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重庆颐尚温泉项目前期物业服务方案重庆驰丰物业管理有限公司二0一三年四月二十八日颐尚温泉项目前期物业服务方案第一章前期介入第一节：总则前期的物业管理工作极为重要，从这个时期开始，由专业的物业管理人员组成前期介入团队，凭借他们对物业的管理和服务经验，从买受人和使用者的角度和立场出发，全面细致的对整个项目日后的各种使用方案进行考证，将物业服务工作前置，这样可以使买受方的投资达到预期的效果，也能节约开发商不必要的费用支出，使不适应日后使用、管理的因素及时得到调整，减少二次改造带来的浪费，也为日后服务工作奠定良好的基础。第二节：前期介入定义前期介入：是指是物业企业受开发商委托，参与到开发商对项目研发、规划设计、施工建设、开盘营销和配合地产进行竣工验收的各个阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷，满足客户需求和方便后期物业运行的过程。第三节：前期介入工作阶段第四节：组织架构物业接管项目研发规划设计开发建设工程验收开盘营销集中交付一、组织架构二、人员编制序号部门岗位人数1项目部项目经理1人2行政文员1人3工程维修部水、电工程师1人4土建工程师1人5安全事务部消防技术员1人6安防技术员1人7环境绿化部园林艺术技工1人8环境污染处理技术员1人第五节：项目各阶段前期介入工作内容及成果一、项目研发阶段其主要任务是：1、将开发的其他楼盘中出现过的问题整理汇总、分析；2、从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议。前期介入项目经理行政文员工程维修部安全事务部环境、绿化部水、电工程师土建工程师消防安全专员安防专业技术员园林艺术技工环境污染处理技术员行政文员3、将以上问题整理编制成《物业规划设计阶段前期介入报告》提交给项目开发公司。二、规划设计阶段其主要工作任务是：1、从方便业主生活，降低日后物业管理成本的角度，向项目公司开发设计部门提出物业管理《施工图设计阶段物业管理前期介入报告》。也可通过相关项目的调查，总结类似的工程质量问题，如建筑中出现的漏水、空调外机位小、维护栏的设置等，在接入报告中列入反馈给项目公司开发设计部门，以便在设计中关注并避免。三、施工建设阶段其主要工作任务是：1、跟进施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与房地产公司、施工方等进行，沟通解决。2、在施工现场发现的问题要以书面形式呈报给房地产公司相关部门，做好发送地产文件的登记，留好文件回执，并跟进所呈报问题解决情况。3、物业公司按时参加房地产公司组织的历次项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。4、重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，及时向项目公司提出改进建议和防治通病的措施，减少业主入伙后投诉数量，为接管验收做好前期准备工作，并及时(每周、每月)向地产公司提交《施工阶段物业管理前期介入周/月报告》。四、开盘营销阶段其主要工作任务是：1、在开盘营销60天前对项目物业服务管理营运成本进行测算、报开发公司。受开发公司委托进行该项目的前期物业服务招投标工作。2、根据项目公司具体提出的配合要求，在房产销售过程中物业公司(筹备部)有责任提供协助和支持，包括：配合促销活动的实施、销售现场秩序维持，以及销售中心、样板间的清洁和维护等专项服务。针对营销推广过程中涉及的物业管理内容向项目公司营销(策划)部提出《营销配合物业管理前期介入报告》。3、物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求。4、在房屋销售前与房地产公司制订《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《住户手册》等。5、物业公司应主动了解房地产公司在销售时对外宣传和承诺的内容，根据房地产公司需要，提供物业推介资料以及对外统一说辞，房地产公司对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。五、工程验收阶段其主要工作任务是：1、组织人员配合地产对项目各系统的专项验收工作。2、组织人员对项目各系统全面系统的进行梳理、问题汇总形成相关报告，抄送地产相关部门。六、物业接管阶段其主要工作任务是：1、项目取得《竣工验收备案登记证》后，物业站在客户使用角度对项目各系统进行检查。形成检查报告，抄送地产工程部。2、组织人员对项目各系统对验收时汇总问题进行逐一消项，未消项项目在和施工方、监理协调后仍未整改的形成书面报告抄送地产相关部门进行备案。3、物业前期介入小组组织人员对项目各系统移交技术资料进行系统整理、分类立卷、归档保管。3、技术资料主要有:①、竣工工程项目一览表，包括竣工工程的名称、位置、结构、层数、面积、装修标准、开工竣工日期等。②、设备清单，包括设备名称、规模、数量、产地、主要性能以及随机工具、备品备件等，工程项目竣工图。③、材料、建筑构件、外协件、名称设备、检测仪器的出厂合格证书、说明书和验收记录、预制件的载荷试验记录，自动控制仪表的调试记录等。③、隐蔽工程验收记录，土建施工记录。⑤、设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏、通球检查记录，卫生、空调、电气、电信、通风、供水、消防、防爆报警、电视监控等工程的检查和试验记录等。⑥、工程质量事故的发生和处理记录。⑦、图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单等。⑧、关于建筑物、构筑物的使用注意事项的说明。⑨、有关工程项目的其他重要技术决定和文件等第六节：前期介入工作过程控制1、为保证前期介入工作的密切配合，项目公司在上述项目开发的各阶段，应将开发进度计划提前知会物业部门，以便物业部门做出相应的前期介入工作安排。2、前期介入工作必须有计划地进行。根据项目公司提出的配合要求，物业公司前期介入应有针对性地制定各阶段前期介入工作计划，明确介入工作内容、执行责任部门(人员)、工作要求等，经项目公司领导审批后备案。3、物业公司在各阶段的前期介入工作必须形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议。4、项目公司相关职能部门在收到物业管理前期介入报告后，须对报告进行评审，将评审结果记录在案并执行，同时向物业公司做出反馈。5、物业公司在每一阶段的前期工作结束后应进行物业前期介入工作小结，形成前期介入工作小结报告(周期超过1个月的按月度报告)，经项目公司确认。第七节：前期介入、管理收费标准项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金选择包干制方式计算（费用详见附件）第八节：前期介入、管理费用执行方式和工作周期1、新项目立项召开启动会后一个月之内，付第一次款50%。即人民币_元2、该项目基础竣工分布验收后一个月之内，付第二次款30%。即人民币_元3、集中交结束后一个月之内，开发商与物管公司结清全款支付总价的20％。即人民币_元5、工作周期：项目立项至集中交付结束。第九节：前期介入工作主要支持文件及规范1、智能建筑设计标准2、建筑物电子信息系统防雷技术规范3、民用建筑电气设计规范4、采暖通风与空气调节设计规范5、火灾自动报警系统设计规范6、建筑给水排水设计规范7、自动喷水灭火系统设计规范8、重庆市住宅工程分户验收标准9、前期介入工作指引第十节：前期介入工作的主要工作方式和记录•图纸阅读读图意见•方案审核图纸成果•现场查看现场PPT、前期介入沟通表•协调会议会议纪要•跟踪落实图纸修改、施工结果•经验沉淀知识成果第二章前期物业服务第一节：项目基本情况介绍颐尚温泉项目坐落于重庆市北碚区施家梁镇陵峡路98号，总占地914亩，约61万平方米，施家梁镇片区已整体进入两江新区规划的蔡家组团板块，项目地块距离重庆解放碑商圈35公里，距离江北观音桥商圈27公里，距离沙坪坝商圈28公里，距离北碚城区7公里。该项目于2008年建成并开始营业，园区分为温泉景区和度假酒店两大板块。2009年12月经国家旅游局评定为国家AAAA级旅游景区，并被列入重庆市五方十泉重点项目之一。项目现有温泉、酒店、职工宿舍等建筑，其中温泉项目已处关闭状态，酒店已停业，部分楼层暂由于上宏集团办公使用，员工宿舍正在使用中。目前该项目设有人力资源部、财务部、客房部、餐饮部、温泉部、房务部、营销部及保障部，其：一、保障部（物业）编制22人，具体为：（一）安全部13人设有：副经理1人、安全队长1人、安全班长2人、安全员6人、监控员3人；（二）工程部9人设有：经理1人、水电领班1人、维修领班1人、水电工3人、配电工1人、万能工1人、污水处理工1人。（三）保洁绿化人员由房务部进行管理二、项目主要设备设施（一）630KVA变压器1台、800KVA变压器1台；（二）550KW康明斯发电机1台；（三）554KW中央空调主机2台；（四）30万大卡热水锅炉1台；60万大卡生热水锅炉3台；90万大卡热水锅炉2台；（五）1T弘道蒸汽锅炉1台；（六）康力电梯4层站1台、2层站1台；（七）消防水泵1套；（八）消防主机2台；（九）监控系统1套（主机5台，10画面电视墙）。第二节：拟采取的各项管理服务方案一、架构及人员配置1.0管理架构及机构1.1项目总体管理架构及机构设想1.2前期管理架构及机构设置颐尚温泉物业项目部项目经理行政文员经理助理品质管理专员安全事务部工程维修部客户服务部环境绿化部设备运行、保养报事、报修处置设备突发事件应急商务、会务接待报事、报修处理客户管理维护特约服务管理清洁卫生维护园林绿化管理环境污染处置库房管理员消防安全管理治安秩序维护车辆交通管理突发事件处置2.0人员配置：人员配置计划表序号部门人员人数小计备注1管理人员项目经理132经理助理13行政文员14工程部主管195领班26维修工67安全部主管1268班长3机动巡逻岗9安全员19门岗、车场岗、办公区岗10监控员3项目经理1人安全部（26人）工程部（9）人）环境绿化部（12）人）主管1人班长3人安全员19人行政文员（1）人）监控员3人主管1人领班2人维修工6人主管1人保洁班长2人保洁员7人绿化工2人经理助理（1人）11保洁绿化部主管11212保洁班长212保洁员713绿化工214合计：50人注：以上人员配置未包含经营场所的物业人员:2.1主要岗位职责与任职条件岗位职责任职条件项目经理1.全面负责所管辖项目的日常管理服务工作；2.审批管理处工作目标和计划并监督实施；3.负责管理处管理服务质量的管理与检查评审；4.负责管理处员工的考核管理；5.组织制定、修订、完善管理处各项规定制度；1.教育背景：大专及以上学历，管理类专业毕业；2.工作经验：5年以上物管或相关管理经验，2年以上部门领导工作经验；3.必要技能和素质：熟悉现代化管理理论，熟悉物管工作特性及相关法律、法规。有较强的洞察力、亲和力、组织协调能力。安全主管4.领导安全员完成公司及业主下达的各项安全保卫任务；5.对安全员工业绩考核、评估及工作调动和安排；6.每月一次与业主单位主管部门及代表进行沟通，征求业主的意见和建1.教育背景：大专或以上学历；2.工作经验：3年以上安全工作；1年以上从事管理经验；3.必要的技能和素质：熟悉物管安全保卫工作特点及法律法议，向管理处各部门、班组传递相关信息；7.对内、对外关系协调及法律事务的处理；8.组织安全员对突发事件的处理；9.负责安全部日常管理。规，原则性强，对突发事件具有沉着冷静、处变不惊的分析处置能力，具有较强的组织协调能力。环境主管10.全面负责清洁、保洁及环境绿化管理；11.负责本部岗位设置、人员安排及制定各项工作计划、检查计划并监督实施；12.根据物业特点修订并完善各项工作规范、运行制度；13.负责部门员工的日常管理、业务技能培训及思想教育工作；14.对本部门各项服务质量进行监督、检查与考核评价；15.负责作业安全的管理；16.完成管理处下达的其它临时工作。1.教育背景：大专以上学历，相关专业；2.工作经验：三年以上实际工作经验；3.必要素质与技能：熟悉物业管理及相关工作特点，踏实肯干，勤奋敬业。工程主管17.全面负责本项目物业设施设备管理；18.负责物业维修岗位设置、人员安排及制定各项维修工作计划、检查计划并监督实施；1.教育背景：大专以上，相关专业；2.工作经验：