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永川府发〔2011〕47号重庆市永川区人民政府关于印发重庆市永川区物业专项维修资金管理办法的通知各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、有关单位：《重庆市永川区物业专项维修资金管理办法》已于2011年5月10日经区政府第99次常务会议审议通过，请遵照执行。二○一一年五月二十日重庆市永川区物业专项维修资金管理办法第一章总则第一条为了加强物业专项维修资金管理，保障物业正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《重庆市物业管理条例》、《重庆市物业专项维修资金管理办法》等法律法规规定，结合本区实际，制定本办法。第二条本区行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。第三条本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。第四条物业专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管、公开透明的原则。第五条区国土资源和房屋管理局（以下简称区国土房管局）负责全区物业专项维修资金的征收和管理工作。区财政、规划、建设、价格、审计等相关行政主管部门以及物业所在地街道办事处、镇人民政府按照各自职责分工，共同做好本区物业专项维修资金的相关管理工作。第二章交存第六条有两户以上业主的下列物业应当建立物业专项维修资金：（一）商品房；（二）拆迁安置房；（三）经济适用房；（四）房改房；（五）重庆市人民政府确定的应当建立物业专项维修资金的其他物业。第七条物业专项维修资金应当由业主交存。本区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准为：（一）有电梯的，按每平方米建筑面积75元交存；（二）无电梯的，按每平方米建筑面积45元交存。本区房改房首期物业专项维修资金的交存标准按照国家和重庆市相关规定执行。第八条购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。开发建设单位应当在办理房屋初始登记前将未出售的房屋的首期物业专项维修资金存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。开发建设单位、物业服务企业不得代收物业专项维修资金。本区房改房首期物业专项维修资金的交存时间按国家和重庆市相关规定执行。第九条业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。房改房单位交存的或者从售房款中提取的物业专项维修资金属房改房单位所有。第十条负责代管的区国土房管局应当采用招投标等公平、公开、公正的方式确定3家商业银行，作为本区物业专项维修资金的专户管理银行。房改房物业专项维修资金管理机构应当按照国家和重庆市相关规定确定专户管理银行。第十一条区国土房管局应当在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。开立物业专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号分列业主分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号分列业主分户账。房改房单位应当按照重庆市房改房相关规定，以幢为单位，按房屋户门号建立业主分户账。区国土房管局在代管期间应当建立物业专项维修资金管理系统和实时监控平台，并与专户管理银行建立实时对账系统，接受业主和相关部门的监督和查询。第十二条区国土房管局代管期间收取物业专项维修资金，应当使用市财政部门统一印制的专用票据，实行一户一票。第十三条业主的物业专项维修资金账面余额低于首期交存额30%的，区国土房管局应当告知业主及时续交。房改房首期物业专项维修资金使用完毕或者剩余资金不足维修、更新、改造的，房改房单位应当通知业主及时按照本条第二款或者第三款的规定续交。第三章使用第十四条物业专项维修资金的具体使用范围和条件依据物业服务合同的约定。物业服务合同未约定或者约定不明的，以重庆市房地产行政主管部门会同市价格行政主管部门制定的指导标准为准。下列费用不得从物业专项维修资金中列支：（一）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务收费中支出的物业共有部位、共有设施设备的维修养护费用；（二）依法应当由开发建设单位承担的物业共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共有部位、共有设施设备所需的修复费用；（四）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线设施设备的维修、养护费用。第十五条物业专项维修资金按照下列规定承担：（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主按其建筑面积所占比例分摊；（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主按其建筑面积所占比例分摊；（四）房屋未全部出售的，开发建设单位应当按照未出售部分的建筑面积所占比例分摊共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用。房改房共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用先从房改房首期专项维修资金中列支。不足部分由业主按照本条第一款的规定承担。第十六条需要使用物业专项维修资金的，应当制订使用方案。使用方案应当包括下列内容：（一）需要维修、更新、改造的具体范围和内容；（二）维修、更新、改造方案及工程计划；（三）费用预算及用款进度计划；（四）其他与物业专项维修资金使用有关的内容。第十七条物业专项维修资金使用方案由业主委员会制订，在物业管理区域内公示5日以上，并经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数2/3以上的业主同意。未成立业主委员会的或者业主委员会不制订物业专项维修资金使用方案的，物业服务企业或者业主代表也可以提出使用方案，并在物业所在地街道办事处、镇人民政府的指导监督下按照前款规定公示和征得同意。维修、更新、改造工程的施工单位由业主委员会、物业服务企业或业主代表协商确定，并在物业管理区域内公示3日。如果有超过专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积1/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数1/3以上的业主提出异议的，应当通过招标方式确定。第十八条申请列支物业专项维修资金，应当提交下列材料：（一）物业专项维修资金使用方案；（二）与施工单位签订的工程施工（维修）合同；（三）与共有部位、共有设施设备具有共有关系的业主清册和经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意的证明材料；（四）公示内容、公示情况说明或者未成立业主委员会的物业所在地街道办事处、镇人民政府的书面证明材料；（五）专户管理银行及账户名称；（六）其他相关材料。第十九条区国土房管局应当在收到业主委员会、物业服务企业或者业主代表提交的申请材料后7个工作日内进行审核。审核同意的，区国土房管局应当从物业专项维修资金专户中按工程进度划转物业专项维修资金。需要使用房改房首期物业专项维修资金的，区国土房管局应当在收到房改房单位申请材料后7个工作日内进行审核。经审核同意的，区国土房管局应当从物业专项维修资金专户中按工程进度划转物业专项维修资金。第二十条物业专项维修资金只能划转到工程施工（维修）合同确定的施工单位账户中。物业专项维修资金应当使用电汇、信汇或者转账支票结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。但发生本办法第二十三条规定的需紧急维修的情形时，且维修、更新、改造所需费用的，可以支取现金。第二十一条维修、更新、改造工程完工后，业主委员会、物业服务企业或者业主代表应当验收，并将下列材料在物业管理区域公示5日以上，并存档：（一）施工单位编制的工程结算报告；（二）维修费用清单、票据；（三）维修费用分担明细表；（四）其他相关资料。维修、更新、改造费用超出核定预算金额20%以上或者超出金额1万元以上的，超出部分应当按照本办法规定的程序重新申报。第二十二条发生下列危及房屋安全等紧急情况，应当立即对物业共有部位、共有设施设备进行维修、更新、改造：（一）屋顶、墙体渗漏（已约定的除外）；（二）因线路故障而引起停电或者漏电；（三）因水泵故障、进水管内的水管爆裂造成停水或者闸阀严重漏水；（四）落水管严重堵塞，水盘等设备漏水；（五）楼地板、扶梯踏板断裂，公共阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；（六）楼体外立面涂饰层有脱落危险的；（七）电梯发生危及人身安全的故障；（八）消防设施出现功能障碍；（九）安全监控设施出现故障，不能运行；（十）其他物业共有部分和共有设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形。第二十三条发生第二十二条规定的情形时，业主委员会、物业服务企业或者相关业主应当立即将情况报告物业所在地街道办事处、镇人民政府，经物业所在地街道办事处、镇人民政府出具证明后，向区国土房管局书面申请预先拨付物业专项维修资金。区国土房管局收到书面申请后应当于二十四小时内划转资金，申请拨付资金的机构应当立即进行抢修。第二十四条发生第二十二条规定的情形时，业主委员会或者物业服务企业未按规定实施抢修的，物业所在地街道办事处、镇人民政府应当组织代修，抢修费用从物业专项维修资金账户中列支。第二十五条抢修完成后，相关费用应当按照本办法第二十一条第一款的规定进行公示。第四章监督管理第二十六条区国土房管局开立物业专项维修资金账户时，不得向专户管理银行索取任何好处。专户管理银行应当严格自律，禁止采取不正当的营销手段。第二十七条物业专项维修资金中当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息；其余部分按一年期同期银行定期存款利率计息。物业专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。第二十八条区国土房管局代管物业专项维修资金所需工作经费在物业专项维修资金增值收益中列支，并与物业专项维修资金分账核算。第二十九条在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定在银行间债券市场或者商业银行柜台购买一级市场新发行的国债，并持有到期。利用业主交存的物业专项维修资金购买国债的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务及其他风险较大的理财或者投资，并不得将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。第三十条下列资金应当转入物业专项维修资金：（一）结付给业主的物业专项维修资金存储利息；（二）物业专项维修资金的增值净收益；（三）物业共有部分、共有设施设备的经营所得，共有设施设备报废后回收的残值，但业主大会另有决定的除外；（四）业主委员会或者业主自愿筹集交存的款项；（五）其他按规定转入的资金。第三十一条业主转让物业所有权时，应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具物业专项维修资金管理机构提供的有效证明，该物业分户账中结余的物业专项维修资金随物业所有权同时过户。转让人应当协助受让人办理物业专项维修资金账户过户手续。第三十二条物业灭失的，应当将业主交存的物业专项维修资金余额退还业主。因部分物业灭失或者物业转让后业主不足两户的，应当将业主交存的物业专项维修资金余额退还业主，并办理销户手续。房改房单位交存的或者从售房款中提取的物业专项维修资金余额，应当退还房改房单位。第三十三条区国土房管局应当每年至少与专户管理银行核对一次物业专项维修资金账目。物业专项维修资金管理机构对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。物业专项维修资金管理机构应当建立物业专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。第三十四条物业专项维修资金管理机构应当每年定期向业主公布下列情况：（一）物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；（三）业主分户账户中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。第三十五条物业专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部及重庆市财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。第三十六条物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。区财政局应当加