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湖南仁基投资管理有限公司《青羊湖湖景亲水别墅商业计划书》第1页共10页前言本商业计划书--定制式湖景亲水别墅和酒店式别墅为湖南XX房地产开发有限公司下属子项目之一，内容包括定制式湖景亲水别墅的项目简介、主要建设内容、辅助资源配置、发展前景、市场定位、竞争分析、销售推广策略、及项目的投资估算等投资者关心的各项问题。湖南仁基投资管理有限公司《青羊湖湖景亲水别墅商业计划书》第2页共10页第一部分执行概要项目概述定制式湖景亲水别墅和酒店式别墅是长株潭都市生态旅游度假中的一个重要组成部分，是一个集旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务等为一体的高档休闲度假旅游地产项目。定制式湖景亲水别墅和酒店式别墅群倚已建成的3000亩原生态湖建设，为整个生态湖最佳休闲观光投资地之一，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假投资的一个最佳去处。该项目的建设暂分为三期开发，其中一期为项目规划设计、市场宣传及推广等。二期将建设具有异国情调的定制式湖景亲水别墅20幢，形成具有丰富亲水资源的湖畔别墅区，包括日式8幢、欧式8幢、中式4幢；三期建设计划为80栋风格迥异的定制式和酒店式别墅群。该项目建设即将正式启动，有关立项手续基本完备，预计地上物建设总投资10亿元,占地面积1000亩。根据投资力度和投资规模的增加，后续开发建设预留亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新。湖南仁基投资管理有限公司《青羊湖湖景亲水别墅商业计划书》第3页共10页第二部分项目提供的产品和服务一、项目的创意和定位本项目的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念，将建设为中式、欧洲等不同风格的别墅群，以优雅、开放、包含着休闲和赏心为建设宗旨，旨在创造一个融优美的生态环境、旅游、休闲度假与居住功能为一体的社区，是迎合了高端成功人士人群的需要。建成后风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假消费的最佳场所。定制式湖景亲水别墅以休闲、自然为主题，部分采用星级酒店式经营管理模式，主要为满足前来进行度假休闲、商务会务等的群体提供多方位服务。定制式湖景亲水别墅和酒店式别墅项目包括别墅群以及3000亩原生态湖，不同风格的设计以及每栋别墅独立的直升机坪、游艇码头、游船、工作犬配合生态园内优美的风景和众多高端的休闲娱乐项目，必然成为国内众多休闲度假村中的翘楚，这同时也是本项目盈利能力的关键。从景观特色上分析，定制式湖景亲水别墅和酒店式别墅以营造以原生态湖为中心的水域景观为主要发展方向，通过景区内特有的水域景观并结合健康有趣的娱乐设施来吸引远近游客。从规划建设旅游项目上分析，定制式湖景亲水别墅和酒店式别墅是都市生态湖旅游项目开发中一个重要的组成部分，与其周边的休闲娱乐项目共同构成了休闲、娱乐、度假、会议、住宿等多功能旅游环境，能够满足不同年龄结构、职业结构的需求。从现代生活节奏上分析，如久居城市的人们，日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。旅游度假村便捷通畅的交通体系，湖内亲水别墅的精心设计和新奇创意的水上游乐设施，能够抓住现代人们的旅游心理和消费心理，为游客营造一个融于自然的休憩空间。从时空距离上分析，如定制式湖景亲水别墅和酒店式别墅交通方便、各种设湖南仁基投资管理有限公司《青羊湖湖景亲水别墅商业计划书》第4页共10页施齐全，长株潭等距离较近的大城市居民或游客能够开展节假日1、2日游，而全国其他地区的游客也能利用各种假期，前来旅游度假和居住。二、项目优势（一）地理位置优越，交通便利，具有较大的市场空间和目标客户群体定制式湖景亲水别墅和酒店式别墅位于宁乡县沩山风景旅游区内，距长沙市区90公里，与沩山、密隐寺在一条旅游线上，离灰汤温泉6公里（二）与湖区内多个项目形成资源共享及优势互补定制式湖景亲水别墅和酒店式别墅是都市人宜居生活中一个重要的组成部分，为生态湖区项目二期建设内容之一。按照预想生态湖的设计规划，整个湖区项目的工程建设将分成三个时期开发。生态湖一期项目中包括管家中心、马术俱乐部、水上游艇和摩托艇、特种犬养殖、斗牛场、动物竞技、大土炕餐厅等项目。预计一期建设完成后，湖区可正式对社会开放，接待各地游客，成为长株潭一带的热门旅游景点。到时湖区内可进行包括农业大棚采摘，犬类观赏，马术俱乐部，水上娱乐竞技表演，动物竞技表演等以娱乐性活动为主的项目。定制式湖景亲水别墅项目属于二期工程，届时将尽享一期工程的相关资源及配套设施。三、项目规划及建设方案（一）项目地址定制式湖景亲水别墅和酒店式别墅二期占地1000亩，环绕原生态湖内的两侧，在生态湖园图示处。（项目位置见下图）湖南仁基投资管理有限公司《青羊湖湖景亲水别墅商业计划书》第5页共10页（二）定制式湖景亲水别墅+酒店式别墅规划设计定制式湖景亲水别墅将建设具有异国情调的湖景别墅20幢，形成倚势而成风格迥异的湖畔别墅区，包括日式8幢、欧式8幢、中式四合院4幢。湖景别墅规划设计图1湖景别墅规划设计图2湖景别墅规划设计图3湖景别墅规划设计图4（三）项目经营范围主要包括：周末宜居、旅游度假、旅游娱乐等。1、周末宜居：指在湖边定制个性别墅，为业主打造宜居的私密空间。2、旅游度假：采用星级酒店式经营管理湖景别墅，日常经营中为游客提供湖南仁基投资管理有限公司《青羊湖湖景亲水别墅商业计划书》第6页共10页住所，以此来提高湖区旅游景点的知名度。3、旅游娱乐：在生态湖内举办的各类娱乐竞技比赛、商务会议和培训提供配套服务。第三部分项目背景及其可行性旅游行业已成为国民经济的支柱产业，随着生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求上升到更高的层次。在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造的，能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅受到普遍欢迎。后小康人居主要可以分为三种情况：一种是城市中心区的低密度、高容积的高层住宅；第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。定制式湖景亲水别墅正是迎合了广大都市人家庭、团体等集体休闲度假消费的需求，大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。另一方面，酒店式别墅仅仅出别墅房产时段使用权，人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段，这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受高档别墅的住宿待遇。第四部分市场分析长株潭一带目标客户分析定制式湖景亲水别墅和酒店式别墅是商界人士进行业务洽谈、加强感情交流的重要社交场所，是身份的象征，大中型企业经常要举办年会、新闻发布会等商业聚会，为了展示企业形象和实力，它们希望到比较高雅、安静的地方举行。所以本项目目标客户群主要定位于：★政府职能部门；★大中型企事业单位；★上市公司的高层★高收入的商界人士及职业经理人；湖南仁基投资管理有限公司《青羊湖湖景亲水别墅商业计划书》第7页共10页★律师等高收入专业人士；★追求高层次娱乐且具备消费能力的年轻人。第五部分竞争分析一、竞争影响因素分析定制式湖景亲水别墅和酒店式湖景别墅座落在宁乡县沩山风景区3000亩原生态湖畔两侧，目前有生态湖区唯一的酒店式度假别墅，同时入住酒店别墅的人们还免费享受“万亩生态园”内部分配套娱乐休闲运动设施。价格、交通、环境、娱乐项目与配套设施设置的多少直接关系到人们消费的欲望。通过对高收入、高消费阶层的消费状况调查，我们发现项目设置少，配套设施不完善往往造成客户兴趣消失；综合项目越多，配套设施越趋完善，一方面可以延长客户停留时间，另一方面可以引起客户兴趣，并直接影响到营业收入。定制式和酒店式湖景亲水别墅为生态湖二期建设项目，将尽享一期项目提供的资源与配套设施。二、竞争优势分析（一）开发齐全的配套娱乐设施本项目原生态湖内将开发高、中、低档娱乐项目，高档娱乐设施有马术俱乐部和水上游艇俱乐部，中档娱乐设施有网球、游泳、垂钓、动物竞技场、射猎场、彩弹射击场、攀岩中心、洗浴、酒吧、餐饮、卡拉OK等，普通娱乐项目有农家采摘、农家饭等。这些项目将成为定制式和酒店式湖景别墅的良性补充，同时配备直升飞机私人停机坪、私人游艇码头、英式管家中心等，为俱乐部客户提供更多元化的服务与选择。湖南仁基投资管理有限公司《青羊湖湖景亲水别墅商业计划书》第8页共10页（二）创新的“原生态湖＋旅游＋定制式湖景亲水别墅+酒店式别墅”经营模式围绕3000亩原生态湖建设的定制式湖景亲水别墅和酒店式湖景别墅项目整体形象突出，个性化产品独具优势，其中，酒店式湖景别墅作为生态湖的重要组成部分，与其它项目优势互补，联合经营，形成资源共享，原生态湖内优美的环境、众多独具特色的经营休闲项目衬托出定制式湖景亲水别墅和酒店式湖景别墅的潜在价值。第六部分市场销售一、市场计划（一）市场进入市场开拓前期利用公司及合作单位强大的人脉网络，邀请长株潭的政府及企业高级官员和三地体育与娱乐界名人，并充分利用与媒体的良好关系，积极举办各发布会、论坛、竞技活动，利用他们的影响力迅速扩大知名度，带动一批高收入人群来参与娱乐休闲，并通过给予价格优惠，为他们提供超出期望的服务。（二）市场开发项目运作中期，在不断宣传和旅行社带来源源不断的客流的同时，配合不断扩大的园内各类俱乐部的稳定会员，并通过他们的关系网继续拉动消费。在条件成熟时，逐步推出后期120栋别墅，形成大型高档别墅社群，奠定在长株潭别墅市场稳定的地位。二、销售策略联合湖区内马术俱乐部、水上游艇俱乐部等，实现资源共享、客户共享。联合长株潭地区其它娱乐行业，发展联名贵宾卡。对持卡来俱乐部消费的客湖南仁基投资管理有限公司《青羊湖湖景亲水别墅商业计划书》第9页共10页户，将给予推荐单位一定的利润返点，以提高它们的积极性，充分利用它们的现有资源互动酒店式别墅和定制式湖景亲水别墅的业务。联合国内外旅行社，为它们提供基地，以增加客源，提高知名度。三、公共媒体推广（一）平面媒体广告为了强化定制式和酒店式湖景亲水别墅在人们心目中的高档定位，广告只在时尚类、航空类与旅游类杂志刊登。因为这些杂志的消费者有一定经济实力，符合我们的目标客户定位。（二）电视媒体广告不单纯做湖南卫视广告，还主要以高档会务、发布会等形式进行，以强化人们对定制式和酒店式湖景亲水别墅的品牌意识。（三）广播广告在交通台（或金鹰955）按小时滚动播出，虽然价格较低，然而将广告直接作用于私家车车主、乘坐出租车的乘客等具有较高消费能力的目标客户，可迅速提高知名度。（四）互联网广告是我们的主要广告手段。价格比传统媒体低很多，传播对象符合我们的目标客户定位，因为上网人群的平均收入远高于普通人群。准备在国内众多的门户网站（0731房地产网、搜房网）和旅游专业网站刊登旗帜广告，提供宣传文章。（五）户外广告在市区的繁华地段和高速树立大型户外广告，提高品牌知名度，树立品牌实力的象征。湖南仁基投资管理有限公司《青羊湖湖景亲水别墅商业计划书》第10页共10页此外，还可通过与广播、电视合作举办专题节目（如：我是歌手总决赛、快乐男声总决赛等）、各种公益事业活动以及参加或举办行业论坛、行业展览等活动提高本项目的知名度和社会效应。第七部分投资估算定制式湖景亲水别墅和酒店式湖景别墅项目二期建设的20栋别墅总投资额为3亿元左右（不包括土地评估价值及流动资金）。项目运营第一年日常经营流动资金需求为1亿元左右（不包含在总投资内）。（一）已投入资金万元估计前期还需费用XX万元：1、前期策划（含人员费用）：15万元/月；2、项目规划设计及市场宣传、推广费用：XX万元；（二）前期需要再投入资金单位：万元项目金额样板别墅本体建筑安装别墅1100配套码头、守护特种犬及其他100小计1200内部配套包括家具、电视、空调、冰箱、音响、灯具、厨、卫具、装饰等600湖区配套道路120水、电135配套景观145小计400总计2200说明：详尽的执行策略和推广方案在以后的执行计划书里体现。