钟必2011年房地产企业汇算清缴完全攻略

钟必2011年房地产企业汇算清缴完全攻略第一部分：房地产企业计税收入政策的重点难点一、未完工开发产品取得的收入国税发【2009】31号第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。第九条企业销售①未完工开发产品取得的收入，应先按②预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，④计入当期应纳税所得额。第十二条③企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。收入会计准则的规定销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入企业；(超过50%)(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。比较会计与税法关于收入确认条件，会计确认收入时要考虑企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,而国税发【2009】31只强调签订合同，不强调商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。所以企业的预售房收入会计记入预收帐款，不确认收入，而按税法将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。在这里有必要提醒广大房地产纳税人，在做企业所得税汇算清缴时，要按税法的规定把“预收账款”提前确认为收入。预收账款属于税法的收入需要注意以下几个问题：1、不是一次性确认全部收入，还要看确认收入的方式，例如，银行按揭方式就可以分两次确认收入。2、预收账款属于税法的收入，有收入必然要有成本配比，税法只有收入，没有成本配比如何申报纳税?收入在完工前取得时，按预计毛利率申报纳税；收入在完工后取得时，按实际的毛利率申报纳税税。3、房地产企业销售未完工开发产品取得的预售款，如果正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》，属于未完工开发产品销售收入，可以作为计提业务招待费等三费的基数。4、预收账款如何填申报表才能才能计提业务招待费？例如，某房地产企业取得预售收入1000万，目前各地流行的预收账款三种填表方法：（1）无锡国税：预收账款先确认其他视同销售收入然后在附表三第四十行20其他将预售收入做调减处理填报方法：预售收入填入附表一第十六行（3）其他视同销售收入1000万，同时附表三第四十行20其他将预售收入1000万做调减处理。(2)青岛地税：在附表三第40行第4列调减调增。填表方法：第一步取得预售款时：当年度取得的预售收入按照规定的计税毛利率计算得到的预计利润150万填入附表三第52行第3列。会计确认的预售款作为计算基础计算出的当年可以扣除的业务招待费和广宣费填列在附表三第40行第4列并特别注明“预售款项计算扣除金额”。第二步预售款结转销售收入时：完工年度会计处理将预售款结转为销售收入，按照本期结转的已按税收规定征税的预售收入乘以适用的计税毛利率的预计利润150万填到附表三第52行第4列。同时，应当将已结转的预售收入作为计算基础对应计算出的不得扣除的业务招待费和广宣费填列到附表三第40行第3列并特别注明“预售收入结转前期已经扣除金额”，避免将预售收入重复纳入基数造成重复扣除。在发生与结转时正好相反，所以实务操作中还需要备查账簿体现。(3)北京市国税局的填报口径企业取得的销售未完工开发产品收入额，先确认营业收入，然后在附表三第19行“其他”栏第4列进行调减。北京市国税局的填报口径举例：（一）未完工年度1、主表第1行：1000万，但是不填写第二行营业成本。2、附表1第4行：1000万。3、附表8第4行：用于计算业务招待费、广告宣传费基数1000万。4、附表3第19行第4列，纳税调减1000万。5、附表3第52行第3列调增150万6、附表3第40行第4列调减65.5万。（二）完工年度1、以前年度销售的未完工收入不用填列在第1行，即：不需要结转收入。2、附表3第19行第3列，纳税调增1000万。3、附表3第52行第4列，纳税调减150万4、附表3第40行第3列，纳税调增65.5万。5、预收的定金、订金是否要预征企业所得税？（1）定金要预征企业所得税定金属于已经签了合同的预收账款所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。合同上是“定金”的，依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。定金具有担保性质预收账款的定义，根据新会计准则，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。（2）订金不要预征企业所得税订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。订金只是单方行为，不具有担保性质。预收账款的定义，根据新会计准则，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质订金，在合同签订日之前，此时企业所得税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收企业所得税。诚意金、保证金、内部认购会员卡或会员费也同预收的订金一样处理，暂时不用征企业所得税。等签合同才征税。如从这个角度而言，关键还是要从合同来看本质，是否双倍返还，是否有具有购房合同的前置条款。6、国税发【2009】31号第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。计入当期应纳税所得额是实际征收而非预征的意思，不是预征就没有多退少补的过程。因此，当未完工开发产品取得的收入未来结转成为完工开发产品收入的时候，减的是预计毛利，而不是减预缴税款。7、房地产企业的预收帐款属于税法的收入，并且要计入当期应纳税所得额。不按收入计入当期应纳税所得额，属于虚假申报，税务机关将会分两种情况处理：（1）税款不跨年度的，按照编造虚假计税依据处5万以下罚款。关于加强企业所得税预缴工作的通知国税函[2009]34号三、各级税务机关要处理好企业所得税预缴和汇算清缴税款入库的关系，原则上各地企业所得税年度预缴税款占当年企业所得税入库税款（预缴数+汇算清缴数）应不少于70%.纳税人进行虚假申报，但未造成不缴或者少缴应纳税款的后果。按《税收征管法》第64条“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处5万元以下的罚款。（2）税款跨年度的，属于偷税。纳税人进行虚假申报，造成了不缴或者少缴应纳税款的后果，按《税收征管法》第63条偷税处理。二、销售收入国税发【2009】31号第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认。（一）一次性全额收款方式：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）分期收款方式：采取分期收款方式销售开发产品的，①应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。②付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）银行按揭方式：采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其①首付款应于实际收到日确认收入的实现，②余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。国税发【2009】31号31第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。（四）委托销售方式（销售方式）一）支付手续费方式甲房地产公司2007年开发住宅小区，公司分别与A、B、C、D四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。与A房屋销售公司签订代理销售合同，A公司按销售额5%收取手续费。2009年9月销售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司将销售清单提交甲公司，并按合同约定转交售房款950万元。甲公司账务处理为：借：银行存款950万元贷：销售收入950万元正确的处理：A公司代理业务营业额应为1000万元（支付手续费50万元不能扣除，应由A房屋销售公司开据服务业发票50万元，作为费用列支）。二）视同买断的方式视同买断买断的是价格而不是产权开发商（企业）可以不参与销售合同，也可以参与销售合同。如果开发商参与合同签订，合同价大于买断价，按照合同价确认收入，其余都是按照买断价确认收入。求高不求低B公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2009年9月B公司将开发产品销售清单提交甲公司时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司账务处理为：借：银行存款900万元（按买断价计算）贷：销售收入900万元。正确的处理：B公司代理业务营业额应为1000万元（开发商参与合同签订，合同价大于买断价，按照合同价确认收入）。三）超基价分成方式税险关键点在于开发商支付给受托方的分成额不得直接从收入中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支（好比收支两条线）例如，C公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价4500元，并由C公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月C公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司账务处理如下：借：银行存款900万元（按保底价计算）贷：销售收入900万元。正确的处理：C公司代理业务营业额为2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（万元），这里关键点在于开发商支付给受托方的分成额（5000－4500）×2000×30%＝30（万元）不得直接从收入中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支，好比收支两条线。四）包销方式包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入之和。例如，D公司采取包销方式。合同约定：D公司包销甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；如果截止到2009年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2009年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，还有300平方米未售出。甲公司账务处理如下：借：银行存款765万元贷：销售收入765万元正确的处理：D公司代理业务营业额为4500×（1700＋300）＝900（万元）。这里有个问题需要注意：如果房产公司将房产低价卖给公司股东，在做汇算清缴的时候要按公允价格进行调整。因为，《企业所得税法实施条例》第109条关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：三、预租及租金收入1、企业所得税的处理（1）《企业所得税条例》第19条规定：按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。我们所称的收付实现制并非是实际收到钱，而是合同上规定的收款日期，体现了纳税必要资金的原则。该条款在税总2010年19号令后其实已不存在（2）《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产