和查岗查哨制度，跟踪秩序维护工作全过程，规范工作行为，考核工作质量。6、建立秩序维护和消防隐患检查制度，定期组织安全大检查，对查出的问题组织整改。经常检查秩序维护、监控设备的使用情况，工作状态，发现故障、失效应及时报修和更换。7、处理一般性、治安案件和客户投诉，遇紧急事件应立即报告，并组织秩序维护员保护现场。8、带教秩序维护员爱护安全、消防设备和器材，对自行使用和保管的设备、器材要负责定期盘点和养护。9、主持制定秩序维护工作和四防（防火、防盗、防破坏、防自然灾害）管理制度经上级和业主单位批准后贯彻落实。10、完成上级交办的其他任务。二、秩序维护员直接上级：领班（1）主要职责警卫巡逻岗1、负责巡查项目区域内的秩序情况和设备、设施安放位置周围可疑迹象，发现问题，立即查明报告。2、负责按时关闭开启项目区域的对外通道，并对通过的行人验证放行。3、负责进入项目区域内无关人的清理工作。4、对来往项目区域内的可疑人员进行监视，并及时向上级报告。5、巡视大门岗执勤情况，协助其处理疑难问题。6、按时填写《巡查值班记录》。7、负责院内车辆的停泊管理。8、完成上级交办的其他任务。大厅接待岗1、负责外来人员出入检查登记工作。2负责进入项目区域内工作人员携带物品的查验登记工作。3、负责非办公（经营）期间的出入户登记工作。4、负责可疑人员的盘查、案件报警和现场保护工作。5、完成上级交办的其他任务。停车场岗1、负责停车场进出车辆的出入登记、指挥调度、安全疏导工作。2、负责车场内的清洁卫生、消防安全现场监视、检查工作。3、随时巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水刮蹭现象及时通知业主，并做好记录4、完成上级交办的其它任务消防监控中心岗1）全面熟悉项目区域内的消防设备、设施的安装部位技术性能和联动方式以及开通方法。2）熟悉监控设备的基本原理、技术性能、监控范围和报警方式。3）熟练使用和操作消防设备，并保证使用和操作安全。4）出现火警、盗警应在紧急处置的同时，向上级报告，组织安全疏散和营救。5）随时检查和测试消防和安全监控设备，发现故障及时报告排除，确保其时刻处于良好工作状态。6）严格遵守值班制度，坚守值班岗位，注意维护室内外卫生。7）完成上级交办的其他任务秩序维护部管理标准一、服务范围维护物业范围内正常的工作秩序、协助公安机关做好内部的安全防范工作。根据岗位需要进行监控、大厅、巡逻、停车场等管理。二、秩序维护管理标准（一）秩序维护管理1、实施24小时安全监控值班制度，着装统一，用语规范，文明执勤。2、实施人防、技防相结合，定时、定点定人进行巡逻保卫，并有巡逻记录，监控记录，交接班记录，物品出入门记录，非工作时间进入办公领域记录等，各项制度齐全并落实。3、实际人身安全的地方设有明显标志，并采取防范措施。4、制定交通事故，治安事故及其它应急情况的处理预案。5、无重大刑事案件和重大交通事故。6、积极配合地方警方处理违法事件。（二）消防管理1、建立、健全消防责任制，对全体员工定期进行消防培训，使之掌握基本消防技能。2、消防设备、设施定期巡视、检修并记录在案，并及时与保卫处报告。3、制定火警事故及其它应急情况的处理预案，保证应急疏散通道畅通无阻。三、具体服务一、火警火灾应急处理1、火警、火灾的处置方法（1）公司任何员工发现火警，应立即就近取用灭火器材迅速扑灭火警。（2）若火警有发展趋势，应一边呼叫邻近人员参与控制火势，一边呼叫消防管理中心和相关人员前往扑救。（3）取用灭火器材时应正确选用灭火器（根据物质的燃烧特性）以免用错灭火器使回火复燃。（4）若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选用“1211”、干粉和CO2等灭火器直接喷射火源处，如有油的电器设备（如变压器、油开关）着火时，也可用干燥的黄沙盖住火焰，使火熄灭，装有自动灭火装置的场所，直接开启自动灭火装置施放药剂灭火。2、火灾扑救及现场控制（1）向“119”报警，并派队员到必经路口引导。（2）通知秩序维护部紧急组织队员赶赴火灾现场，进行外围警戒和交通管制。（3）通知秩序维护部立即组织队员赶赴火场进行疏散，救护被困人员，抢救财物，协助灭火。（4）通知机电维修部电工断开相关电源，开启自动灭火系统、排烟系统防水泵，保证消防供水。（5）消防管理中心班长在经理指挥下带领消防员铺设水带，施放灭火，控制火势。二、消防栓的管理1、定期检查室内消火栓是否完好，有无生锈、漏水现象。2、检查接口垫圈是否完整无缺。3、消火栓阀杆上应加注润滑油。4、定期进行放水检查，以确保火灾发生时能及时打开放水。四、安全工作的方法和措施（一）定岗守护措施1、设置必要的守护岗位2、做好调查研究3、及时妥善地处理守护中发生的各种问题1）遇有违法犯罪分子进行纵火、行凶、爆炸、抢劫、盗窃财物和枪支弹药等现行违法犯罪活动，应迅速报告保卫部门或公安机关，或积极采取扑救、抢救、排出险情等措施，尽力避免或减少损失，并做好现场的保护工作。2）火警①迅速报警。②积极扑救。③保护好现场。④向消防和保卫部门提供情况。3）盗窃①迅速向保卫、公安部门报案，并向公司报告；主动维护好现场，不准无关人员进入现场；积极向公安机关、保卫部门提供情况、协助破案；要认真总结守护工作的经验教训，堵塞漏洞。②如被盗案件是业主内部人员所为，应注意从检查出入人员证件、携带物品中发现嫌疑目标。③凡抓获的现行犯罪分子，都应及时向保卫部门或当地公安机关汇报，请求派员处理；或将犯罪分子直接扭送当地公安机关。在押送途中要防止犯罪分子逃跑或行凶。（二）巡逻的方法1、采取定线、不定线或定线与不定线相结合的巡逻线路进行巡逻。2、采取点与线结合的方法。五、停车场管理1、车场进场停放（1）停车场只对单位内的用户、本公司职员及来访客人开放，其余外来车辆不允许在停车场内停放，应停放在指定位置。（2）当有车辆进场时，当值秩序维护员应迅速指引车辆慢行，安全地停放在相应的车位上，提醒车主锁好车锁、随身带走车上的贵重物品。（3）检查车辆是否有损坏或其他不正常情况，如有不正常情况应立即当面向车主提出，并在《车辆停放登记表》上作详尽记录。2、车辆离场（1）当有车辆离场时，当值安全员应及时检查车主证及相关资料。检查车主证与车辆是否相符。（2）车辆离场后，及时在《车辆停放登记表》上登记。3、巡视（1）车场当值安全员每小时至少详细检查车辆的车况1次，发现漏油、未上锁等现象及时通知车主，并在值班记录本上做好记录，同时报告班组长处理。（2）发现无关人员或可疑人员到车场时要及时劝其离开，若有紧急情况按《突发事件处理标准作业规程》处理。（3）协助清洁工维护好车场卫生。六、交通管理1、监督进入辖区的车辆不超过15千米/小时慢行、禁鸣喇叭，并指挥车辆按规定方向靠右行驶，停放在指定的停车位置，以便于车辆停放整齐。2、提醒司机锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。3、巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知车主。4、留意进入辖区内的一切车辆情况，对载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止进入辖区，对两轮摩托车营运或两轮摩托车超载（含驾驶员超过两个以上的）的车辆严禁进入辖区。5、严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车应立即劝阻，避免交通意外事故的发生。6、在纠正司机乱停乱放时，应面向司机敬礼，再有礼貌地要求司机将车停放到指定的停车位置。7、指导行人走人行道，自行车靠右侧道路行驶。8、对大厦内路面的一切车辆实行统一停放管理。七、治安巡逻管理1、治安巡逻员在巡逻过程中，应多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。2、检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题应立即处理，并报告上级领导及有关部门。3、巡查各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。4、对推销人员，应拒绝入内，属“三无”人员按《施工人员及“三无”人员管理标准作业规程》的要求对“三无”人员进行处理。5、对大楼内的装修工程进行监管，对因超时装修产生噪音影响他人工作的装修工程进行管理或制止。第二部分车辆机车位管理方案1、管理细则进出大厦的车辆通过感应式IC卡停车管理系统来进行管理。按照大厦建筑功能布局、车辆总数、停车场分布、道路通行能力、出入分流原则等指定车辆出入口管理及道路交通管理方案。项目部对于车辆的管理，除了在地下停车场进出入口设一固定岗外，将充分利用智能设备的先进功能，把办理停车手续的车主资料记入电脑，并配发感应式停车卡，以控制道闸起落，完成车辆出入登记。地下1、地下2专用停车场，通过出售的方式供大厦业主使用，外部车辆不得入内，车辆从东门通过刷卡方式进出。楼前广场车位通过两个前通道，便捷管理，分别设立进出，仅供外来会客车辆使用，安排专人通过计时收费的方式进行管理，专人疏导，管理有序，排列整齐。本大厦业户车辆不得停放。1、地下车库管理规定（1）进出地下车库的车辆自觉维护停车场的公共秩序，文明泊车,爱护公共设备设施,如有要照价赔偿。（2）服从安保人员的管理和指挥，必须按指定的区域、线内对号停放。（3）车辆停放之后，必须锁好门窗,贵重物品不得在车内存放。（4）停泊在车场的车辆内不得放置易燃、易爆、剧毒等危禁品，否则将接受处罚，并承担一切责任。（5）停放在车库内的车辆按标准及时缴纳车位使用费。（6）物业公司只能对停车场的场地进行管理,为被泊车辆提供一定的车位使用权.不负责车辆及车内物品的管理责任。无需为被泊车辆承担任何损伤，损毁及遗失负责任。但有义务协助车主追究直接责任人。（7）保持地下车库的卫生，定期巡逻，及时发现问题和处理问题。（8）地下车库仅供大厦购买车库的业主使用，其他车辆严禁入内。（9）设立专用停车警示牌，减速带等各种标识。2、地上停车场管理规定（1）地上停车场仅供外来车辆停放，刷卡前要进行登记，方可进入；（2）外来车辆停放时必须接受安保人员的引导，排列整齐，不得随意停放；（3）地上车场允许停放时间为7：00－－19：00时，其它时间内无特殊情况未经允许不得停放；（4）地上车场内禁止2．5吨以上的货车、大型客车以及装有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆入内（搬家车、消防车、工程车等特殊情况除外）；（5）禁止出租车入内，遇有乘载老、弱、病、残以及携带过重物品的，视情况可以放行，但10分钟内必须离开。（6）进入车场内的车辆不得鸣喇叭，限速行驶。（7）定期巡逻，保持好卫生。3、非机动车停放管理规定（1）按规定地点停放整齐，自动落锁。（2）停放时间仅限于上班时间，加班单位应事先与物业联系告知。（3）自觉维护车场卫生，爱护公共设施。（4）按规定时间内进行停放，物业公司不承担看管责任。4、岗位职责一、管理部主管负责监督、检查车辆停放管理。1、管理部负责车辆停放管理的指导、检查及车位使用费收缴工作。2、当值车管员负责停车场的管理工作。二、车辆进场停放。1停车场只对辖区内的住/租户、本公司职员及前来辖区内消费及访客的客人开放。其余外来车辆不允许在停车场内停放。2当有车辆进场时,迅速指引车辆慢行,并指挥车辆按规定方向靠右行驶。安全地停放在相应的车位上,提醒车主锁好车锁、随身带走车上的贵重物品。3检查车辆是