黑龙江省农村信用社个人住房商业用房按揭贷款操作暂行办法

1黑龙江省农村信用社个人住房、商业用房按揭贷款操作暂行办法第一章总则第一条为规范个人住房/商业用房按揭贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《贷款通则》等相关法规，制定本操作办法。第二条本办法所称个人住房/商业用房按揭贷款是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于购买各类住房或商业用房的贷款。第三条本办法所称贷款人是指黑龙江省农村信用社有权经营个人住房贷款业务的法人机构。第四条个人住房/商业用房按揭贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。借贷双方应依法签订有关合同。第五条住房公积金等政策性住房贷款不适用本办法。第二章贷款对象及条件第六条个人住房/商业用房按揭贷款的对象为具有完全民事行为能力的自然人。第七条申请个人住房/商业用房贷款的借款人必须同时具备下列条件：(一)具有合法有效的居留身份证明；2(二)具有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；(三)已签订了具有法律效力的商品房买卖合同（购买期房的必须是主体结构封顶,并经验收合格）；(四)提供经贷款人认可的有效担保；(五)在信用社开立有存款帐户；(六)贷款人规定的其他条件；(七)按下述规定支付购房首付款。1、凡购买第一套普通标准住房建筑面积在90平方米内的执行最低30%的首付比例；2、购买第二套住房、高档住房、别墅执行不少于40%的首付款比例；3、购买商业用房执行不少于50%的首付款比例。第三章开发项目的审查第八条房地产开发公司提出申请，应提交下列资料：(一)书面申请书，内容包括开发商概况（含经营财务状况）、项目情况、工程进度、投资完成情况、拟申请贷款金额等。(二)公司资料。1、企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、法定代表人或代理人证明书；2、公司章程、成立批文；3、经会计师事务所审核的近三年财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）；4、房地产开发经历（信用社不得对有欺诈经营行为或业绩不佳3的开发商开发的楼盘提供住房或商用房贷款）；5、房地产企业开发资质等级证书；6、董事会（没有成立董事会的，由企业法定代表人）同意出具为借款人承担连带保证责任的书面承诺；7、法人代表签字样本及公章样本，法人代表及股东身份证复印件；8、对所开发楼盘应付各项税、费的缴纳情况；9、《贷款证(卡)》；10、《商品房销售按揭贷款合作申请表》；11、对股份制企业，由股东会出具《关于股东会/董事会同意办理商品房销售贷款合作决议》；12、项目承建商必须向开发商和贷款人同时书面承诺放弃该按揭房屋的留置权。上述第1、2、5项资料贷款社审核原件无误后留存复印件，其他资料留存原件。(三)项目资料。1、项目可行性研究报告及计委立项批复；2、国有土地使用权证；3、建设用地规划许可证；4、建设工程规划许可证；5、建设工程施工许可证；6、工程概预算资料；7、项目资金来源及落实情况、房地产开发贷款情况；8、项目投资完成情况；9、项目合作协议（开发项目由两个以上企业进行合作开发经营4时提供）；10、竣工验收合格证明；11、商品房销（预）售许可证。上述资料中的原件和复印件，应由贷款人2人以上经办人审核无误并签注明确可否意见后留存复印件。第九条贷前的调查(一)对开发商的调查1、开发商基本情况。调查开发商的经营期限和经营范围、注册资本、资质等级、资信等级、法定代表人素质、经济实力、经营管理机制、财务管理和经济核算制度、开发经历、完成项目建设的能力及其自身具备的优势；分析财务报表，现金流量表，估测其营运能力及盈利状况。2、手续的合法性。核实上述项目资料是否完整、有效、合法，内容是否前后一致。3、开发商负债状况。全面了解开发商的负债和为他人提供担保的情况，关注财务报表对其或有负债相关情况的披露，特别是其他银行为该楼盘提供开发贷款的情况，准确掌握其贷款的到期日，以免在建工程建设中出现新的资金缺口。(二)对开发项目的调查1、开发商是否已按政府规定交纳土地出让金,并取得土地使用权，工程建筑时间是否在有效期内，建筑物的结构是否与规划相符，《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》是否真实有效。2、开发商自有资金（指所有者权益）不低于所开发项目总投资的30%，开发商计划投入按揭项目资本金比例不低于35%，并能够在5使用贷款人贷款之前投入项目建设。3、调查项目工程预算报告是否合理、真实；实际投资构成及各项费用支出明细，并与工程概预算报告中的有关数据进行核对，分析资金投入时间与工程进度是否一致；工程后续资金来源是否已经落实。4、开发项目立项是否合法;开发项目实际用途与项目规划用途是否相符;开发项目的销售是否经政府房管部门批准、销售的房屋是否被抵押、销售的对象是否符合规定，是否取得《商品房销（预）售许可证》。5、实地调查开发项目地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理等；了解和掌握项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计,确认开发项目的各项指标是否严格执行了主管部门的相关规定和设计，工程施工是否合规、合法，项目进度是否正常。经调查，确认符合个人住房、商业用房贷款条件后，贷款人认为有必要的，可以委托具有房地产估价资质的房地产估价机构对拟提供贷款的楼盘分楼层分朝向进行价格评估或自行评估。调查人员在形成的调查报告中，对开发商基本情况和合作项目，商品房销售贷款可能会对贷款社存款、利息收入、中间业务、资产业务带来哪些效益和风险进行分析。完成对项目的可行性结论和提供商品房按揭贷款的规模、年限及成数的建议，然后送交县联社审查审批。第十条审查、审批。县联社收到调查人员提交的项目调查报告和有关资料以后，要对其真实性、完整性、有效性及贷款项目合法性和可行性进行审查，经审查同意的，其协议按揭金额按照一般贷款审批权限逐级上报审批。6第十一条合作关系的确定和执行(一)签订合作协议书。经审批同意后，贷款人与开发商签订《商品房销售贷款合作协议书》、《回购协议书》。借款人在取得房屋产权证并办妥抵押登记手续之前，由开发商提供阶段性保证担保，并以不低于贷款额10%的款项作为担保保证金，专户存入经办信用社，在保证期间，开发商不得动用担保保证金。(二)签订协议后的管理。1、在开发项目未竣工以前，设置商品房销售款监控帐户，以保证贷款全部用于项目建设。2、督促工程建设进度，确保项目按期竣工；3、定期分析开发商的经营及财务状况，了解企业担保责任的履行能力；4、检查对项目发放的个人贷款是否超过按揭总规模；5、密切关注国家产业政策和当地房地产市场的变化等。第四章贷款的受理第十二条借款人申请个人住房/商业用房按揭贷款，所购住房/商业用房必须为现房或主体结构已封顶的期房。第十三条受理、调查。贷款人收到借款人提交的《个人住房/商业用房按揭贷款申请审批表》资料后，经初步审查，同意受理的应立即安排信贷人员对借款人及相关资料进行贷前调查、审查，内容包括：(一)借款人主体是否符合规定，资信是否良好；婚姻状况证明是否真实、有效，申请人未婚或未再婚应签署《未婚/未再婚声明书》；借款人及配偶出具有效身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居7留证件），必须是有权部门签发的在有效期内的证件；借款申请人委托他人办理贷款的，还须提交经公证的委托书、委托代理人的身份证件以及证明委托代理人与借款申请人关系的证明资料。(二)借款人是否已按比例支付首付款，并存入开发商在经办信用社开立的售房款专用账户上，提供现金交款单、银行进账单等可以作为首付款证明的材料；(三)借款人已与开发商签定了由房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；核对购房合同的各要素是否完整、真实、有效，合同中约定的生效条款及其他限制性条款是否或可能会影响到贷款的安全及担保权利的行使。(四)借款人偿还贷款本息的能力（月供贷款额与月收入比控制在50%以下），信用社要重点分析借款人购买商业用房进行经营活动的实力和前景，避免出现借款人因经营不善或亏本导致不能按期偿还贷款的风险。借款人家庭财产和经济收入证明，包括：证明借款申请人有投资经营收入的材料，如营业执照、验资报告、公司章程、纳税证明等；证明借款申请人有稳定工资、薪金收入的证明，如工资卡（折）、执业资格证书、住房公积金缴交清单等；证明借款申请人有其他收入来源的材料，如房屋租赁合同、利息收入证明等；证明借款申请人财产情况材料，如房产证、存单、有价证券等。(五)个人商品房按揭贷款均采用抵押加阶段性保证等担保形式，是指贷款人以借款人提供的所购商品房作抵押，在借款人取得房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由售房人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。1、保证人必须与信用社签订了《商品房销售贷款合作协议书》8及《回购协议》，同时又是借款人所购住房的开发商或售房单位。2、抵押物权利的权属应清楚、无异议，抵押担保足额、有效，有处分权人出具的同意抵押书内容完整、意见明确。3、抵押的房屋在取得所有权证办妥抵押登记后，根据合同约定，保证人不再履行保证责任。(六)调查人应对借款人所提供的委托扣款账户进行核查，确保是借款人所开立，且账户状况正常。(七)借款人所购房屋的价格与当地同类物业的市场价格水平是否相符（调查人员要对所购房屋进行明确市场定价）；调查人员形成调查意见，填写《个人住房/商业用房（按揭）贷款调查审批表》后送交贷款审查部门。第十四条贷款的审查、审批。贷款审查部门在收到调查报告后，主要从以下几方面加以审查：(一)购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取信用社贷款；(二)所购房价格与当地同类物业的市场价格进行比较；(三)共有人是否出具同意抵押的书面意见；(四)借款人的还款意愿和还款能力；经审查同意的，提出贷款额度，严格按贷款审批权限报批。第十五条签订借款合同及回购合同。贷款审批同意后，信贷部门（人员）应及时通知借款人、开发商签订《个人住房/商业用房贷款按揭合同》。第五章贷款期限与利率9第十六条贷款期限：个人住房按揭贷款最长期限不得超过20年，商用房按揭贷款最长期限不得超过10年；按揭贷款期限加上借款人实际年龄，男性不超过60周岁，女性不超过55周岁；第十七条贷款利率。贷款利率按照中国人民银行规定的个人住房贷款利率执行。贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始执行新的利率。第六章贷款的抵押与保险第十八条贷款的保险。借款人必须办理所购房产的财产保险，明确贷款人为第一受益人，约定一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划至贷款人指定账户，保险赔偿金可以用于提前还清贷款或用于修复抵押物。保险金额不得低于抵押房屋的评估价格，保险期限不得短于贷款期限，保险费用由借款人支付，保险单正本交由贷款人保管。第十九条合同公证。贷款人认为有必要的，可以要求对借款合同进行公证，公证费用由借款人承担。第二十条抵押（预）登记。以所购房产为抵押物的，借、贷双方凭借款合同到当地房地产部门办理房地产抵押（预）登记。第七章贷款发放与偿还第二十一条贷款发放。在借款人办妥房屋保险、公证和抵押（预）10登记手续后，在信用社签订《个人住房/商业用房借款合同》（以下简称《借款合同》）、《个人住房/商业用房委托扣款协议》、《授权委托书》方可发放贷款；贷款人填制借据，由借款人签名后，将贷款以借款人购房款名义按《借款合同》的约定分别划转至开发商在经办信用社开立的结算账户和保证金存款专户。第二十二条贷款还款方法。(一)贷款人与借款人应在借款合同中明确约定还款期限和方式。贷款期限一年以内（含一年）的，实行到期一次性还本付息；贷款一年以上的，实行按月分期还款方式，可以采用等额本息、等额本金等偿还贷款本息方式。一笔借款只能选择一种还款方式。1、等额本息还款法。等额本息还款法即每月还款额相等，还款额的计算公式为：月利率×（1+月利率）还款总期数每月还款额=×贷款本金（1+月利率）还款总期数-1每月还款金额中本金占比不变的计算公式为：每月利息=（贷款总额-累计归还本金）×每月利率每月本金=每月还款额-每月利息2、等额本金还款法。等额本金还款法，其特