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中通商业定位策划云南易居经纪有限公司2015.8.5前言各大商业综合体拔地而起，市场群雄涿鹿！商业井喷泡沫化商业定位同质化后期运营乏力化前期商业策划要做的就是定位未来市场环境下的商业主题！因为目的只有一个，通过最佳的分析判断，预见未来！大纲Part1：城市发展格局演变Part2：项目自身属性Part3：未来市场研判Part4：商业未来发展方向Part5：商业主题定位Part6：商业运营保障Part7：规划建议Part1：城市发展格局演变城市发展规律呈贡未来前景城市发展规律中国一般城市发展过程中往往以搬迁行政中心的形式促进未来城市核心的发展，一个城市新城区的成立发展到成熟一般需要20-40年时间。城市是需要积累的，需要产业的积累，是一个不断修正不断完善的过程。城市发展案例：深圳模式、浦东模式、滨海模式呈贡新区的楼市价值是被低估的，这与广州是一样，原来番禺市房价每平方米3000多元，那时因为路没修通，地铁也不通，现在番禺区房价为每平方米一两万元。因此，随着交通的通畅，城市价值与区域价值就会提升起来。片区规划：规划面积20.53平方公里，人口25万，功能定位为东盟国际行政办公机构及国际商务区，形成新区城市中心。商务金融核心区，作为呈贡的商务金融核心（CBD），也是呈贡新区低碳建设的先行区域，未来将成为昆明市、云南省的商业、商务中心、文化创意中心、文化传播中心、文化交流中心。“一核、五轴、三带、七片区、三节点”昆明呈贡未来前景呈贡新区昆明作为云南的中心城市，自然会成为承接这些新兴城市化人口最多的地方。而且云南和昆明是作为中国直接面对全球经济最活跃的东南亚和南亚经济区的桥头堡中心城市，未来中国内地与南亚、东南亚贸易的中心节点，中国与东南亚高铁系统的中心节点，贸易、商业、产业、金融都将会有巨大的发展空间，而昆明的主城区受地理条件和历史发展限制，城区发展已经饱和，客观上需要将城市的核心功能转移到呈贡新区来。高铁地铁产业布局东盟贸易中心大学城政治中心稳定的公务人员政治中心影响力政策支持企事业单位进驻固定人口增长促进商业发展经济增长增速产业繁荣昆明信息产业园区医疗医院产业园区斗南国际花卉园区文化旅游产业园区金融产业园区全国第三大站年4600万客流旅游人口增加滇中1小时经济圈国家安全高度与老城区融合缩短距离城区距离感拉动呈贡入住率20万大学生消费毕业学生就近工作毕业学生未来购房空港经济圈带动呈贡经济增长交通通达便利助力呈贡酒店旅游2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年6月30日高铁新火车南站运营，带来4600万客流交通配套6月30日地铁1号线与高铁无缝对接去年1、2号线地铁已开通，呈贡与市区时间缩短为30分钟政府公示地铁4号线预计18年年底开通，考虑高原施工进度以及实际产生客流效应，开通时间放在19年上半年医疗配套15年7月昆明中医医院呈贡医院开业15年4月昆明医科大学呈贡附属医院开业预计呈贡大渔片区的度假区综合医院七甸片区的养老疗养康复医院在19到20年间开业产业导入呈贡金融产业园区：园区已入驻项目16个，其中：已建成项目2个，获地在建项目10个，获地待建项目2个，拟建项目2个。开发建设初具规模。现片区剩余可建用地1532.1亩，土地熟化成度高，基本无征拆工作，可开发面积预计有450万平方米，其中：商业/办公350万平方米，居住面积100万平方米斗南国际花卉产业园业已竣工，今年已举办第十六届中国昆明国际花卉展、昆明（斗南）中国盆景精品邀请展暨云南赏石根艺展三台山文化旅游产业园区，15年启动建设，预计3-5年建成运营呈贡信息产业园：意向入驻项目30多个，目前浪潮云计算产业园、阿里巴巴西南云计算(IDC)中心、科技信息产业创新孵化中心三个项目计划年内建设，预计3-5年建成运营医疗医药康体产业园：园区范围内云南白药集团整体搬迁已完成，昆明呈贡台湾健康产业园一期供地已完成，宝相科学园区三条道路建设前期工作已启动。下步将推进昆明呈贡台湾健康产业园一期开工及宝相科学园基础配套设施建设工作，预计3-5年初步建成呈贡大渔片区的度假区综合医院和七甸片区的养老疗养康复医院完成项目招标，16年开工建设09年并入昆明延安医院呈贡医院，15年年内完成其新区医院改扩建教育配套公交集团规划呈贡每300米设置一个公交站点目前呈贡区已经引进了云大附中、云师大附中、川师大附中、云南衡水实验中学等6所知名中学，昆明景山学校、川师大附小、中华小学等5所顶尖小学，在幼儿园方面则引进了川师大幼儿园、师大幼儿园等4所知名幼儿教育资源。合计引进的15所学校（幼儿园）中，已经有7所明确了招生时间，6所学校已经开学。2020年呈贡区要建成10所高标准完中、10所现代示范小学、10所省级幼儿园到2023年，完成12所中学、16所小学，56所幼儿园建设常住人口35万常住人口40万预计常住人口100万2003年开始2013年初具规模2016年开始高速发展2023年基本成熟呈贡人均购物娱乐休闲消费水平100元/月常住人口20万300元/月400元/月预估700元/月预估1000元/月2020年呈贡初期建设阶段市政基础设施、产业园区、地铁等都在建设过程中，还没有形成人口导入，处在建设阶段的呈贡，没吃的、没玩的，生活不便利，在这些因素下，呈贡怎么可能有人？深圳也不是一蹴而就的！一系列设施建设完成，形成巨大人口汇集作用，各类开发商抢滩登陆，多个城市商业综合项目即将呈现，在呈贡的人可以有地方可以去消费，何必再去老城区！呈贡中期发展阶段呈贡成熟阶段政治中心商业中心金融中心医疗中心产业中心艺术中心预计常住人口60万4.2亿/月消费总额产生巨大消费市场高铁地铁产业布局东盟贸易中心大学城政治中心空港经济圈诺仕达、实力、涌鑫等房企入驻呈贡的原因！小结呈贡通过近10年的基础设施建设，目前已经进入高速发展期，未来的呈贡将成为新的城市中心2016年6月30日昆明站高铁的开通，标志着昆明真正意义上扮演桥头堡的角色；昆明是位于西南边陲的省会城市，出于东南亚各国对我国政治、经济、区域安全影响的考虑，国家也会大力发展呈贡政府多项举措，助力呈贡腾飞，而这些措施即将开始显现出效果随着呈贡的发展，其必定是云南的政治、商业、金融、医疗、产业、艺术文化等中心。Part2：项目自身属性项目区位项目概况项目自身属性本案距离市政府仅2.5公里；西临新区主干道彩云南路，北临联大街；与地铁1、4号线驼峰站无缝对接。项目区位可以预见呈贡已经进入快速发展时期，随着众多项目落地，不断完善城市配套服务设施，未来呈贡必将成为昆明新的开发热土。项目概况用地现状用地规模约：170亩项目用地较为规整，有利于规划设计项目用地目前为荒地，没有拆迁，利于开发建设紧邻项目的涌鑫哈弗中心目前已在建在售，其项目现行落地，有利于后期区域地块成熟，为我方项目创造一定溢价空间项目用地内有市政绿化公园，有利于提升项目居住品质交通配套交通现状：区域通达性好，依靠彩云路到达昆明主城区；项目东临彩云南路，北靠5000亩中央景观大道西面为园塘路、南边为亚广北路，四至道路均平整；地铁1、4号线联大街站C出口与项目无缝对接；公交170、190直达项目；石龙路至机场高速仅半小时可到达机场；高铁预计2016年6月30日开通中央景观大道横跨昆玉高速、兴呈路、环湖东路达滇池湿地公园；三条公路直通昆玉高速。地铁的开通，缩短了与老城区的空间距离，呈贡不再孤独！高铁的修通，增强与上海、杭州乃至未来东南亚等地的沟通交流！半小时到达机场，加强商务贸易交流。项目产品及分期总开发体量约：79万㎡，：商业体量约：74000㎡，结合项目自身内部住宅体量，已经决定了项目商业服务的不仅仅是项目自身的住宅客户，辐射范围更为广泛。同时考虑到A1地块总体22万㎡的开发量，建议分成2期开发。一期住宅二期大宅、三期写字楼、商业四期酒店公寓商业商业概况商业裙楼A1-2A1-1A1-3项目商业主要集中在A1地块，A2地块含少量社区商业，不是本案重点，暂不考虑。商业过街天桥商业过街天桥项目商业主要为裙楼的建筑结构，地上部分有过街天桥连接外部，但在商业内部连续结构上较为薄弱，后期需要进行商业客流引导地上商业面积30870.86㎡地下商业面积比地上商业面积大出10975.96㎡，在商业定位及运营中需综合这一因素地下商业面积41846.82㎡合计72717.68平方米小结项目位置项目体量区域交通周边竞品裙楼结构商业需进行差异化竞争，主题定位需特色鲜明Part3：未来市场研判政策市场未来供需竞品项目分析（昆明、呈贡）入市时机商业地产发展方向政策层面：中央政策双向调控，财税制度步伐加；地方政策微调突围，因地制宜，七成城市放松限购，部分库存较高城市政府财政补贴放松限贷；昆明限购取消刺激需求释放，稳定楼市。政府利用多方政策调控，逐步建立长效机制，力求房地产市场逐步去投资化、回归市场化，让供求关系决定市场未来。地方层面限购政策：七成城市放松限购、部分城市限贷松动昆明层面昆明限购取消。14年8月11日昆明正式宣布取消商品房限购，但取消限购不可能让疲弱的昆明楼市逆转主要影响成交的是银行房贷政策银行房贷政策：保持平稳，重点支持刚需首置房贷需求，部分城市限贷政策有所松动，但仍高于首套标准。现状产生效应不动产统一登记工作层层推进加快推进房地产税立法，弱化土地财政依赖中央层面昆明首套房贷保持基础利率；几大国有银行首套房贷仍保持基础利率，中信、浦发上浮10%，二套房贷则在基准利率基础上上浮10%。政府对市场多方调节，弱化经济对房地产依赖度，加快制度建设，差别化信贷、财税制度改革促进行业规范发展，激发市场活力，让住房回归需求层面，扩大刚需，建立长效机制让供求关系决定市场未来。随着不动产登记平台2018年18年的投入，房地产税立法实施，房地产长效机制逐步建立，预计在未来3-5年房地产市场逐步市场化、健康化，呈现较好的政策环境。双向调控长效机制逐步建立中央进一步深化改革，加快制度建设，激发市场活力：中央更加注重调控稳定性，强调双向调控、分类指导：昆明取消限购稳定楼市地方救市拉开大幕稳定楼市刺激需求释放，保证刚需去库存，稳定楼市去风险。二线城市在限购、限贷松动下根据库存量不同，有的可以很快走出低迷，有的需要2-3年调整期。市场供需针对当下昆明（含呈贡）房地产总体市场不景气情况，对近8年半以来整个昆明市房地产市场重要数据进行趋势图表总结分析，以期在历史数据中寻找一定规律，预估房地产市场未来发展。2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年昆明房地产开发投资（亿元）172.12222.09259.23369.43440.68625.97919.071291.711492.0302004006008001000120014001600昆明房地产开发投资（亿元）平稳增长阶段激增阶段减缓增长说明：•从2006年起，昆明房地产进入一个开发投资逐步增高的过程，特别从2008年下半年起，城中村大幅放量及昆明城市扩大化，导致房地产投资量急剧上升，存量房供大于求；2014年楼市持续低迷，销售周期增长，可预见投资增长将减缓。2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年昆明土地供应量（万㎡）187.42256.65383.93417.34660.731644.012127.06832.04177.1405001000150020002500昆明土地供应量（万㎡）平稳增长阶段激增阶段下降阶段说明：2008城中村大幅放量是昆明房地产土地供应量急剧上升的一个时期，2011年-2012年形成最大峰值；2014年楼市持续低迷，销售周期增长，风险加剧，为规避风险开发商谨慎拿地，土地供应量下降。2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年昆明预售许可证放量（万㎡）192.8719.96526.05700.14875.41704.32957.321174.39