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1房地产评估实训报告专业：房地产评估年级：2009级姓名：何盛指导老师：2011年7月日2房地产估价报告封面估价项目名称：关于XXX酒店市场价值评估委托方：××大酒店估价方：完美时空房地产评估公司估价人员：何盛估价作业日期：2011年7月19日至7月22日估价报告编号：3封面至委托方函····································4估价师声明····································5估价的假设和限制条件··························6估价结果报告··································7房地产估价技术报告····························9估价测算过程··································10收益法计算过程··································10成本法计算过程··································134至委托方函XXX：承蒙委托，我公司于2011年7月14日至7月23日对位于南宁市友爱明秀路口××酒店[房屋所有权证号：邕房权证子弟××号；建筑结构：框架；建筑面积：6000平方米]的房地产进行了为估价对象房地产抵押提供价值参考依据为目的地房地产估价。我公司专业估价人员根据委托方的估价目的，依据中华人民共和国国家标准（GB/T50291-1999）《房地产估价规范》的行业标准与工作规程，对估价对象进行了实地调查和勘测，广泛收集相关资料，并在综合分析影响估价对象价格的各种因素的基础上，遵循客观公正，合法合理，科学有据的原则，按照科学的估价程序，选用适宜的估价方法，结合估价师点专业经验和周密测算与推断，确定估价对象在估价时点2011年7月19日的估价价值为：房地产估价价值：46488170元大写人民币：肆仟陆佰肆拾捌萬捌仟壹佰柒拾元整房地产估价单价：约7748元/平方米完美时空估价公司（盖章）法人代表签字：（盖章）2011年7月19日5评估师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2.本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利益关系或偏见。4.我们按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价估价对象进行实地查勘。6.没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助。估价师：（签名盖章）6估价的假设和限制条件·对于被评估的房地产权属，我方仅以委托方提供的有关权证明材料予以确定。·对于房屋建筑面积等有关数据，均以委托方提供的证明材料为依据，我们并未进行实地丈量。·我们没有接受进行结构测试和检验设施的要求，因此不能确定物业有无内部缺损。·物品评估价格为市场价格，其中包含发生转让时应交的各项税费，这里假设该物业不受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务的开支所约束。·本报告各项附件与报告书具有同等效力，不可分割对待。·必须说明，本报告仅就上述评估目的对物业的市场价值作出评估，不对其用途负责。·未经我公司同意，任何人不得向估价报告审查部门之外的单位或个人提供本估价报告的内容或者部分内容，也不得发表任何公开媒体上。·委托方自接到我公司按中华人民共和国国家标准（GB/T50291-1999）《房地产估价规范》的标准格式，出具符合规范的房地产估价报告书后十日内，未提出异议的，视为认同我公司出具的房地产估价报告书中的估价声明，估价假设，限制条件以及估价结果报告内容。·本次物业评估价格为现时价，即在评估期日对物业利益进行合理销售的最佳价格。假设：1.自愿销售或抵押的卖主；2.再次期间物业价值保持稳定；3.该物业可以在公开市场上自由转让；4.不考虑特殊买家的额外出让。7估价结果报告一．委托方：××大酒店二．估价方：完美时空评估有限公司三．估价对象：名称：××酒店用途：酒店经营地址：南宁市友爱明秀路口结果：框架面积：6000平方米装修：标准酒店装修权利人：××先生交通状况：位于南宁市市政大路友爱路和明秀路交汇处，交通便利。周边环境：位于南宁市西乡塘区，拥有成熟的市政规划。四．估价目的：市场抵押五．估价时点：2011年7月19日六．价值定义：本次评估拟采用公开市场价值标准。所谓的公开市场价值，就是在公开市场上最可能形成的价格。七．估价依据：1.《房地产估价规范》2.国家有关法规和政策：《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产抵押管理办法》八．估价原则：合法原则：估价人员进行房地产估价时必须在符合国家和地方政府只能部门所制定的法律法规规定的前提条件下进行。最高最佳使用原则：要求房地产估价结果在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用价值是指法律上许可，技术上可行，经济上充分合理的论证。替代原则：是重置成本可以成立的依据。估价时点原则：也可以称之为评估基准日原则，要求房地产估价结果是在估价目的决定的某个特定时间的价值。8九．估价方法：本次估价以采用收益法和成本法进行。收益法有称收益还原法，收益资本化法，它是预测估价对象的未来收益，然后利用资本化，手艺乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或者价值的方法。收益法的本质上以房地产的预期收益能力为导向球却估价对象的价值。采用收益法估价求得的价格成为收益价格。成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧，以求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，其实是指数以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的市场价值。十．估价结果：经过分析测算，确定本次评估物业，建筑面积为6000平方米，在2011年7月19日的评估价值为人民币（46488170）元，大写人民币（肆仟陆佰肆拾捌萬捌仟壹佰柒拾元）整。十一．估价人员：估价师：估价员：（签名盖章）十二．估价日期：二零一一年七月十五至二零一一年七月二十三日。十三．估价报告应用的有效期：本次估价应用有效期为一年，二零一一年七月二十三日至二零一二年七月二十三日止。完美时空评估公司（盖章）法人代表签字：（盖章）2011年7月19日9房地产估价技术报告一．个别因素分析估价对象位于南宁市友爱明秀路口。该酒店由大堂，餐饮部，客房部组成。一层为大堂和休闲茶吧，面积1000平方米；二至三层为餐饮部，面积2000平方米；四层以上为客房部，有50个标准间和30个单间，面积3000平方米。该酒店于1995年6月建成，土地取得时间为1993年6月，土地使用年限40年。该酒店经营者尚有100万元债务款尚未结清。二．区域因素分析估价对象所在的南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，处在大西南出海通道的枢纽位置，湘桂铁路，南昆铁路和桂海等多条国道在此交汇，邕江流川其间，水，陆，空交通便利，是广西政治，经济，文化，科技，金融，信息，物流，教育中心。随着东盟贸易往来的不断发展，南宁市的位置越显重要。现已成为中国与东南亚国家贸易交汇中心。经济来往不断高速发展，广西旅游业的兴起，酒店的地位和作用不容忽视。南宁市酒店经济具有非常广阔的发展前景的。该房地产位于南宁市西乡塘区。建筑物着落于南宁市重要市政大道明秀路和友爱路交汇处。交通便利，客流量大。周边类似酒店多，市政规划成熟。已成为酒店较为集中的地区。三．市场背景分析由美国次贷危机引发的金融危机，现正在全球范围内扩展和延伸，对世界各国的经济发展带去了不小的影响。但是，此次金融危机在给各行各业带去不良影响的情况下，对于中国的经济型酒店是一个发展的机遇。因为中国国内GDP的增长，必须得依赖国内消费指数和消费需求的增长，这也正符合“投资驱动型的模式”向“消费驱动型的模式”转型的需要。作为占据国民经济重要地位的第三产业中的旅游酒店行业，正好可以借此契机发展品牌、整合市场、完善布局。四．最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。最高最佳使用时指在法律允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理论证，能使估价对象长生最高价值的使用。本估价对象地处酒店较为聚集的区域，作为酒店使用，符合最高最佳使用原则。五．估价方法选用根据对估价对象的一般因素，区域因素，个别因素的分析，考虑估价对象的实际情况，以及目前该区域房地产市场发展状况，拟采用收益法和成本法进行评估，确定估价对象的最终估价价值。10估价测算过程（一）收益法计算过程1．第一层大堂，茶吧评估（一层面积为1000平方米，其中520平米为大堂部分，480平米为茶吧出租部分。）（1）年净收益确定年净收益的计算公式为：年净收益（a）＝年有效毛收入－年运营费用①年有效毛收入计算：××大酒店一层茶吧部分现已出租或由他人承包经营，每月承包费、租金收入约在60～140元／m2之间，本次次取平均值100元/m2年有效毛收入=100×12×480＝576000（元）②年总运营费用计算：a．各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8%计算，即：各种税费＝576000×8%＝46080（元）b．管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年有效毛收入的15%计算，即：管理费用＝576000×15%＝86400（元）c．年运营费用为46080+86400=132480元d．年净收益（A）＝576000－132480＝443520（元）2．第二至三层餐饮部估价（1）年净收益确定年净收益（a）＝年有效毛收入－年运营费用①年有效毛收入计算：该酒店第二至三层餐饮部现由他人承包经营。目前相似物业市场年租金价格约在250－300万元之间，估价中取288万元（120元／m2·月）。年有效毛收入=120×12×2000＝2880000（元）②年总成本计算：11a．税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8％计算，即各种税费＝2880000×8%＝230400（元）b．费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的15%计算，即管理费用＝2880000×15%=432000（元）c．年运营费用为662400元。d．年净收益（A）＝2880000－662400=2217600（元）3．四至六层客房部分估价（1）年净收益确定年净收益（a）＝年有效毛收入－年总运营费用①年有效毛收入计算：该酒店第四至六层客房经营状况良好，两年来酒店收入情况如下：年份平均房租（元／间）住房率房间数年收入（元）200912074．5%802610480201013573．7%802826414现对2011年资料按市场租金进行预测。年份平均房租（元／间）住房率房间数年收入（元）201114573.1%803018738②年总运营费用：a．各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税、所得税等按总收入的12%计算，即各种税费＝3018738×12%＝362249（元）b．管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的25%计算，即管理费用＝3018738×25%＝754685（元）c．年运营费用为1116934（元）d．年净收益（A）=3018738－1116934=1901804（元）12（2）资本化率的确定资本化率是收益法估价中一个重要因素，目前国际、国内估价行业在确定资本化率时有多种方法，此次估价主要选用以下方法测定：资本化率（R）＝安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿安全利率：取一年定期存款利率3.5%投资风险补偿：一般取3%-5%之间，在此取4%。管理负担补偿：一般可以忽略不计。R＝3.5%+4%=7.5%（3）年净收入该酒店年净收益=一层茶吧收益+二至三楼餐饮部收益+四至六楼住房部收益443520