重庆市住房建设规划(2006—2010年)规划说明书

重庆市住房建设规划(2006—2010年)规划说明书1规划背景为引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于满足广大群众的基本住房需求，按照国办发（2006）37号文件的要求，切实调整住房供应结构，有步骤的解决低收入家庭的住房困难，制定和实施住房建设规划。国务院办公厅要求：各级城市（包括县城）人民政府要编制住房建设规划，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通住房；住房建设规划要明确“十一五”期间，特别是今、明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划；各级城市的住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。我市住房建设规划应报建设部备案。为此，按照市政府的部署，重庆市规划局组织编制了《重庆市住房建设规划（2006－2010年）》。重庆市规划局于2005年10月启动了《重庆市主城区经济适用住房和廉租住房规划》编制工作，今年4月该规划通过了市规划局组织的行政评审。2006年6月，按照国办发（2006）37号文件和重庆市（2006）167号文件精神，重庆市规划局继续开展了《重庆市住房建设规划（2006－2010年）》编制工作，该规划是在《重庆市主城区经济适用住房和廉租住房规划》的基础上，按照国家和重庆市的有关要求，丰富和完善了住房规划内容而形成的。2006年8月17日，《重庆市住房建设规划（2006－2010年）》通过了市规划局组织的行政评审。重庆市住房建设规划(2006—2010年)规划说明书2第一章住房发展现状到目前为止，我市住房供应模式大体经历了计划经济时期的国家住房供应模式，单位福利分房和商品房供应并存模式和到现在的国家取消福利分房后的商品房、经济适用住房和廉租住房分类供应模式。一、城市居民居住现状（一）城镇居民人口现状2005年末，全市常住人口约为2798万人，城镇人口约为1265.95万人。其中，都市区常住人口约为645.51万人，户籍人口约为577.06万人，城镇人口约为556.19万人；远郊区县常住人口约为2152.49万人，城镇人口约为709.76万人。表12005年重庆市城镇人口统计表项目范围常住人口（万人）城镇人口（万人）乡村人口（万人）城镇化水平（%）市域27981265.951532.0545.24都市区645.51556.1989.3286.16远郊区县2152.49709.761442.7332.97表22005年都市区人口统计一览表分区户籍人口常住人口（万人）城镇人口（万人）（万人）非农业人口渝中区59.9459.9369.7869.78江北区49.5740.4165.0765.07沙坪坝区73.9153.2686.2486.24九龙坡区78.3955.7594.6594.65大渡口区21.6115.7026.2326.23南岸区54.5143.0266.7666.76巴南区86.1926.0283.2752.38北碚区65.2230.2867.3544.25渝北区87.7233.1086.1650.83合计577.06357.51645.51556.19注：九龙坡区含高新区，南岸区含经开区，渝北区含北部新区。（二）城市居民居住现状重庆市住房建设规划(2006—2010年)规划说明书32005年，我市城市居民人均住宅建筑面积为24.3平方米。（三）城镇低收入者住房现状1、经济适用住房根据我市经济适用住房管理相关政策规定，我市符合下列条件之一的无房（无房屋产权）或现人均住房建筑面积未达到本市人均住房建筑面积60％的家庭，可申请购买一套经济适用住房：（一）家庭人均年收入未达到市统计局向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入标准的本市城镇居民家庭；（二）家庭年收入未达到上一条标准的进城务工农村家庭以及外地来渝常驻人员；（三）驻渝部队和人武部、预备役部队等符合购房条件的人员。“十五”期间，我市已审批各类经济适用住房998万平方米，建设竣工的经济适用住房约560万平方米,绝大部分都集中在都市区。现状经济适用住房主要包括城市危旧房改造安置住房、农民征地安置住房、市级重点工程拆迁安置住房和社会经济适用住房等种类。2、廉租住房我市领取低保且家庭人均住房使用面积在6平方米以下的“双困家庭”，才有资格申请居住廉租住房。2003年，重庆市廉租住房保障开始在渝中区、九龙坡、南岸、巴南等主城7区进行试点，632户“双困家庭”的住房得到解决。2004年，廉租住房的保障面扩大到主城各区。2005年末，全市累积解决了1.92万户，其中，主城区保障了18215户、双桥区保障了985户的“双困家庭”的住房困难。2006年，我市远郊区县开始启动对人均使用面积6平方米以下（含6平方米）、享受城镇居民最低生活保障家庭的住房保障工作。2007年6月18日前，主城区的剩下的5493户“双困家庭”将实现廉租住房政策保障的全覆盖。目前，我市廉租住房保障方式主要有三种形式：实物配租、租金补贴和租金核减。二、都市区城市居住用地现状都市区内现状居住用地面积为113.17平方公里，占建成区面积27.98%；其中主城区范围内的居住用地面积为110.13平方公里，占建成区面积的32.18%。由此可见，97%的居住用地集中在主城核心区范围。重庆市住房建设规划(2006—2010年)规划说明书4现状居住用地主要集中在内环以内的现状城市建成区。由于多中心组团式的城市结构，居住用地在各组团较均衡地分布，但近年来随着旧城改造和城市扩张，居住用地总量增长较快，向外扩散趋势显著。2005年，都市区城镇人均居住用地为20.35平方米；主城区现状人均居住用地为20.35平方米，其中渝中区最低，为9.14平方米。三、住房市场发展（一）房地产业在经济发展中的作用近年来，房地产在我市国民经济发展中的作用得到进一步的发挥，占国民经济的比重逐年上升，“十五”期间，全市房地产累计完成投资1681.29亿元，是“九五”期间的3.56倍，累计施工面积19170.7万平方米，是“九五”期间的2.66倍，累计房屋竣工面积7831.03万平方米，是“九五”期间的2.72倍，累计商品房销售面积（国土房管局统计数据）7723万平方米，是“九五”期间的3.09倍。房地产业占国民经济的比重逐年增加，由“十五”初的占国民经济比重的3.4提高到2005年的4.7，2006年上半年房地产实现增加值61.27亿元，占国民经济的比重为4.2，根据今年上半年房地产的发展态势，预计实现房地产增加值占国民经济的比重应该在2005年的基础上有所上升。房地产业在国民经济中的作用进一步显现。（二）2006年1-7月房地产市场运行情况我市房地产市场总体运行较为平稳，具体体现为“房地产投资保持增长、市场供需基本平衡、住房结构基本合理、住房价格基本稳定”。1、房地产开发投资保持适度增长2006年1-7月，全市房地产开发完成投资282.27亿元，同比增长24.94%，增速与上年同期相比提高0.84个百分点。其中住宅建设完成投资165.11亿元，同比增长25.6%，增速与上年同期相比下降8.8个百分点。2、房屋施工面积、新开工面积保持增长，竣工面积下降2006年1-7月，全市商品房施工面积6843.98万平方米，同比增长17.5%；新开工面积1346.83万平方米，同比增长12.6%；竣工面积663.98万平方米，同比下降12.5%。3、商品住房供需基本平衡重庆市住房建设规划(2006—2010年)规划说明书52006年1-7月，主城区批准商品住房上市预售面积为701.96万平方米，而同期商品住房实际销售面积为640.62万平方米，供需基本平衡。4、商品住房结构基本合理2006年1-7月，从供应看，批准预售商品住房中，面积在144平方米/套以下的占82.76%，价格在3000元/平方米以下的占69.09%。从需求看，商品住房消费中144平方米/套以下占82.01%，价格在3000元/平方米以下的占74.22%，供应与消费结构仍以普通商品住房为主。5、商品住房价格基本稳定2006年1-7月主城区商品住房成交均价2696元/平方米（建筑面积，下同），同比增长2.31%。6、商品住房需求仍以本地居民为主2006年1-7月，主城区商品住房成交面积中，主城区居民购买商品住房占住房销售面积的68.19%，本市其他区县及市外购房占31.81%（2005年全年主城区商品住房成交面积中，主城区居民购买商品住房占住房销售面积的81.81%，本市其他区县及市外购房占18.19%）。7、二手房转让面积保持增长2006年1-7月，重庆市主城区二手房转让面积192万平方米，其中住宅168.47万平方米，同比分别增长14.18%，16.10%。二手房转让均价1632元/平方米，同比下降2.90%，其中二手住房转让均价1531元/平方米，同比增长3.23%。（三）调控新政实施后两个月房地产市场运行情况2006年调控新政实施后，市场运行态势表现良好，从两个月来的运行情况看：一是房地产开发投资保持增长。2006年6-7月重庆房地产开发投资93.67亿元，同比增长15.89%，其中住宅完成投资56.71亿元，同比增长16.57%。二是商品房销售面积同比大幅增长。2006年6-7月，主城区商品房销售面积180.83万平方米，同比增长55.29%。大幅增长的原因是：去年“国八条”出台后的两个月商品房的销售面积同比大幅下降，今年“国六条”出台，市民的消费心理适应能力提高，表现为购房消费更趋理性，市场未像去年那样出现大的波动。（2005年6月、7月分别销售47.64万平方米、68.81万平方米，而2006年6月、7月分别销售95.31万平方米、85.52万平方米）三是房价保持基本稳定。2006年6月，主城区商品住房成交均价2739元/平方重庆市住房建设规划(2006—2010年)规划说明书6米（建筑面积，下同），与去年同期相比增长2.97%；2006年7月，主城区商品住房成交均价2857元/平方米，与去年同期相比增长11.08%。2006年7月价格增长较大的主要原因是：2006年7月主城区商品住房销售价格在3000元/平方米以上的占住房销售面积的28.06%，而2005年7月主城区商品住房销售价格在3000元/平方米以上的只占住房销售面积的8.32%，因此影响商品住房价格同比增长11.08%。四是市外购房面积占比提高。2006年6-7月，本市居民购买商品住房占总成交面积的87.36%，市外购房者购房面积占12.64%，市外购房面积占比同比提高8.47个百分点，说明重庆房地产市场的辐射力在不断增强，城市的吸引力在不断提高。五是二手房转让面积未出现大的波动。2006年6-7月，重庆市主城区二手房转让面积60.45万平方米，二手房转让均价1681元/平方米，与2006年4-5月二手房转让面积比较基本持平。（四）住房发展存在的主要问题分析1998年取消福利分房之后，我市住房供给完全由国家福利分房制度转变成为房地产开发市场为主体的住房供给体系，加上国家和地方有关住房保障体系没有完全建立，特别是廉租住房和经济适用住房制度很不完善，针对中低收入群体的住房短缺，导致不少中低收入群体的住房需求无法满足，住房条件改善困难。1、房地产开发存在着片面追求“高、大、精”的趋势，逐渐背离了普通市民的消费承受能力1998年以来宏观经济稳步增长引发新一轮的投资高潮，受重庆直辖效应和住房制度改革的直接影响，房地产投资一直保持20-30%左右的增长率，2004年占全社会固定资产投资完成额的24.4%，2005年更达到32.25%。房地产经济的增长方式也正在由速度规模型向质量效益型转变，对经济增长的拉动正由单纯的投资拉动向投资与消费双重拉动转变。住宅是房地产业开发的主体，住房需求呈现稳步发展的强劲增长态势，需求类型不断发生变化，商品房开发转向“集约经营”，产品呈现“精品化”趋势。由于房地产开发的逐利特性，我市的房地产开发片面追求“高、大、精”，导致住宅档次越来越高、户型面积越来越大、包装越来越豪华，逐渐背离了普通市民的消费承受能力。再加上现有住