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随州分行拟租赁营业用房项目报告经过前期对随州城区的走访调研，对多个后备网点选址进行了详细的调查了解，综合比较各备选网点的优劣势，综合城区规划及业务发展的需求，拟选取世纪外滩29号楼1-2层商铺作为随州分行营业网点，现将主要情况报告如下：一、随州分行设立背景随州市位于湖北省北部，素有“汉襄咽喉，鄂豫要冲”之称。下辖广水市、随县、曾都区，总面积0.96万平方公里，总人口258万人，其中市区人口218万人。随州市东承孝感、西接襄阳、北临信阳、南达荆门，是湖北省对外开放的“北大门”。该市不仅是一座历史文化名城，也是新兴工业城市、国家园林城市、中国专用汽车之都，世界四大古银杏群落之乡，世界三大兰花产地之一。截至2015年末，随州市实现地区生产总值785.35亿，较去年同比增长8.9%，经济总量列全省第11位，增速居于全省第4；实现财政总收入66.85亿元，较去年同比增长15.5%，其中实现地方公共财政预算收入43.3亿元，较去年同比增长18.2%；工业增加值完成362亿元，较去年同比增长9.3％；外贸出口11.8亿美元，总额居全省第5，其中香菇出口继续居全国地级市首位。城镇居民人均可支配收入22791元，较去年同比增长8.7%。目前随州全市无境内上市公司，但有一家企业已经过会（泰晶电子），拟上证主板上市，挂牌新三板企业2家。截至2016年3月末，随州市共有农发行、工、农、中、建、邮储、农商行、湖北银行、汇丰村镇银行等九家银行机构，营业网点244个，从业人员3953人。全市金融机构人民币各项存款余额1081.9亿元，同比增长15.86％，其中居民储蓄存款余额766.27亿元；全市金融机构人民币各项贷款余额478.05亿元，同比增长16％。其中不良贷款16.67亿元，占比3.51%。随州处于建设区域中心城市的黄金战略机遇期，中央和省委深入实施系列重大发展战略，正源源不断为随州发展带来宝贵机遇。在融入国家“一带一路”、长江经济带、大别山革命老区振兴发展、淮河生态经济带、全省“两圈两带”、襄十随城区群等战略上大有可为。在“十三五”中发展规划中，随州的经济增长将始终保持“保五争三”的姿态，通过加快建设区域性中心城市、鄂北门户城市，打造具有全球竞争力的中国专用汽车之都，创建国家承接产业转移示范区，建设国家应急产业示范季度，建成全国知名的重要旅游目的地、集散地和全省重要的农产品加工、光伏、物流产业基地。着力发展打造两大千亿产业：专用汽车和农产品加工。形成有利于“众创”发展的制度环境、扶持体系、成长空间，建成湖北省创新型试点城市。二、选择拟租赁营业用房的原因在网点选址上，着重从业务驱动、规划先行、效益性、交通便捷等方面出发，在深入了解城市规划的基础上，以发展的眼光调研各备选网址。随州市总体规划为东进、西优、南拓、北调、中提升。因此城市的东区为网址的首选区域。城市总体布局为城中商业居住综合区、城东高新技术产业区、城南行政金融文化会展区、城西文化旅游博览区、城北新型工业区。本次拟选网址为世纪外滩29号楼1-2层商铺。（一）地理位置情况商铺位于城东，在交通大道与文峰大道交汇处，是新老城区交界处，位于城市主动脉交通大道中心位置。与城南政务区及城东开发区相连，处于城市中间地带，交通便利。（二）商铺基本情况1、所在楼盘整体情况：世纪外滩为随州新世纪置业有限公司于2007年开始开发的临河楼盘，楼盘整体面积30万平方米，土地性质为出让。2、随州分行选址商铺所在的29号楼为本小区开发的最后一栋楼，整体建筑面积层高总计22层，建筑面积1.3万平方米，其中1-2层为商铺，3-22层为住宅楼，每层住户4户，楼上总计住户80户。商铺主体为两层商铺，建筑面积总计1840平方米，每层约920平方米，公摊5%，测算使用面积1748平方米。3、商铺位于主辅干道的交汇处，西北朝向，网店门面达70米，门面开阔，易于网点形象打造；同时可在楼顶可增设楼宇标牌，易于品牌宣传。4、商铺层高：该商铺一层层高4.2米，二层层高3.6米。5、商铺为期房：工程完工时间为2016年11月，《竣工备案证》的取得耗时。6、地面停车位充足，门前广场可提供给我行停车专用，客户体验好。（三）商铺周边情况1、临近城东高新开发区，重点发展企业聚集。随州高新开发区于2015年新晋为国家级高新开发区，随州重点发展企业均在高新区，如湖北齐星、裕国菇业、东风车轮厂、青岛啤酒、黄鹤楼酒业、华奥塑钢、中国移动等，方便公司业务的营销及拓展。公安局、消防支队、交警支队、随州经济开发区财政局等机构毗邻左右，市委市政府一桥之隔，方便政企沟通及服务。2、周边个金客户资源充足。商铺背靠世纪外滩小区，世纪外滩小区为2007年始开发的大型住宅小区，整个小区占地30万平方米，住户2000户，入住率达到70%。世纪外滩联通周边的水郡世家及千千水岸小区均为河边的个高端小区，是随州高端客户的聚集地。千千水岸小区建面26.3名称开业时间人员配比目前业务量网点面积营业用房性质价格农行丰汇支行2007年4月2316柜面约200笔以上/天，自助设备400笔以上/天465㎡自有（新楼底商）1.2万/㎡工行滨湖支行2016年3月79开业时间不长业务量不多497㎡租赁（供电局房产）40万/年农商行开发区支行2012年12月1846业务量约350笔/天247㎡自有（老房子）未知邮储开发区支行2009年1216业务量约250笔/天360㎡租赁18万/年万平方米，住户1500户，水郡世家小区建面29万平方米，住户1300户，入住率均达到70%。3、周边同业网点情况。周边1公里范围内，营业网点（含自助）总计15家，其中有人网点有农商行、农行、邮储银行及工行共4家。4、周边同类其他房产情况。比较项目迎宾花园华奥大厦大地国际商务写字楼土地性质出让工业用地出让房产类型住宅/商业综合体工商业综合体写字楼建筑面积两层总计2000㎡一楼2000㎡一楼1300㎡，二楼1289㎡售价水平/租金水平1.3万/45元只租不售/80元1楼2万，2楼1.8万目标客户群体量1700户1300户1300户与目标客户群的距离300米1公里500米地理位置及部位迎宾大道（客运东站往北200米）编钟大道8号（靠近光原路）交通大道与编钟大道交汇处区域优势/劣势位于迎宾大道主干道上，迎宾花园总计43万方住宅小区，但入住率较低靠近高新区企业，但周边缺少住宅区南临千千水岸小区，位于居民区的边缘，东边无楼盘开发交通便捷程度较便利，位于城市主干道上一般（距离主干道1.8公里）一般（距离主干道1.6公里）已出租房产的主要租赁对象便利店、小吃店小型超市，大量房产空置待招租刚启动招租（四）价格1、目前该商铺仅能租赁，初步商谈租赁期5年，租赁单价57.5元/平方米/年，年租金127万，5年内不上涨，物业费1.2元/月/平方米，若五年租赁期满后，双方经协商达成续租合作，租金将根据市场行情进行调整，不恶意涨价。2、提前退租承担的损失。（1）合同期内，如商铺业主提前解除租赁合同，应提前6个月书面通知我行，并赔偿我行装修损失，无偿提供6个月时间用于我行搬迁；商铺业主需要承担的装修损失金额计算方法：装修损失金额=（装修投入总价/1800)*(1800-实际使用天数）（2）合同期内，如我行违约提前解除租赁合同，应提前6个月书面通知商铺业主，已付租金不予退还，并赔偿商铺业主1个月租金作为违约金，如不足6个月则顺延。3、若出租人未达成如下条款之一，则支付50万赔偿金给我行。条款如下：（1）出租人未在2016年9月30日前完成29号楼工程施工；（2）出租人在2016年9月30日前完成了29号楼的工程施工，但未达到乙方提出的交房标准（商铺交付标准见附件），导致乙方无法实施进场装修；（3）出租人未能在2016年11月30日完成29号楼1-2层商铺的竣工验收手续，包括工程验收、规划验收及消防验收。（4）出租人未能在2016年12月31日取得29号楼的房产证。4、租金支付频率：出租人提供增值税专用发票，我行按半年支付，首次租金在交房后15个工作日支付（五）小结综合评价该商铺，优势明显，地理区位优势好，周边社区成熟且高端，距离城南政务中心仅一桥之隔，方便政府服务，网点门面开阔，停车位充足，客户体验极佳，地处交通大道，紧邻市法院和市公安局，标志位明显。但存在一些不足：如一楼层高有限，仅4.2米，入户空间不够开阔，楼盘为期房，2016年5月封顶，2016年9月完成工程，2016年11月完成竣工验收。三、未来机构设置规划及业务发展预测拟通过“电子银行+同业合作+商户合作”的形式，延伸服务触角，扩大覆盖面。一是重点依托商户合作，加快布设单台点，快速扩大覆盖面。拟通过与中百及新世纪购物广场的合作，依托商超逾40个点的布局，在商超内布设单台点，扩大辐射广度。二是加大同业合作。通过与农商行合作，开通“柜面通”业务，借力随州农商行的网点触角，扩大服务范围。三是加大自助网点布局。拟在开业满一年设立2个自助银行（齐星商圈、碧桂园社区）；满两年增设3个自助银行（文峰社区、红星美凯龙、城南政府中心）；适时增设普惠金融网点。据省分行预测并经总行审核确定，随州分行开业满三年人民币时点存款余额达到25亿元，日均存款余额达到20亿元；人民币时点贷款余额达到17.5亿元，日均贷款余额达到15.5亿元；三年不良贷款率为0。根据预算编制中的平均利率及FTP价格，试算开业前三年期间，每年分别实现经营利润200万、1000万及1500万。综上所述，随州分行的选址符合城市发展规划，区域位置优，易于品牌形象宣传；交通便利、停车方便，客户体验优；对公资源较为丰富，周边社区成熟，零售业务基础较好，有助于随州分行的客户市场开拓和长远发展。特此报告。网络渠道部二〇一六年八月四日