项目操作性实施方案

项目操作性实施方案目录一、项目概况.......................................................................................................3二、项目风险分析...................................................................................................3三、项目土地现状调查...............................................................................................3四、项目修建性详细规划.............................................................................................3五、团队组织方案...................................................................................................5六、工程实施方案...................................................................................................6《征地补偿方案》...............................................................................................8《拆迁安置方案》..............................................................................................12《场地平整方案》..............................................................................................23《市政基础建设方案》..........................................................................................24《竣工验收与入市交易方案》....................................................................................27七、项目进度管理方案..............................................................................................28八、项目投资成本测算及效益估算....................................................................................28九、融资规划......................................................................................................29十、土地供应方案..................................................................................................29十一、其他........................................................................................................30一、项目概况参见《项目详细可行性研究报告》相关内容二、项目风险分析参见《项目详细可行性研究报告》相关内容三、项目土地现状调查参见《项目详细可行性研究报告》相关内容四、项目修建性详细规划以城市总体规划、分区规划和项目控制性详细规划为依据。1、总平面规划图①城市道路坐标、高程、红线宽度及分幅、转弯半径等；②建设用地边界各拐点坐标、用地范围及相邻周边地貌地物；③用地范围内主要道路控制点坐标、道路宽度及出入口的位置；④建筑物功能、编号、坐标及室内高程，各建筑物基底面积、层数及高度（列表）；⑤建筑间距，建筑物退让（离界或离线）距离；⑥公共设施配套项目功能，设置的具体位置，用地界线等；⑦绿地界线，绿地布局；⑧室外场地各控制点坐标、设计高程；⑨道路控制红线等各类控制线具体位置；⑩各类用地平衡表和技术经济指标统计表（含总用地面积、总建筑面积、地下建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、公共绿地面积、人均公共绿地、地上泊车数量、地下泊车数量、人口规模、总户数、居住建筑面积、居住人口毛密度、居住人口净密度等）。2、建设条件分析及综合技术经济论证3、建筑、道路和绿地等的空间设计4、景观规划设计5、道路交通规划设计：确定道路等级、道路宽度、控制点坐标、高程、转弯半径，主要道路断面形式，出入口定位坐标、宽度，地上、地下泊车范围和泊车布局、泊车量等。6、绿地系统规划设计：确定绿地功能、范围、用地面积，选择树种，进行绿地景观和设施设计等。7、工程管线和管网综合规划设计：包括给水、排水、电力、电信、有线电视、燃气各专业管线和管网综合规划等。规划内容包括负荷预测、外部管线现状、地坪标高、排水管道标高、各类管线走向、管线位置、主要管线管径，并需取得相关主管部门的初步意见。8、竖向规划设计：确定地形地貌的利用，进行土方平衡，确定各控制点的坐标、高程和地面排水方向、坡度、高程等。9、其他附：项目控制性详细规划重要技术经济指标说明参考表主要建筑平、立、剖面图。规划图纸比例为1：500或1：1000。五、团队组织方案序号项目名称负责部门负责人备注1前期工作1.1土地信息收集投资发展部1.2土地招投标投资发展部……2征地2.1………3拆迁安置3.1………4场地平整4.1………5市政基础设施建设5.1…6物资采购7财务7.1………说明：六、工程实施方案1、项目总体进度计划项目总体进度计划表序号工作内容进度2008年…20XX年第1季第2季第3季第4季第1季第2季第3季第4季第1季第2季第3季第4季1234567891011121234567891011121234567891011121前期工作1.1………2征地2.1………3拆迁3.1………4安置4.1………5场地平整5.1………6市政建设6.1………7其他工作8土地入市交易2、分项实施方案《征地补偿方案》一、概述说明项目征地拆迁的依据，包括《中华人民共和国土地管理法》、《xx省实施中华人民共和国土地管理法办法》、区（县）土地管理的相关法律、法规及配套政策等。二、征地拆迁范围说明。征地的面积和四至（具体以规划红线图为准），拆迁的适用范围，拆迁标准。三、征地拆迁方案的实施说明（一）详细实施进度安排序号工作内容进度1行政审批123456789101112规划手续用地预审行政核准……2征地与补偿……（二）行政审批实施说明征地前须将所有手续办齐才能进行开发工作。由于各地区、城市不同，办理流程或手续应以实际情况为准。1、市规划部门办理规划手续①递交或从相关部门汇总申请所需材料，包括但不限于：△申报委托书△加盖公司公章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”△国土部门一级土地开发批复文件△新征（占）用地申请（需表述选址要求及拟建项目性质及有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）一份△经市测绘主管部门审核确认的1/500或1/2000（远郊地区可使用1/1000或1/10000）地形图一份，位于远郊城镇范围以外的机要项目须提交地形图5份，并用铅笔画出新征（占）用地范围△其他②办理流程，以当地政府相关部门公示的办理流程流转。2、国土部门办理建设项目用地预审手续①递交或从相关部门汇总申请所需材料，包括但不限于：△建设项目用地预审申请表（原件一式两份）△建设项目用地预审申请报告（原件一份）△不同建设项目的要求材料，具体要求参见当地相关规定。例：中央国家机关及其直属企事业单位利用自有土地建设项目中央国家机关及其直属企事业单位新征占地建设项目其他审批类①主管机关核准文件（国家发改委、国管局等的立项批复）；②可行性研究报告；③规划行政主管部门核发的规划意见书；④建设行政部门的等级备案文件。（略）核准备案类①主管机关核准文件（国家发改委、国管局等的核准备案批准文件）；②发改委出具的备案文件；③规划行政主管部门核发的规划意见书或发改委出具的用地预审告知单。（略）②办理流程，以当地政府相关部门公示的办理流程流转。3、发展改革委员会行政核准①汇集材料：向区县一级发改委递交土地一级开发核准请示、市联席会通过的土地一级开发实施方案、规划部门的规划意见、环保局的环评批复、具有相应工程咨询资质机构编制的土地一级开发项目申请报告、国土资源部门核发的建设项目用地预审意见及其他。核准之后，向市发改委递交土地一级开发核准请示、市联席会通过的土地一级开发实施方案、规划部门的规划意见、环保局的环评批复、具有相应工程咨询甲级资质机构编制的土地一级开发项目申请报告、国土资源部门核发的建设项目用地预审意见及其他。②办理流程，主要指公司内部相关申请资料流转流程。4、交通部门意见评价5、园林部门意见评价6、文物部门意见评价7、环保部门意见评价8、市政部门意见评价以上行政审批办完之后，相关文件由办公室存档备案。（三）征地与补偿实施说明虽然组织实施征地的主管部门是各级政府土地行政主管部门，但公司也要参与到整个征地流程中去，负责包括与土地所有者（主要是村委会）协商征地补偿标准、提供必要的征地材料等工作。1、各阶段实施工作说明及标准，包括土地权属及房屋权属的认定标准、调查内容等。2、征地补偿费用详细预算。3、实施中各类报表填写与制作规范。4、征地补偿款的筹集、交付方式，拟出合同（草稿）。5、其他四、附件《拆迁安置方案》一、拆迁安置详细进度安排序号工作内容进度1234567891011121前期准备办理拆迁公示确定拆迁与评估单位入户调查与拆迁评估编制拆迁计划、方案2获得拆迁许可……3拆迁实施4拆迁后期处理…5结案……说明：如选择委托拆迁方式，则根据实际情况对明细进行删减或增加。二、分项实施方案（一）前期准备工作1、申请办理拆迁公示向国土房管部门（建委）提出办理拆迁公示的申请（具体办理机构视当地实际情况而定）。申请表范例：办理拆迁公示申请我公司根据立项文件，规划许可证等批准文件，在XX区XX地区进行XX项目建设，具体四至范围为：东至：XX；南至：XX；西至：XX；北至：XX。为了加快办理拆迁手续，特向贵委申请如下事项：暂停办理的事项XX号令（当地政府颁布的国土政策）（一）新建、改建、扩建房屋；（二）房屋租赁；（三）改变房屋、土地用途。XX号令（一）新批宅基地和其他建设用地；（二）审批新建、改建、扩建房屋（三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外。（四）核发工商营业执照；（五）房屋、土地租赁；（六）改变房屋、土地用途。并在拆迁范围内将相关事项进行公示。特此申请。中铁瑞城置业公司（盖章）200X年XX月XX日另：如需延长暂停期限的，必须在期限届满前1个月内向区县国土房管部门提出延期申请。申请书格式范例：拆迁暂停期限延长申请我公司因XXX原因，特向贵委提出XX区XX地区进行XX项目的拆迁暂停期限延长申请，延长期限为一年。特此申请中铁瑞城置业公司（盖章）200X年XX月XX日2、拆迁、评估单位的确定招标程序说明包括但不限于：组建评标