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1第八单元建设工程项目的发包方式与招标投标学习目标1.了解国际上常用的发包方式，以及各种发包方式的适用范围及优缺点；2.熟悉建设项目招投标程序、投标报价策略及评标方法。8.1建设工程项目的发包方式8.1.1发包也叫项目采购，指在项目设计和施工过程中，业主获得不同参与方必要参与的过程。8.1.2传统方式长期以来，我国建筑市场采用的是传统的发包方式。1、传统方式的组织结构参照：图8。1（P76）2、传统方式的理想情形与实际情形参照：图8。2、8。3（P76）3、传统方式的优缺点：优点：●在招投标以前，设计图纸已经完成，业主对项目的费用心中有数；●通过招投标方式来竞争价格对业主有利。缺点：●设计的“可建造性”较差大量的工程变更导致施工效率降低，进度拖延，费用增加；●设计单位与承包商之间相互推倭责任，使业主利益受到损害。8.1.3管理咨询方式（CM方式）1、CM方式的组织结构：见贴图22、CM方式的特点：⑴、CM项目管理者受业主委托，为业主提供咨询服务，完全代表业主的利益；⑵、CM方式的工作重点是施工阶段的管理，但同时也参与设计阶段的协调工作；⑶、各分包商直接与业主签订合同，并不与CM项目管理者签订。【案例】：参照：案例8。1（P77）3、CM方式的优缺点与传统方式的进度比较参照：图8。4（P78）●优点：⑴～⑺参照：书上（P77）【案例】：“浙江省人民大会堂迁建工程”该工程规模大、工期紧、分包多、技术复杂，采用CM项目管理模式。项目自2000年5月18日正式动工兴建，由于CM承包商浙建公司没有CM模式的先行经验，而且甲乙双方对实施该模式的条件和要求尚未深刻领会，加上国内建筑市场的不规范造成甲乙双方的不平等地位，又由于该项目政府工程的特殊性，业主方不能很好摆正位置，承包商一味过于迁就，因此在项目的施工项目管理模式走了样，出现了偏差，主要表现在合同欠缺、业主配合不到位和设计脱节三个方面：⑴合同价没有选取成本加酬金的方式，从根本上动摇了成功实施CM模式的基础；⑵业主没有摆正位子，对承包商权限干预过多。特别对于分包商、供货商的招标在实际操作中业主往往越俎代庖；⑶扩初设计不到位，施工图变更频繁。CM模式最主要的特点就是Fast-track（快速路径法），即在设计尚未全部结束前，当工程某些部分的施工图设计业已完成，即先进行该部分施工招标，这就要求设计单位具有相当的资质和实力，以对全部施工图设计有通盘的考虑和把握。而在该工程中设计前后矛盾更改频繁，据统计施工图扩初变更土建近1000万元，安装2000万元。在施工过程中施工图的“边改边施工”，一直没有停止，出图没有一个阶段性，快速路径法根本无法实现。●缺点：⑴、由于在初设未完阶段就选择承包商，业主对项目的费用估计不完全，因此风险大；⑵、设计单位随来自业主、承包商、甚至分包商的压力，如果协调不好，设计质量难以保证。8.1.4管理承包方式（MC方式）1、MC方式的组织结构见贴图32、MC方式的特点：●管理承包商受业主委托，对整个项目的实施进行全面管理；●管理承包商参与到项目的设计过程中，提出建筑，选择最佳方案；●管理承包商本身不直接进行施工，而是将全部施工任务分包出去，专心致力于项目的管理工作；分包商与管理承包商签订合同；3、MC方式与CM方式的区别●CM方式，承包商直接与业主签订合同；●MC方式，承包商与管理承包商发生合同关系。8.1.5设计施工一体化方式（D+B方式）1、D+B方式的组织结构参照：图8。6（P79）【案例】：中国上海对外贸易中心股份有限公司金茂大厦总承包体系图见贴图42、D+B方式的特点参照：书上⑴~⑸（P80）3、D+B方式的优缺点：参照：图8。8（P80）●优点：节约时间和资金。●缺点：承包商可能因水平原因而导致设计质量不高。4、几种发包方式的特征比较参照：表8。1（P85）8.1.6伙伴方式（Partnering方式）1、定义—为了最大限度和高效率地使用各参与方所拥有的资源和技术，为了共同的商业目的，两家或多家公司在共同承诺的基础上进行的发包。2、伙伴方式的基本原则：参照：图8。9（P80）3、伙伴方式的运作程序：参照：图8。11（P81）4、伙伴方式的特点：参照：书上⑴~⑹（P80）5、伙伴方式的优点：参照：书上⑴~⑸（P81）8.1.7同一项目采用各种发包方式：【案例】：图8。12（P82）58.1.8个体融资方式●BOT方式（Build-Operate-Transfer）1、BOT方式的概念—参照：书P82香港自1969年以来以BOT方式开发了5个大型BOT隧道项目，总造价约30亿美元，特许期约为30年，其中最早的CHT隧道项目已于1999年9月1日顺利完成移交。2、BOT方式的起源：20世纪60~70年代，许多发达国家出现了公共设施供给不足，公共部门效率低下，管理落后的问题，与此同时政府的财政预算越来越紧，基础设施供求矛盾日益突出。个体部门介入基础设施和利用外国直接投资来解决国内投资不足成为政府的必然选择。土耳其总理厄扎尔于1984年首次提出了BOT概念。3、BOT方式的组织结构。BOT模式典型结构框架4、BOT方式的适用范围：BOT方式大多用在基础设施项目上，如电厂、机场、公路、隧道、港口、水处理厂等公共项目。6我国近年来也陆续开展了BOT方式的尝试，如深圳的沙角B电站，广—深—珠高建公路，广西来宾电厂BT等。5、BOT方式与传统方式的区别：参照：图8。13（P83）6、BOT方式的优点：●就政府而言：参照：书P83⑴~⑷●就项目公司而言：参照：书P83⑴~⑵7、BOT方式的难点：●项目规模较大，投资高；英吉利海峡隧道，由英国和美国的五大承包商组成一个项目公司来运作，耗资高达120亿美元。●从政府的角度看，可能承担融资成本过高风险；【案例】：1994年~1996年，当时人民币利率高达10.98%~21.8%，因此，在此期间采用BOT方式建设的一些项目政府担保给予外方12%~15%的年固定回报率，或让外方管理设施15~20年，实话收费来保证回报率。如成都第六自来水厂项目融资方为法国通用水务和日本丸红联系体，外方投资1.06亿美元，年固定回报12%，且拥有18年运营收费权。上海大场水厂项目融资方为英国泰晤士水务公司（ThamesWater）和宝维士公司（Bovis），项目投资6800万美元，年固定回报15%，且拥有20年的专营权。而这几年人民币利率连续次下调，导致政府支付过高的固定高额回报。⑶、市场变化的不确定性。⑷、政治（国家）风险。⑸、外汇风险等。●PFI方式1、PFI方式的概念：1992年由英国提出，是在BOT方式的基础上发展起来的，并且BOT方式具有更大的适用面，是指政府或公众对公共产品生产者（一般是个体部门或许多个体部门组成的特殊目的公司）的服务的购买。这些服务包括健康医疗、教育和其他的社会服务等。2、PFI方式的适用范围：PFI方式除了BOT方式的适用范围外，还包括医院、学校监狱等。3、PFI方式的三种典型类型：a）在经济上自主的项目：个体部门在提供服务时，政府不向其提供财政的支持，但在政府政策的支持下，7个体部门通过提供服务向项目的最终使用者收费来回收成本和实现利润，如收费桥梁。b)向公共部门出售服务的项目：个体部门提供项目服务所产生的成本，完全或主要通过个体部门的服务提供者向公共部门收费来补偿。如：私人融资兴建的监狱。c)合资项目：公共部门和个体部门共同出资，分担成本，共享收益，项目的控制权由个体部门掌握，公共部门只是一个合伙人的角色。如英国的TheChannelTunnelRailLink；CroydonTramLink。8.2建设工程项目的招投标8.2.1招投标的概念1、概念—招标投标是在市场经济条件下进行大宗货物的买卖、建设工程项目的发包与承包，以及服务项目的采购与提供时，愿意成为卖方者提出自己的条件，采购方选择条件最优者作为卖方的一种交易方式。2、法律依据：《中华人民共和国招标投标法》2000年1月1日起施行《中华人民共和国建筑法》《工程建设施工招标投标管理办法》等3、性质：●招标—要约邀请●投标—要约●中标通知书—承诺8.2.2建设工程项目的招标：1、适用范围：凡在中华人民共和国境内进行下列建设工程项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。●大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；●全部或部分使用国有资金或者国家融资的项目；●使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目。82、招标方式：●公开招标●邀请招标：被邀请有资格的投票人应不少于3个。3、招标程序：见贴图98.2.3建设工程项目的投标1、投标报价程序：2、投票策略——指承包商在投标竞争中的指导思想与系统工作部署，及其参与投标竞争的方式和手段。●以信取胜；●以快取胜；●以廉取胜；●靠改进设计取胜；●采用以退为进的策略；●采用长远发展的策略。3、报价技巧——指在投票报价中采用一定的手法或技巧使业主可以接受而中标后又能获得更好的利润。●根据招标项目的不同特点采用不同报价：●不平衡报价法：●计日工单价的报价；●可供选择项目的报价；●暂定工程量的报价；★一种：业主规定了暂定工程量的内容和暂定总价款，并规定所有投标人都必须在总报价中加入这种固定金额；★二种：业主列出了暂定工程量的项目和数量，但并没有限制这些工程量的估价总价款，要求投标人既列出单价，也应按暂定项目的数量计算总价；★三种：只有暂定工程的一笔固定总金额，将来这笔金额做什么用，由业主确定。●多方案报价法；●增加建议方案；●分包商报价的采用；●无利润投标。报名参加投标办理资格审查取得招标文件研究招标文件调查投标环境制定施工方案计算投标报价确定投标策略编制标书投送标书108.2.4建设工程项目的评标与定标1、开标：开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。由投票人或投票人代表或公正机构检查投标文件的密封情况。招标人当众宣读有效标函的投标单位名称、投标报价、工期、质量、主材用量、修改或撤回通知、投标保证金、优惠条件，及其他必要内容。投标文件有下列情况之一将视为无效：●投标文件未按规定标志、密封；●未经法定代表人签署或未加盖投标单位公章或未加盖法定代表人印鉴；●未按规定的格式填写，内容不全或字迹模糊辨认不清；●投标截止时间以后送达的投标文件。2、评标：●评标委员会由招标人的代表和有关经济技术等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。●评标程序：“两段三审”★两段：初审；★三审：符合性评审；终审。技术性评审；商务性评审。●评标指标的设置：a)标价；b)施工方案；c)质量；d)工期；e)信誉和业绩。●评标方法：a)评议法b)综合评分法c)合理低标价法3、中标：中标人的投标应当符合下列条件之一：●能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；●能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。11本节练习：1、运用BOT方式进行城市基础设施建设时，项目公司应如何避免风险？【案例分析】：背景：某承包商通过资格预审后，对招标文件进行了仔细分析，发现业主所提出的工期要求过于苛刻，且合同条款中规定每拖延1天工期罚合同价的1‰。若要保证实现该工期要求，必须采取特殊措施，从而大大增加成本；还发现原设计结构方案采用框架剪力墙体系过于保守。因此，该承包商在投标文件中说明业主的工期要求难以实现，因而按自己认为的合理工期（比业主要求的工期增加6个月）编制施工进度计划并据此报价；还建议将框架剪力墙体系改为框架体系，并对这两种结构体系进行了技术经济分析和比较，证明框架体系不仅能保证工程结构的可靠性和安全性、增加使用面积、提高究竟利用的灵活性而且可降低造价约3%。该承包商将技术标和商务标分别封装，在封口处加盖本单位公章和项目经理签字后，在投标截止日期前1天上午将投标文件报送业主。次日（即投标截止日当天）下午，在规定的开标时间前1小时，该承包商又递交了一份补充材料，其中声明将原报价降低4%。但是，招标单位的有关