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1概述1.1选题背景及意义自1998年以来，我国房地产业发展迅猛，对国民经济的拉动效应越来越大，2008年国家统计局日前公布的数据显示,房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%,在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。然而，在房地产业发展如火如荼的同时，呈现出地区房产投资“过热”、空置房总量直线攀升、“烂尾”工程此起彼伏的态势，给房地产业的发展带来诸多的隐患和阻力。究其原因，问题较多源于房地产项目的前期策划和可行性研究流于形式。房地产投资受诸多不确定因素影响（投资周期长、不确定性和风险程度高、市场供给缺乏弹性、市场需求的广泛性和多样性、市场消费的层次性和发展性等等），因此进行房地产项目的投资分析，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行性、可操作性。一个房地产开发项目，从提出到完成一般经过6个阶段:项目的设想、机会分析、可行性分析、投资决策、实施和总结。在房地产项目开发周期的各阶段中，从房地产开发项目设想的提出到项目的评估决策是整个项目开发的核心，这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。一般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时分析多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多个可行方案中选出最优秀方案，只能是在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价，合理取舍。项目的可行性分析及投资效益是一个项目决策分析的基础，并为项目的投资决策分析提供充分的依据。房地产业的关联产业多，建设周期长，建设人力、资金密集，影响因素多，而目前行业缺乏一个规范、全面、科学的可行性论证的操作模式和理论，项目投资决策依靠个人主观经验判断已经严重制约了行业的发展。从房地产业多年的经验来看，只有通过广泛的市场调查后，进行有效的房地产项目可行性研究，通过对比和精确分析各种数据、指标等，开发企业才能确定是否进行投资和如何进行投资。较为准确的可行性研究是房地产开发企业决策的基础，是项目建设单位决策性的文件，同时也是其他投资者的合资理由根据。：XXX房地产开发可行性研究报告21.2国内外房地产项目可行性研究现状可行性研究的产生具有历史必然性，这是因为长期投资项目不仅投资数额大、回收期长，而且存在着投资机遇上的选择性、投资空间的流动性和投资收益的不确定性，稍有不慎，就会使大量投资付之东流，造成投资失败，给投资者、社会乃至整个国民经济造成损失，这就在客观上需要产生一种在建设前期能够对项目的投资数额、投资效益、资源状况、环境保护、生产经营条件、产品设计、市场形势以及总体规划等方面进行全方位分析论证的方法。可行性研究正是适应这种需要而产生的。可行性研究作为开发前期对项目进行技术经济论证的一种科学方法，最早起源于美国，而应用于房地产项目的可行性研究最早也是出现在20世纪30年代的美国。在第二、三次世界大战后，特别是20世纪60年代以来，新技术不断涌现，世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法。现在房地产开发企业也越来越重视可行性研究的作用，将它视为房地产项目管理全过程中最重要的环节，国外一些专家和学者分别从房地产的区位选择、投资资金筹措、投资成本和收益、投资风险不确定性等方面对房地产项目投资的可行性进行了阐述和论证。此外，联合国工业发展组织(UNIDO)、国际复兴开发银行等世界性组织，经济合作与发展组织(OECD)、亚洲开发银行等区域性经济组织，分别编写了包括房地产项目在内的投资项目可行性研究教材。经过几十年的发展，可行性研究的理论与实践在国外己经比较成熟。我国房地产项目可行性研究主要是由政府倡导发起，1981年国家计委正式发文，明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。1983年国家计委又颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，进一步明确了可行性研究的程序编制、内容和评审办法，把可行性研究作为编制和审批项目设计任务书的基础和依据。随着改革开放的不断深化，市场经济的观念在人们的头脑里更为加强，在建设项目的可行性研究中，经济效益评价日益受到人们的重视。1987年9月国家计委发布了《关于建设项目评价工作的暂行规定》、《建设项目经济评价方法》等四个文件，填补了我国在可行性研究中有关经济评价方面缺乏系统方法和国家统一标准的空白。进入20世纪90年代，随着国民经济的迅速发展，国家宏观投资环境发生了巨大的变化，投资建设领域出现了许多新情况、新问题，与新会计制度接轨和国际惯例接轨，1993年4月国家计委会同建设部重新颁布了修改后的《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》等四个新文件。这些文件的颁发，对建设项目经济评价工作做出了统一规定，并要求各个投资主体、各种资金来源、各种投资方式兴办的大中型建设项目，限额以上技术改造项目均应按此方法与参数进行经济评价。这标志着我国建设项目可行性研究经济评价的理论和方法体系日益完善，保证了投资决策的科学化、规范化、程序化，从而在很大程度上避免了投资决策的失误。为了规范房地产开发项目经济评价工作，建设部于2000年9月颁布了《房地产开发项目经济评价方法》，从发布之日起在全国试行。2002年国家计委委托中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南》投入使用，这是自《建设项目经济评价方法与参数》(第2版)以来由国家计委层面组织出版的最新一本关于前期工作的指导性文件。据称，这是我国第一部与国际惯例接轨、在国家层次上用以指导全国投资项目可行性研究工作的规范性文本，总结了我国可行性研究近20年的实践，并注重借鉴吸收国际有益经验，包括可行性研究内容与方法，可行性研究报告编制大纲两大部分。以上1993年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和2000年颁发的《房地产开发项目经济评价方法》中，作为房地产开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式、租售价格的确定等，缺乏明确的、可操作性的指导意见。同时房地产开发可行性研究还没有一套完整的、可操作的评价指标体系，现有的指标仅仅是经济评价指标。由于在理论上缺乏指导性，因此在房地产开发可行性研究报告编制过程中，对市场预测、项目策划等重要内容分析依据不科学，缺乏指导性，项目投资决策者的主观行为导致房地产开发可行性研究流于形式。此外，目前进行可行性研究分析的从业人员的素质偏低，水平参差不齐，知识结构单一，导致可行性研究报告总体上处于低水平状态。由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素，可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测;缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测:不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析:成本测算习惯于社会平均水平，不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用，致使进行经济评价分析的基础数据失真。总体而言，同西方研究成熟国家相比，我国的房地产项目可行性研究还处在待发展阶段。1.3可行性研究概述1.3.1可行性研究的概念可行性研究是工程项目拟建之前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济和社会等方面的问题进行全面分析、论证和评价，从而确定项目是否可行或选择最：XXX房地产开发可行性研究报告4佳实施方案的一项工作。它是有关决策人(包括宏观管理当局与投资当事人)作出正确可靠投资决策的前提与保障。房地产项目可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。主要包括项目概况、项目建设理由与目标、市场调查和需求分析、规划设计方案、项目的建设工期、投资估算、资源供应、经济分析和财务评价，社会评价以及结论等内容。房地产开发项目可行性研究是房地产开发过程中首要的和最关键的工作。1.3.2可行性研究的特点1、可行性研究的对象是投资项目，研究的目的是论证项目是否具有技术和经济上的可行性英文“可行性(Feasibiltiy)”一词的原义，是指一项事物可以做到的、现实行得通的、有成功把握的可能性。即是指技术上的先进性和适应性，产品在市场上的可接受性或容纳性，财务上的经济合理性和盈利性，符合社会生产力发展的需要，对国民经济的贡献性和对社会效益的创造性等。2、可行性研究是项目建设前期的一项工作可行性研究是在项目正式投资之前进行的，它研究的不是既定项目的经济效果，也不是为既定项目找依据，而是为未来项目作论证，以避免或减少决策失误。3、可行性研究具有综合性的特点要判断某一投资项目是否具有可行性，必须具有大量资料进行全面分析，应当从各个投资主体的立场出发，结合有关法律、制度规定，充分考虑国民经济需要、公众安全、就业以及环境保护等因素，分析市场资源条件、建设规模、工艺技术、建设工期、所需资金及筹集渠道、建成后的经济效益和社会效益等情况，考察并落实项目在技术上是否先进、投资结构是否合理、财务上有无保障、经济上能否获得效益。因此，它具有较强的综合性。当然，这项工作也相对比较复杂。1.3.3可行性研究的程序1、组织准备。对拟建的工程项目进行可行性研究，首先要确定工作人员，组建可行性研究工作小组，具体负责可行性分析的构想，经费筹集，制定研究计划等。2、资料收集及市场调查。收集的资料主要有政府的方针，政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展，交通，地质，气象等方面的技术资料以及房地产市场分析的资料等。现场实地调查主要包括投资现场的自然，经济，社会，技术现状的调查，如居民人数，户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，地上地下障碍物调查，非居民户生产经营状况调查等。3、方案编制与优化。在取得信息资料后，要对其进行整理和筛选。在此基础上，对项目的建设规模与产品方案、场址方案、技术方案、设备方案、工程方案、环境保护方案、组织机构设置方案、以及项目投资与资金筹措方案等，进行备选方案的编制，并进行方案论证后，提出推荐方案。4、编写研究报告书。可行性分析报告书是对可行性分析全过程的描述，其内容要与研究内容相同，内容全面，详实。1.3.4可行性研究的工作阶段国外大型工程项目的可行性研究一般包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，我国的大型工程项目一般也把可行性研究分为三个阶段，只是在提法上有一定的区别，并没有实质的不同。1、投资机会研究阶段投资机会研究亦称投资鉴定，亦即寻求最佳投资机会的活动。投资机会研究又分为一般投资机会研究和具体投资机会研究。一般投资机会研究是以一个地区，一种行业或一种资源为对象进行的，以识别投资机会，对投资方向进行的研究。具体项目投资机会研究则是在一般投资机会研究的基础上，对按以选定的投资地点和行业提出的具体投资项目所进行的机会研究。当然，对大多数房地产投资者而言，除了地点的选择以外，其投资机会研究都是针对具体项目进行的。投资机会研究阶段要提供可能进行投资建设的项目，如果投资者认为提供的项目有利可图，再进行下一步更为详细的研究分析。因而，这一阶段的工作比较粗略，主要依靠笼统的估计而不是详细的分析。一般是根据已有的类似工程来估算投资额，按照当时的市场价来估算项目收入，并按大致的百分比来估算税费。2、初步可行性研究阶段初步可行性研究在我国亦称预可行性研究，它是指在机会研究的基础上，对项目可行与否所作的较为详细的分析论证。初步可行性研究是介于机会研究与详细可行性研究之间的一个中间阶段，起着承上启下的作用，对于大型的、结构比较复杂的工程项目而言，是一个不可缺少的阶段。：XXX房地产开发可行性研究报告6初步可行性研究主要解决的问题是分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性分析。初步可行性研究与详细可行性研究的区别主要在于获得资料的详细程度不同，计算结果的精度不同，并且分析的深度不同。对一些中小型投资项目，或某些投资机会研究