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俊凌置业1项目SWOT分析1、项目优势分析（STRENGTH）（1）交通便捷本案位于闹市中心，交通设施较为完善，周边设有多个公交车站及的士招呼站，如出行，可直达主城六区。（2）地理位置较佳本案所在地域——观音桥是江北区经济文化中心，而本案正位于这个中心的心脏地带——观音桥转盘。（3）建筑整体视觉较佳本案属高层建筑，外立面线条流畅，鲜明的竖线有力地直插天际，横线过渡和谐平稳。远观之，气势磅礴，比一般的高层建筑更具现代美感。（4）商业氛围浓厚本案位于商业中心地带，有着浓厚的商业氛围，重百江北商场、家乐福超市等大型商业设施均分布与本案四周。（5）周边配套设施齐全本案所在地域——观音桥是江北区经济文化中心，拥有完善的生活配套设施。（6）强劲的升值潜力本案拥有交通、地理、周边配套等多项物业升值必须具备的优势，因此，本案拥有强劲的升值潜力。俊凌置业22、项目劣势分析（WEAKNESS）（1）社会形象较差本案属“四久工程”，社会形象效应较差。（2）缺乏竞争优势时下，本案与新开发的同类楼盘相比，各方面已明显滞后，缺乏整体竞争优势。（3）销售时机不利本案销售时，将面临漫长的夏季，此季节是销售最为缓慢的季节。（4）消费者对本案信心不足因本案所处位置较佳，消费者对本案情况较为熟悉，多年的停滞使其对本案信心严重不足，缺乏购买欲望。3、项目机会点分析（OPPORTUNITY）（1）宏观经济利好因素宏观经济形势和重庆地产市场发展大势向好，城市建设成果卓著，市容市貌焕然一新，正向国际化大都市迈进。许多外来客商对重庆的地产业较为青睐，十分看好其升值潜力，前不久来渝温州购房团便是最好的见证。（2）项目所在区域，是投资者较为认同的购房地段本案所处的地理位置较为显赫，应能引起市内外投资者的关注。（3）项目已是准现房时下，项目已修建成准现房，避免了期房状态中许多不可预知的俊凌置业3市场因素，这是现在很多项目所不具备的。（4）建材价格猛涨近来，建筑材料价格涨幅较大，而且未有下落趋向，此举必将导致房价攀升，促使持币观望的消费者提前消费。4、项目潜在威胁分析（THREAT）（1）同区市场竞争激烈，而本案的优势并不突出本案周边新开发楼盘较多，客户在该区域购房时选择余地很大，可货比多家，故可以预见，本案的推出将会面临激烈的市场竞争。（2）受主城各区板块的影响冲击本案邻近区域（渝中区、渝北区、沙坪坝区），均有同类物业产品的出现。其目标客户和本案有一定重叠，但其在总体规划及配套状况上优胜于本案，所以，这些楼盘对本案具有不可小视的威胁。非商业类物业定位俊凌置业41、定位原则（1）具有可操作性,能充分的反映本案特点和优势；（2）有助于本案形成独具特色的产品路线，达到与市场上竞争对手进行有效区隔的目的；（3）有助于提升项目品质，树立良好的社会形象及口碑效应；（4）能够满足各级消费市场的需求，为本案创造较大的赢利空间；（5）最大限度的降低开发商运营风险，有效的缩短投资回报期。2、项目定位“酒店式商务公寓”3、定位诠释“酒店式商务公寓”是指采用星级酒店的一些服务内容和管理模式，又具有住宅和写字楼的一些特点，即可居住，也可在家内办公的新兴物业。4、“酒店式公寓”功能设计（1）提供酒店式服务和管理酒店式公寓在物业管理方面借鉴酒店管理方式，提供一些酒店式服务，如家居清洁、送餐、洗熨衣物、叫醒服务以及各种钟点工服务等。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多。但酒店式公寓既不可能、也没有必要完全照搬酒店的管理和服务模式，而俊凌置业5是为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。（2）兼具居住和办公两种功能①居住酒店式公寓有厨房、卫生间，居住功能齐全，并为住户提供一些酒店式服务，可以容纳个人或一家人居住。②办公酒店式公寓不但有温馨舒适的居住功能也具备强大的商务功能，能向个人或多人提供轻松懈意的办公环境。③居住与办公并举酒店式公寓可以将居住空间与办公空间同一或分隔，适合个人居住及个人或少数人办公。这类物业应该称为酒店式商务公寓，主要用语商务办公活动，附设居住功能，以方便商务人士。（3）提供服务内容简述①家居清洁②管家服务③汽车清洁④衣服洗烫⑤物业租售代理⑥代聘钟点佣工俊凌置业6⑦代订书报、杂志、牛奶等⑧代购商品⑨代订车、船、飞机票基本服务内容如家居清洁、衣物洗熨等个酒店式公寓都有，其他方面各不相同。酒店式公寓不仅需要较高档的装修和设备等硬件设施，物业管理和服务作为软件也很重要。6、选择装修标准（1）高标准智能化程度较高、设置消防自动报警系统和楼宇自动控制系统；在地下车库、电梯厢、主要出入口及每层电梯厅设闭路监控系统；车库设图象对比自动收费系统，设结构化综合布线系统，实现办公通讯自动化，每户有数据信息接口；采用中央空调系统。（2）低标准装修标准较低的酒店式公寓与高标准相比主要差距在于：没有中央空调系统，智能化程度较低，公共部位装修不够豪华。装修标准的差距也在价格和物业管理费方面反映出来。俊凌置业77、对竞争物业的市场分析酒店式公寓的潜在竞争对手多。酒店、住宅和写字楼对酒店式公寓都有较强的替代性，都属于酒店式公寓的竞争性物业。（1）酒店酒店里有一些客户长期租用酒店的房间居住和办公。酒店式公寓出现后，一部分客户就转而购买或租用酒店式公寓。酒店式公寓可以提供相似于酒店的服务，但价格低得多，对酒店的长期租户具有很大吸引力。酒店式公寓虽声称能提供酒店式服务，但并不能完全达到四星级或五星级酒店的管理和服务标准，因此有的机构和个人依然会选择长期租用酒店的客房。经常往来重庆市的商务人员，在住酒店和住酒店式公寓的费用支出相当时，其选择具有较大的随机性。（2）住宅对于单纯家庭居住而言，住宅比酒店式公寓更适宜，但其在功能上远不及酒店式公寓。商住楼可用于居住或办公，价格和物业管理费都较酒店式公寓低，是一个有力的潜在竞争对手。但商住楼在企业形象展示、服务及管理上与酒店式公寓相比还有所差距。因此，资金有限的小企业和个人一般都乐于选择商住楼作为办公或居住场所，而资金充足的大、中企业和个人往往会选择酒店式公寓。俊凌置业8（3）写字楼海内外常驻重庆市的商务机构和本地创业者是酒店式公寓的主力买家和用家，这类机构也可能购买或租用写字楼作为办公场所，而购买或租赁住宅用于居住。现在市场上有一些欲小面积办公单位组成的写字楼，每个单位有独立或公用卫生间，称为商务公寓。与酒店式公寓相比，其硬件设施不如酒店式公寓豪华高档。尤其是有独立卫生间的商务公寓，兼具居住和办公双重功能，也是酒店式公寓强有力的竞争对手。8、经营方式酒电式公寓的经营方式有出售、出租、租售并举三种（1）出售可以尽快收回投资，取得回报，减小市场风险，这是开发商乐于采用的经营方式，实践中为绝大多数开发商所采用。建成后的酒店式公寓交给物业管理公司去管理，发展商不参与后期管理。由于发展商和物业管理公司在出售时对服务内容没有明确承诺，致使后期管理中存在一些不确定的因素和隐患。因此，在后期管理中双方应高度配合，以为业主创造一个高品质物业。（2）出租投资回收期长，而且存在较大的市场风险。俗话说，夜长梦多。重庆房地产市场一直存在盲目跟风现象，一种物业市场前景好，众多俊凌置业9发展商一哄而上，致使该种物业的市场供给量激增，售价和租金很快就跌下来。“酒店式公寓”也不例外，采用出租方式经营，出租率和租金收入只会不断下降，市场风险大。另外，采用出租方式，装修也是困扰发展商的一大难题，不装修没有客户租，带装修又恐不合客户心意，新的客户往往要求新的装修，致使装修更换频繁，给经营管理带来很多麻烦。（3）租售并举通常情况下，发展商都希望将所有户型单位卖掉，由业主去打理。采取租售并举，是不得已而为之，售出去的单位由业主自用或出租，售不出去的单位只好直接出租经营。我司在参照本案实际情况的前提下，几经权衡后，拟采用第一种经营方式，也就是出售的方式，力争为发展商尽快的收回投资，降低开发风险，并取得相应的回报。9、“酒店式公寓”户型及价格建议-时下，房地产市场中以投资性小户型最受消费者追捧，我司也将本案户型定位拟定为小户型为主。不过，我司建议在户型设计中不应一味的追求“小”，太小的户型会在使用功能上受到限制。例如20㎡以下的户型，若设立厨房和卫生间，那么剩下的可使用空间将极其有限；若不设厨房和卫生间，那么其在使用功能上又较为单一（一般只能作写字间用）。在户型的种类上，应考虑多种满足各消费阶层的需求，因此，我司建议将本案户型面积定为25㎡、35㎡、45㎡三种（附俊凌置业10同类物业户型图以供借鉴）。户型比率如下：25㎡左右的户型85%35㎡左右的户型15%45㎡左右的户型5%销售均价建议暂定为：25㎡左右的户型4500元/㎡35㎡左右的户型4200元/㎡45㎡左右的户型4000元/㎡其中25㎡、35㎡的户型虽单价较高达4500元/㎡和4300元/㎡，但总价款不过112500元和147000元，应能被广大消费者所接受；45㎡的总价款虽然较高180000元，但考虑到本案周边住宅单价已上3500元/㎡（特别是与本案同属“四久工程”的同聚远景均价为3900元/㎡，而其定位为写字楼），4000元/㎡的均价消费者也应能接受。俊凌置业11目标客户定位1、常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员来至市内及市外常驻机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们可能选择办公楼、商住楼或酒店式公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在一般不会选择酒店。规模小、派驻人员少的常驻机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的面积较大，可选择商住楼或酒店式公寓。实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。2、市内外商务人员由于业务关系，市内及市外都有不少商务人员会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓购买或租用一套房，以方便居住和办公。3、投资者不少人购买房屋用于投资，他们一般选择地段好、符合各种消费需求且升值潜力较大的物业。酒店式公寓拥有上述一切投资必要条件，应是投资者乐于购买的物业。4、小企业和SOHO族少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成为现实，已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。俊凌置业125、居家自住者居住功能齐全且面积合理并能享受星级服务的酒店式公寓是单身贵族的购房首选。俊凌置业13商业类物业定位1、定位原则（1）定位在江北区目前的商业市场空白点上；（2）所定位的业态比较容易在江北区市场上建立起品牌地位；（3）能够最大限度地提高物业的销售价格；（4）能够比较容易吸引品牌商家的进入；（5）能够形成良好的竞争优势。2、业态定位必须考虑的因素（1）科学的规划布局（2）便捷的交通组织（3）鲜明的人文景观（4）合理的业态功能分区（5）适用的商铺面积（6）3～5个主力店（7）优秀的物业管理（8）优惠的政策鼓励（9）适合的销售价位3、业态定位我们客观认真地分析了江北区商业产业现状和发展趋势，根据对商业业态分布格局的分析，我们发现该区商业市场缺少高档次的商业旗舰，再加之本物业的区位优势、规模优势、便利的交通环境和所处的总体商业环境，（这具体包括：商圈内的人口密度、人口流量；商俊凌置业14圈的辐射范围及发展方向；商圈内消费者的收入水平及消费特征；营业范围及时间是否受到某种限制；商圈内的商业繁华程度，商圈级别、店铺数量、营业类型及竞争情况、商业经营者的资历及开拓精神等。）为最大程度的发挥项目具有的优势条件，以比较先进的商业业态和良好的购物环境营造商业气氛，增加物业的附加值，以主力店、特色餐饮带动人气、商气，拉动小商铺销售，争取最大投资收益。我司拟将本物业的商业业态定位为：以若干个现代情景主题商城为主的集购物、观光、休闲、运动、餐饮、娱乐为一体的一站式购物中心，使其成为江北区的“SHOOPPINGMALL”。4、商业物业目标投资者和经营者定位（1）主城区中小投资者和经营者（约占67.3%）（所有比例计算不计大型商业机构）根据我们对市场的调研显示：目前中心商圈