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江南物流15000平方米仓储基地项目策划案（简略）一、项目说明四川江南物流有限公司主营业务仓储、装卸、配送、货运及货运代理业务。为了大力开发第三方物流业务，实现公司“做大仓储、做精专线、做强企业”的经营战略，发挥仓储货源和自营专线的协作优势，培育企业的核心竞争能力，满足不同客户的不同需求，公司拟在成都三环--外环附近建设建筑面积15000㎡的标准仓库，将公司仓储面积扩展到50000平方米以上，进入成都市仓储物流5强行列。二、项目机构设置及员工劳动管理（表-1）部门编制实际主要职能人力资源部32人力资源招募、培训、考核和行政事物管理财务部43财务、会计管理、资金筹措等配送/货运部94中转、配送、货代客户服务部52客户关系、客户服务财务部43财务会管理、资金筹措业务拓展部52业务拓展、项目实施、客户开发和销售装卸队3522提供装卸配套服务合计6541三、行业市场分析1．综合环境分析（表-2）宏观环境（国家及四川省）微观环境（成都市）1．经济环境1．中国06年经济增长超过10%；预计在未来5年仍将持续增长；1．各级政府的高度重视，积极制定地区物流发展的规划和有关促进政策。1．成都经济增长高于国内平均水平，06年上半年为13.5%；2．成都地处西南物流中心,为西南物流的要冲；3．外部厂商或产品不断扩大在成都及西南的辐射范围和吞吐规模2．成都物流前景1．中国的物流产业尚处于起步发展阶段；2．市场对专业化物流服务的需求快速增长，对多样化物流服务的需求也有了一定程度的发展；3．成都的交通枢纽地位明显、相关产业发展迅速，发展物流业的区位优势显著、需求空间巨大；4．现有物流企业规模偏小、专业化程度较低、信息化水平较落后，从而给物流企业的快速发展提供了机会。成都将构筑一个辐射西部、连接国际国内的物流快速网路和三园区四中心。发展规划1：建设以“一网二平台（物流快速网络、公共物流信息平台、交通运输基础设施平台），三园区四中心（三个物流园区、四个物流中心）、若干个物流服务站”为主要内容的现代物流业发展框架体系；发展规划2：建设成都双流物流中心（1800亩）、成都保税物流中心（800亩）、成都龙泉物流中心（2200亩）、成都新都物流中心（2400亩）和二环路外100-300亩的物流服务站10个；注：以上内容引自《成都现代物流规划纲要》和《关于推进现代物流业发展的意见》2．成都市场仓储物流市场需求分析（表-3）市场现状1．仓储物流企业200余家；（据成都物流网）2．成都市总的现有仓储面积在100-120万平米之间；3．50%以上的仓储企业或仓库设施不规范（建筑结构、配套设施）、不稳定（无报批手续、已列入城市拆迁规划）或属于传统仓库出租类企业；市场发展趋势1、成都城南及四大物流中心的建立将使仓储企业由小型化向大型化聚集；2．城市外迁、连片开发，使的现有仓库不断减少；3．工业地产市场的发展，推动中小型仓储物业价格逐年走高，客户自营仓库的成本不断加大；4．第三方物流被越来越多的厂家、客户所认同和选择；5．成都作为西南物流中心地位的确立和作用的凸现，使得川外货源持续增加。市场容量1．基于上述原因，预计市场的需求将达到15%-25%的年增长率；2．预计在未来的三年内，成都三环外将净增仓储需求60万平方米以上；3、成都市场仓储物流竞争分析（表-4）竞争对手外资企业新型国企老国企民营企业代表企业美国普洛斯新加坡新科安达中海物流、中国储运、招商局物流神二库省市物资公司蚂蚁物流新地物流规模前者以经营物流园见长；后者是基于仓储的三方物流企业利用手中的资金、航运、铁运等资源优势，均有相当规模，面积1万—10万平之间仓储资源位置很好，仓储面积一般在10000—50000㎡面积在5000到15000地利位置一般长远看很好三环外、较好二到三环之间面向市内2-3环间目标客户大的国际性企业外资和国内大中企业国内大企业各类企业优势全国性全方位服务规模大资源特殊库容大、价格低4、江南物流的商业模式、产品、服务现状分析（表-5）商业模式产品毛利竞争优势现状描述2．为各类客户提供基于仓储物流为依托的、专业的第三方物流服务；仓储服务60%-80%1．位置好：靠近三环或绕城高速、周边大型市场密集；2．规模大：三个库区仓储面积20000㎡；3．管理专业：管理系统运行、控制良好。1．客户数量：40家2．客户质量：世界500强企业3两家、行业最大企业6家；3．满租率超过95%4．客户满意率﹥90%、作业差错率﹤0.1%2．所有的产品或服务可根据客户需求选择和组合；货物中转通达四川全境境及西南装卸服务60%机动叉车2台、手动升降叉车3台、平板叉车10台装卸工人20余名。装卸能力500吨/日中转服务40%自有车辆5台、协议服务的中转车辆超过20台，同比做到养护成本最低使用效率最高。1．68%客户将省内中转委托给公司；2．月中转量﹥3000吨省内专线30%货源：现有25000㎡仓库，满租率超过96%，自有货运可满足自营专线1．2007年9月启动自营专线项目；二级城市。货运服务每日50%以上的车辆配载需求。车源：协议租用社会车辆，管理成本低，可用资源广。2．2008年开出第二或第三条省内专线2010年前达到5条以上货运代理服务25%华冠属于大型仓储企业自有仓库、合作客户均有相当规模，可信度高；在业内有着良好的信誉和口碑。现为四川伍田食品、成都南华建材的物流承运商。三、项目开发和建设实施计划1．项目内容：在成都三环--外环附近建设建筑面积10000㎡的标准仓库，总建筑面积为11000㎡；具体计划如下：（表-6）区位项目城南仓库(㎡)投资额(万元)购地修建租地修建仓储面积15000600元/㎡350元/㎡附属面积含在仓储面积中，约占6%-8%说明1、按外环工业用地15万/亩地价，为购地修建核算依据2、以上为非固定预设位置，具体会根据物流地块的位置综合评估后确定；2．单个项目（10000㎡库区）资金预算及融资计划（表-7）不同运作方式下的确项目资金需求（万元）基建投资不同运作方式购地修建租地修建库区整体租入优缺点长期持续收益中期稳定收益短期不稳定收益单位成本600元/㎡350元/㎡7元/㎡资金需求900525126其他投入505020资金总需求950575150自有资金额350350--计划融资额600220---3．融资合作方式（表-8）融资合作方式A选1、江南出资+土地方折价投入+第三方现金投入为A选方式2、江南出资+投资商投资（持股或固定投资回报率）租地或购地建设B选3、江南出资+有适宜厂房、仓库折股投入为B选方式；4、出资+土地方折价投入+土地抵押贷款酬资用于库区建设为B选式；C选5、地产投资商在物流园区定置建设+南方长期租赁为C选方式；6、规模适宜的工厂、仓库租赁经营为C选方式；选择优先顺序为：A﹥B﹥C四、经营战略及营销策略（表-9）南方物流营销策略具体策略可实施性和有效性以仓储物流为基础，加大企业规模扩张的速度和强度，在成都三环至外环一线构筑单体面积10000㎡以上的4-6个仓库集群；目前已有八一家具城、金沙、文兴三个平均单体面积6000㎡以上的库区，96%满租以机电产品、民用化工产品、高价值食品客户为重点目标群，构建以上述客户大类为目标的仓储群落；1、、金沙库区85%为机电类和日化类客户；2、聚龙路库区80%为食品类客户、20%为机电客户；以自有货源为依托，货运市场为中心，通过自营、联营、合作等模式，构筑内货运专线网，为客户提供全项目物流服务；目前与专线公司多以联营和委托形式合作；以电子商务营销为主要形式，人员营业推广和平面媒体招商为辅助形式，通过网络媒介和各类交易会宣传江南，参与大公司物流项目的招标竞争。金沙库区8800㎡的仓储面积，自7月16日—10月1日短短三个月时间出租率超过95%以人为本抓管理、科学管理为核心，不断完善推进目标管理、指标管理和绩效管理，争取进入成都仓储物流五强企业行列。1、客户满意率﹥90%；2、作业差错率﹤0.1%五、项目可能形成的产业规模和市场前景1．规模优势。西南物流在成都的仓储总面积将超过50000平方米，企业将进入四川省仓储物流企业五强行列；年新增仓储及相关服务的销售收入合计400—450万元万，年新增净利润120-150万元；同时巨大的、自有仓储货源，将极大加快华冠物流构筑省内货运专线网络步伐，对公司整体战略的实施起到重要的推动作用。2．项目总效益。规模形成后，单个项目年实现销售收入400万元，净利润100万元；届时江南物流仓储物流项下的总收入将达到1500万元/年；带动货运专线收入和中转收入约500万元,公司在四川的年业务总量将超过2000万元。附录商务计划书结构及主要内容商务计划书结构及主要内容目录章节目录第一部分项目摘要（项目总结性介绍）第二部分计划书综述第一章公司介绍一、公司使命二、公司简介资料三、公司管理（1.董事会2.经营团队）第二章技术与产品/服务技术及产品状况描述（设备、供应、生产、控制、包装、储运）第三章市场分析一、市场环境分析二、目标市场及规模、结构分析三、目标市场消费特性分析四、目前的市场状况分析五、市场趋势预测和市场机会第四章竞争分析一、从市场细分看竞争者市场份额二、主要竞争对手情况分析三、市场趋势分析四、产品竞争优势第五章市场营销一、概述营销计划（区域、方式、渠道、预估目标、份额）二、销售渠道、方式、行销环节和售后服务三、产品价格方案第六章管理一、公司组织结构二、管理制度及劳动合同三、人事计划（配备／招聘／培训／考核）四、薪资、福利方案五、股权分配和认股计划第七章投资说明一、资金需求说明（用量／期限）二、资金使用计划及进度三、投资形式、回报／偿还计划第九章风险分析第十章经营预测3年～5年公司销售额、毛利率、成长率、投资报酬率预测第十一章财务分析1.销售收入明细表；2.成本费用明细表；3.资产负债表；4.利润及分配明细表；5.现金流量表；