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锦东上城价格体系及团购价格制定方案一、市场现状分析在售项目均价项目名称开发商名称位置装标优惠方式价格星港湾五一阳光投资发展有限公司武清杨村京津公路以东，中信广场以南，杨北公路以北毛坯全款98折7650元/平米保利海棠湾天津保利房地产开发有限公司武清雍阳西道与泉达路交口栖仙小区西区西门旁毛坯一次性97折，按揭99折，扬帆计划99折，20年感恩活动98折，团购预付1万元不退款享受98折，以上优惠方式，可全部累加。高层6200-6700元/平米龙湾城天津龙湾置业投资有限公司武清下朱庄街京津快速路西侧毛坯全款优惠95折，贷款97折。天津人购房140平米户型一次性付款送现金7万，贷款送现金5万。6700元/平米（现房均价7000元，期房均价6500元）世茂茂悦府天津茂悦投资有限公司武清京津公路西侧毛坯精装一次性付款95折，按揭付款98折。高层精装7200元/平米，毛坯6200元，花园洋房均价7800元/平米。天房四季天房房地产武清杨村城雍阳东道南侧毛坯全款98折7100元/平方米汇锦新园远达置业发展有限公司武清区京津公路与三号道交口毛坯暂无预计6800—7000元/平方米天和林溪博大东方（天津）房地产投资发展有限公司武清华北城以北400米京津公路东侧毛坯全款99折6800元/平方米慧翔龙苑慧翔华瑞林投资有限公司武清杨村京津公路旁毛坯全款97折7100元/平方米小结：本案周边重点竞争项目五一阳光目前二期销售已进入尾盘，三期预计开盘时间为年底或明年年初，本期销售30#楼王目前销售均价7700元/平米—7800元/平米，其他高层销售均价在7500元/平米—7600元/平米；汇锦新园预计9月中旬开始认购，10月中旬开盘，预计销售均价为6800元/平米—7000元/平米；慧翔龙苑和天房四季目前销售均价为7100元/平方米；本区域内慧翔龙苑、天房四季和尚未开盘的汇锦新园高层产品的实际销售均价在6800元/平米—7100元/平米，五一阳光的销售均价在7500元/平米—7800元/平米；装修标准均已毛坯为主。武清区国内大型开发企业，知名项目如龙湾城实际销售均价6700元/平米（现房均价7000元，期房均价6500元），保利海棠湾销售均价6200元/平米—6700元/平米，世茂茂悦府销售均价高层精装7200元/平米，毛坯6200元，花园洋房均价7800元/平米。目前本案周边区域内高层实际销售均价多在7000元/平米—7500元/平米，毛坯装修为主，武清边缘区域，即使是国内知名房地产企业，实际销售均价也多在6200元/平米—6700元/平米，精装修产品实际销售均价为7100元/平米。1、价格权重分析表项目名称本案星港湾香格里福庭御景项目占比603010参考权重PXPAPBPC均价400040004350位置107769锦东核心锦东核心锦东偏南翠屏主街升值潜力54444位置好、价格低、空间大位置好、价格低、空间大位置好、价格低、空间大位置好、价格相对高交通98878高速口、公交方便高速口、公交方便稍微靠南核心位置、出行方便配套97778锦东配套锦东配套锦东配套翠屏街东段，配套齐全周边环境66666锦东公园资源锦水河、瑞成广场五凤山公园、山体湖公园环秀公园景观64565无特色，绿化率一般景观湖，绿化率35%傍湖、高绿化率绿化率一般、低密户型结构109998面积适宜、布局合理面积适宜、功能明确面积适宜、功能明确面积适宜、户型一般物业公司107978待定自持物业、有经验待定、无经验自持物业、无经验物业管理54544无成功案例、缺乏说服力成功案例无成功案例、缺乏说服力无成功案例、缺乏说服力开发公司107987没有开发经验和成功案例有开发经验，且在平阴有成香格里系列、有开发经验之前没有开发经验功案例工程进度74777挖掘机进场部分主体封顶部分主体封顶一期即将交房证件进度74777土地证快了五证齐全五证齐全五证齐全宣传包装65545户外、户外、纸媒、本地网、活动户外、纸媒、本地网、活动户外、纸媒、本地网、活动、电视合计10070878184权重系数6.217.146.66.98权重系数得分=权重得分X权重项所占比列盛世华府南地块参考均价=∑（各个参考物业均价pi÷权重系数得分X项目所占比列再相加）X本项目权重系数得分本项目区域内所占权重系数比例暂定为20%按以上公式计算，本案一期参考均价为：7602元/平方米；我司建议项目南地块以7602元/平米入市，价格稳步上涨。2、项目价格定位分析我们筛选了武清区，目前在售的，距离本案较近的，或是区域内知名品牌开发商打造的知名楼盘在价格上做统一对比，通过对区位、升值潜力、景观、交通、物业管理、工程进度、开发商品牌、产品户型、宣传包装及周边环境等权重分析，并按各自项目所占权重比例，推算出本案现阶段合理的入市价格为7602元/平米；上述表格为现阶段武清地区在售楼盘整体情况分析表，从上表可以看出价格区间在5900至7800元之间，同区域、同质的项目所占权重比例略高；不同区、同质项目所占权重稍低；不同区、不同质，且项目体量较小或已进入尾盘销售期的项目不在本次价格推算体系当中。与本案同区同质的项目项目有3个，分别为：五一阳光、汇锦新园、第6城；不同区、同质的有3个，分别是天和林溪、茂悦府和龙湾城，项目位置全部位于武清区内部，且都是目前正处于项目的销售周期，大部分为刚开盘或是进入持销期的项目；与本案竞争最激烈、销售周期且又重叠的项目有3个，分别是五一阳光、汇锦新园和第6城；五一阳光二期2011年6月份左右开盘，入市策略全部为低开高走，开盘均价在6600至6800元之间，经过一年时间的价格拉升现在均价位于7500至7600元之间（30#楼王目前销售均价为7800元/平米），符合当地客群心理承受价位；汇锦新园预计2012年10月1号—10月6日选择一天开盘，现已确定销售均价为6900元/平米，在价格上具有很大的竞争力，但就其产品和客群定位上，明显与本案不同；第6城在本区域内销售均价最低，5900元/平米，是连续2个月的武清区销售冠军项目（5-6月）虽然目前该项目的住宅部分所剩房源不多，但其销售均价对认可本区域的客户在心理价格引导方面上，还是给本案在后期销售过程中带来了不小的压力，根据上述市场因素及项目所在地段情况，客群情况和其各自的销售均价上，以及结合权重价格推算体系，我司建议本次开盘入市价格定位为7600元/平米—7700元/平米。2012年9月24日盛世华府项目组