金沙新城项目策划书

1金沙新城项目策划书第一部分影响行业发展因素一、宏观经济方面（一）全国2、2001年全国宏观经济统计2001年底，中国人民银行统计司在全国57个城市对2.28万名城镇居民进行了买房和购车意向的问卷调查，调查显示，目前我国房改政策对住房需求的拉动效应已经基本释放，城镇居民中有74%的人拥有了自己的住房，对汽车的需求也有所上升，有12%的人准备今年买车，居民贷款消费的观念进一步加强，准备用贷款方式买房的人达29%，买车的人高达50%，对住房短期看稳，长期不甚明朗；对汽车价格则一直看降。调查表明，有25%的人准备今年买房，在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本的居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其他方面的用途，这说明城镇居民对住房的需求已从“有房住”向“住好房”方向转变，虽然房改效应已经减弱，但如果住宅业的发展能顺应城镇居民对住房需求的转变，进一步开放和完善住房交易市场，使未来的住宅需求保持稳中有升的走势是完全可能的。2000年—2002年上半年国内生产总值比较2000年2001年2002年上半年国内生产总值（亿元）894049593345535.8比上年增长（%）8%7.3%7.8%2000年与2001年宏观经济技术指标比较时间消费价格总水平城镇居民人均可支配收入全年城镇竣工住宅面积房地产开发投资同比增长2000年上涨0.4%6280元5.1亿平方米4902亿元19.5%2001年上涨0.7%6860元5.4亿平方米6245.48亿元25.3%2（二）、四川省宏观经济方面1、2000年全省宏观经济统计全年实现国内生产总值4010.3亿元，比上年增长9.0％，较上年增幅上升3.4个百分点，比全国增幅高1个百分点。城镇居民收入稳步增加，生活水平得到提高。2000年，全省在岗职工工资总额432.9亿元，比上年增长8.6％，在岗职工平均工资8130元，增长12.1％。全年城镇居民人均可支配收入5894元，比上年增加416元；人均消费性支出4856元，比上年增加357元，实际增长8.3％。居民消费结构发生较大变化，食品消费占41.5％，较上年下降2.4个百分点；衣着消费占9.6％，较上年下降1.7个百分点；交通和通信消费占6.3％，比上年增加1个百分点；教育消费占7.6％，比上年增加0.1个百分点；用品及其他消费占35％，比上年下降0.6个百分点。2000年末，城乡居民储蓄存款余额2693.2亿元，比年初增长12.9％。其中，城镇居民储蓄存款余额2056.0亿元，比年初增长15.8％；农村居民储蓄存款余额637.2亿元，增长4.5％。2、2001年全省宏观经济统计全年实现国内生产总值4421.8亿元，比上年增长9.2％，较上年增幅上升0.2个百分点，比全国增幅高1.9个百分点。市场价格总水平止跌趋稳，并呈现全面回升势头。2001年居民消费价格总水平比上年上升2.1％。城镇居民收入稳步增加，生活水平进一步提高。2001年，全省在岗职工工资总额458.8亿元，增长5.0％；在岗职工平均工资9135元，增长9.8％。城镇居民人均可支配收入6360元，增长7.9％；人均消费性支出5176元，增长6.6％，其中，城镇居民用于交通与通讯、医疗保健、教育、文化娱乐等方面的费用增加较多，居民消费结构进一步优化。2001年我省房地产开发投资增速高于全国平均水平0.5个百分点，增速在全国31个省市区中列第15位，绝对数在全国位居第8位。2001年全年完成房地产开发投资266.16亿元，比2000年增长35.8%，增速在全国31个省市区中列第15位，绝对数在全国位居第8位，在西部10个省市中排列第63位，绝对数位居西部10个省市区第1位。2001年末，城乡居民储蓄存款余额3123.4亿元，比年初增长16.0％。其中，活期储蓄存款余额840.5亿元，比年初增长23.5％；定期储蓄存款余额2282.8亿元，增长13.5％。3、2002年全省经济情况概况2002年前三季度，全省经济出现增长较快并逐季加快的态势。预计今年全年，我省GDP增长率将高达10.5%。前三季度，我省国内生产总值(GDP)达到3435.6亿元，同比增长10.4%，比全国平均水平高2.5个百分点。前三季度，全社会固定资产投资达1152.2亿元，同比增长24.1%。其中，国有及其他经济类型投资(不含城乡集体和个人投资)高达904.8亿元，增幅比全国水平高9.7个百分点，位居全国第三。2000年—2002年前三季度国内生产总值比较2000年2001年2002年前三季度国内生产总值4010.3亿元4421.8亿元3435.6亿元同比增长率9.0%9.2%10.4%2000年与2001年宏观经济技术指标比较表时间在岗职工平均工资增长率人均可支配收入比上年增加人均消费性支出比上年增加存款余额比年初增长2000年8130元12.1%5894元9.1%4856元8.3%2693.2亿元12.9%2001年9135元9.8%6360元7.9%5176元6.6%3123.4亿元16.0%附表1—2：全省城镇居民收支基本状况（2002年1月—8月）时间（月）调查户数（户）平均每户家庭人口（人）平均每户就业人口（人）家庭总收入（元）可支配收入（元）1、228982.951.46721.78691.78314492.941.45541.23511.6414502.941.44549.16520.61514502.941.44563.91535.374614502.941.44572.12541.29714502.941.44561.71530.60814502.941.44532.46505.29（三）成都宏观经济方面1、2000年成都市宏观经济概况2000年，全年实现国内生产总值1310亿元,比上年增长10.8％。人均国内生产总值达12990元。市场物价继续在低位运行，呈现略有回升的态势。全年城市居民消费价格总指数100.2，商品零售物价总指数98.2。随着住房制度的改革，我市房地产市场活跃。2000年，房地产开发投资129.0亿元，增长29.2％。房地产开发投资的高速增长成为推动全市固定资产投资增长的主要因素。其中，住宅投资升幅较大，全年完成89.0亿元，增长60.7％，住宅投资占房地产开发投资比重达69.0％，较上年提升3.2个百分点。商品房销售面积380.4万平方米，增长2.6％；商品房销售额63.5亿元，其中住宅销售额50.8亿元。城乡居民生活水平稳步提高。2000年，全市职工平均工资8925元，增长10.4％。全年城市居民人均可支配收入7649元，比上年增长7.8％；农民人均纯收入2926元，比上年增加143元。市区居民人均居住面积11.9平方米，农村居民人均居住面积34.8平方米。年末城乡居民储蓄存款余额831.0亿元，比年初增长11.1％。2、2001年成都宏观经济统计2001年，全年实现国内生产总值1491亿元，比上年增长13.1％。人均国内生产总值达14665元。市场物价继续在低位运行。全年城市居民消费价格总指数为100.8。分项目看，居住上涨3.6％，食品下降3.7％。房地产开发投资170.8亿元,比上年增长32.2%。随着住房制度的改革和人民生活水平的提高，我市房地产市场活跃。2001年，全市商品房销售面积701.2万平方米，增长61.7％；商品房销售额129.7亿元，增长65.9％，其中住宅销售额105.3亿元。2001年，全市在岗职工平均工资为12493元。城市居民人均可支配收入8128元，5比上年增长6.3％；农民人均可支配收入3067元，比上年增加145元。城区居民人均住房建筑面积24.4平方米，农村居民人均居住面积36.0平方米。年末城乡居民储蓄存款余额995亿元，比年初增长19.8％。3、2002年宏观经济统计在成都市统计局最新完成的上半年经济运行统计分析报告中，我市国民经济运行总体呈快速增长态势，预计上半年GDP完成712亿元，同比增速达13.3%，比去年同期提高1.8个百分点，其中第一产业实现增长46亿元，增长4.8%，第二产业44亿元，增长15.5%，第三产业332亿元，增长12.3%，这个速度预计比全国高5.5个百分点，在5个副省级城市中位居前列。投资全市固定资产投资完成219.3亿元，增长达34.5%，对经济增长的贡献率达52%，比上年同期提高10个百分点。(图1—3)固定资产投资总额增速表19312933.534.50102030402月3月4月5月6月（%）消费需求稳步增长，成都人上半年花掉335亿元的商品，增长12.8%，对经济增长的贡献率达到58%，住、行、信息等成为新的消费热点，轿车更是快速进入居民家庭，历经5年时间，成都市目前仍然处于投资拉动性经济，这表明，虽然GDP增长较快，但固定资产投资仍是成都市经济增长的头号推动力，目前，民间投资启动缓慢，表明以政府投资拉动民间投资的政策效应尚不理想，这也是全国性的问题。2000年—2002年上半年国内生产总值比较2000年2001年2002年上半年国内生产总值1310亿元1491亿元712亿元比上年增长10.8%13.1%13.3%2000年与2001年宏观经济技术指标比较表2000年2001年6人均国内生产总值12990亿元14665元居民消费价格指数100.2100.8房地产开发投资129.0亿元170.8亿元增长29.2%32.2%全年完成投资115.8亿元170.8亿元增长60.7%32.2%职工平均工资8925元1249.3元增长10.4%40%城镇居民人均可支配收入7449元8128元比上年增加7.8%6.3%市区人均居住面积13.7M224.4M2城乡居民储蓄存款余额831.0亿元995亿元二、房地产金融1、2002年2月央行进行从96年以来的第八次降息2、银行放宽个贷年限，成数及贷款人年龄同时降低开发商保证金比例，缩短返还时间3、2002年4月1日建行四川分行正式推出“转按揭”制度4、2002年5月23日，省农行正式推出“加按”业务5、2002年6月4日，建行四川省分行推出“车房组合贷款”业务按：央行降息及房管局降税、降息举措为商品放开发及销售都起到了积极的促进作用，而金融行业不断将强对住房贷款新业务的推出，从延长受贷人年龄到提贷款金额的比重，再到新推出的个贷品种，可以看出，金融行业在个人住房贷款发放形式上有了更完善的补充措施，可以满足不同购房者对资金的安排情况，使一部分潜在消费者的购买力表现出来，将从很大程度上促进个人住房消费。6、住房分配货币化的具体实施。这样做能增强职工住房消费支付能力，改善职工居住条件。三、政策法规（一）旧城改造7按成都市市委市政府要求，花三年左右时间将成都二环路以内的410万平米危旧房屋，按照“划零为整、组合成群、成片拆迁、市场运做”的思路改造完毕。此次拆迁是成都市建国以来最大的旧城改造工程，如果如期完成这项改造工程，估计三年内各类商品房需要量将达到1000万平米。如果对70%的被拆迁居民采用货币补偿，30%用差遣安置房补偿的方式进行拆迁安置。这就以为着成都市房地产市场要提供700万平米的商品房甚至更大的供应量来满足本次拆迁户们的住户需求，同时，政府也还要组织约300万平米的拆迁安置房解决30%被拆迁住户的补偿问题。如此大的拆迁工程，将对成都市的房地产市场引发巨大的影响：1、根据成都市政府决定：2—3年内对45个片区的危旧房进行改造，由此将会增加7000亩的开发空地，面积分布在50—1500亩之间。2、房改造后的新增空地会给城区增加约1026.67万平米的商品房，将会有购房居民向城市中心聚焦的趋势。3、根据目前的初步统计显示，约50%的居民选择货币安置，此部分如10%选择购置新房，将产生的市场需求估计在305万平米左右。4、选择实物安置的居民中，估计需要消化拆迁安置房287万平米。5、由以上简要分析可以看出，旧城改造所产生的结果将是供大于求，会因此增加市场的供应量，有可能向下拉动楼市价格。对