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车位专题研究及项目车位租售建议2014年11月目录一、车位（库）分类及法律规定二、本案车位（库）现状分析三、车位（库）市场研究四、本案车位租售建议车位专题研究及项目车位租售建议一、车位（库）分类及法律规定二、本案车位（库）现状分析三、车位（库）市场研究四、本案车位租售建议车位专题研究及项目车位租售建议车位（库）概念一、车位（库）分类及法律规定车位指在房屋或土地地面以下开发建设的地下层空间中设定的停车位、在小区路边、空地等地点用于停放车辆的设置。车位（库）车库建设于小区范围内，有独立的空间，用以存放车辆为目的的附属建筑物。车位（库）分类按停车位置与方式分类地上车位无需特殊额外建筑成本，停车相对便捷，一般不用于销售，安全性低。包括地上规划车位，空地或路边划定车位；地下车位地上车库地下车库一、车位（库）分类及法律规定独立产权，停车安全性高，建筑成本较高。专门地下车库，别墅、洋房的地下独立车库；独立产权，停车安全性高，但影响小区整体规划布局。包括专门建造的地上车库，别墅、洋房建筑自带车库；一般为规划地下停车空间及人防空间，停车相对便捷，但需要增加一定的建筑成本车位（库）分类按目前存在的停车位权属分一种特殊类型的车位，如人防工程改建的地下车位，这类车位没有销售许可证和产权证，只可以出租。开发商可以公开出售车位所有权的家庭车库，如别墅及洋房的地下或小院中的独立车库，这些车库的土地使用权为开发商所有，开发商在出售房子的时候，可以将其写进买卖合同中。开发商可以转让使用权的车位，这些车位是开发商投资建设之前办理了单独的规划及土地使用手续，可以办理单独的预售许可证和权属证书，如很多高层的地下车位，这些车位既可以出售也可以出租。一般出售使用权的年限与土地使用权年限一致。一、车位（库）分类及法律规定法律条文规定物权法涉及条文《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《物权法》通过第七十四条以上三条款规定了车位、车库的归属、性质等问题，但规定仍不清晰，以下逐条进行解读。一、车位（库）分类及法律规定法律条文解读《物权法》第七十四条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。问题：针对在现实生活中，有不少开发商将本小区的车位、车库高价卖给小区外的人停放，导致小区内的业主没有车位、车库，或者车位、车库严重不足，只能占用共有的道路或其他场地作为停车位的问题，规定了此条款。解读：在开发商与业主对车位、车库的归属做出约定之前，开发商不得擅自将车位、车库的所有权转让与业主之外的第三人。一、车位（库）分类及法律规定谁用？《物权法》第七十四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。解读：本条款承认车位、车库可以成为专有部分、可以作为专有部分进行交易，开发商对车位、车库是有合法的处分权的，但是这种处分是有限制的，即应当首先满足第一款之规定即满足业主的需要。法律条文解读一、车位（库）分类及法律规定归属问题？《物权法》第七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。解读：占用共有的道路、共有的其他场所建立的车位，属于业主共有，不能属于开发商所有，也不能确定为业主个人所有。这一部分，可以作为访客的停车位。如果要建立业主的使用权，则须交付费用，而不是随意由业主使用，属于共有的车位取得的收益，除去管理费之外，应当归属于全体业主，由业主大会或者业主委员会决定，归并于公共维修基金，或者按照面积分给全体业主。法律条文解读一、车位（库）分类及法律规定权属问题？分类归纳地上车位是否计入公摊？不计入公摊面积权属问题？归全体业主所有管理方式？一般由物业管理公司面向本小区业主统一出租管理，收取管理费使用年限？出租年限一般不超过20年（合同法规定）地下车位是否计入公摊？一般不计入公摊面积权属问题？可以由开发商以出售\出租\附赠等方式约定管理方式？一般由开发商以合同的方式对本小区业主出售使用权使用年限？使用年限一般与土地使用年限一致,也可另行约定现实操作中,一般地上车位只能面向本小区业主进行出租管理.现实操作中,地下车位有两种形式,一种是平面停车位,一种是层叠机械停车位,一般开发商用于出售或者附赠.一、车位（库）分类及法律规定分类归纳地上车库是否计入公摊？计入产权面积权属问题？归开发商所有管理方式？一般由开发商独立进行产权销售使用年限？产权年限与房屋产权一致地下车库是否计入公摊？不计入公摊面积权属问题？可以由开发商以出售\出租\附赠等方式约定管理方式？一般由开发商以合同约定面向本小区业主销售或者出租使用年限？使用权由开发商与业主约定现实操作中,由于车库的建筑成本高,同时降低小区整体的舒适度,因此目前的社区基本不采用车库的形式泊车,别墅例外.一、车位（库）分类及法律规定一、车位（库）分类及法律规定特殊情况现实操作中，人防车位同规划地下车位一同进行销售或出租管理；地下车位（人防）是否计入公摊？不计入公摊权属问题？所有权归国家所有，使用权归开发商所有管理方式？只可进行出租管理使用年限？出租年限一般不超过20年因人防工程是由开发商为国家建设的工程，其所有权属于国家。合法所有权人（人防办、国家）经过法定程序可以将一定条件或期限下的使用权（受益权）转由开发商所有。按照天津市项目操作惯例，开发商建成人防工程后应与人防办签署书面协议，人防工程的维护、收益等由开发商所有。关于天津市商品住宅物业管理小区机动车存车收费标准的通知(津价房地[2000]262号)商品住宅物业管理小区机动车固定车位收费标准1)具备照明、喷淋、磁卡管理等设施，停车较完善的大型停车场(库/楼)：排气量在3.0升及以下的300元/月车位，排气量在3.0升以上的500元/月车位。2)有简易遮盖、照明设施的停车场：排气量在3.0升及以下的150元/月车位，排气量在3.0升以上的240元/月车位。3)无任何遮盖设施，含柏油、水泥、花砖、锁砖、草皮砖等地面的露天停车场：排气量在3.0升及以下的60元/月车位，排气量在3.0升以上的120元/月车位。天津市机动车位出租收费标准一、车位（库）分类及法律规定目前天津市住宅小区车位的出租收费基本按此收费标准执行；一、车位（库）分类及法律规定总结地上车位地下车位权属性质租售方式使用年限收费标准全体业主共有人防规划地下车位物业公司统一出租，协议约定，收益归全体业主租赁年限不超过20年(合同法)露天停车收费60-120元/月，根据排气量不同收费不同所有权归国家所有，使用权归开发商所有只可进行出租租赁年限不超过20年(合同法)最高标准300-500元/月，根据排气量不同收费不同开发商所有以出售\出租\附赠等方式约定，可以办销售许可证与土地使用权年限一致无统一收费标准一、车位（库）分类及法律规定二、本案车位（库）现状分析三、车位（库）市场研究四、本案车位租售建议车位专题研究及项目车位租售建议二、本案车位（库）现状分析项目技术指标居住户数：1518户车位数：911个地上车位：186个地下车位：725个其中非人防：493个人防：232个地上停车比例：12%地下停车比例：48%居住区停车率：60%本案居住部分停车率60%远远不到1，目前基本能够满足需求，但未来停车位存在巨大缺口。注：停车率指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率（％）。地下空间利用分析地下规划面积：7403平米规划地下车位建筑面积（含人防）：23097平米车位数：725个单个车位面积：32平米本案地下车位（含公摊）平均面积32平米，基本可以满足停车需要；根据天津工程造价标准，地下空间造价1500-2000元/平米，本案单个车位建造成本估计在5万元左右，为车位销售定价提供参照；规划地下车位人防空间地下规划面积：7927平米地下规划面积：7767平米本案车位分析小结二、本案车位（库）现状分析本案除6、15、16号楼外，每栋楼可直达地下车位，方便快捷；停车率仅为60%，目前基本可以满足要求，但未来车位不充裕；车位类型：地上停车位、规划地下车位，人防工程车位车位建造成本在5万元以上，为地下销售定价提供参考本案车位数严重不足，未来车位存在巨大缺口，项目后期小区车位管理将存在隐患！一、车位（库）分类及法律规定二、本案车位（库）现状分析三、车位（库）市场研究四、本案车位（库）租售建议车位专题研究及项目车位租售建议三、车位（库）市场研究区域锁定：研究区域以河东区为主，兼周边河西、南开区域项目类型：以高层项目为主开发阶段：调研项目以2007、2008年入住的商品房项目为主阳光星期八百合春天五一阳光格调春天金色家园远洋新天地都市亮点河东项目概况位置建筑形式总建面入住时间远洋新天地阳光星期八百合春天都市亮点新开路与华捷道交口高层23万2006年底卫国道易初莲花超市后身高层、小高层46万2008年6月卫国道与雪莲路交口南侧多层、小高、高层22万2007年4月东风地道与直沽街交口小高层9.8万2007年11月三、车位（库）市场研究南开河西项目位置建筑形式总建面入住时间万科金色家园长江道与冶金路交口高层、小高10.5万2008年7月格调春天五一阳光广开四马路与西市大街交口高层10.7万2007年4月黑牛城道环湖中路高层30万2008年5月三、车位（库）市场研究车位类型分析项目车位类型万科金色家园地上、地下远洋新天地地上、地下格调春天地下五一阳光地上、地下都市亮点地上、地下阳光星期八地上、地下百合春天地上从目前市场各项目停车位类型来看，项目多以地下停车为主要停车方式，地上停车为辅；本案绝大部分停车位为地下车位，调研项目具有可参照性。三、车位（库）市场研究停车率分析项目停车率万科金色家园92%远洋新天地100%格调春天53%五一阳光尊园100%都市亮点100%阳光星期八80%百合春天50%从目前市场各项目停车率来看，多数项目地上地下车位基本能达到一户一个车位，格调春天和百合春天项目车位相对不足；本案项目停车率60%，车位数严重不足，未来车位存在缺口。三、车位（库）市场研究项目租售方式万科金色家园地上出租、地下出售远洋新天地地上出租、地下出售格调春天地下出租、地下出售五一阳光尊园地上出租、地下出售都市亮点地上出租、地下出租出售阳光星期八地上地下只租不售百合春天地上只租不售租售方式分析调研项目多数地下车位进行出售，地上车位用于出租，车位在出售使用权年限与土地使用权年限一致，出售车位每月需要缴纳不等的管理费；三、车位（库）市场研究出租车位价格分析出租项目价格（元/月）出租率备注万科金色家园地上80100%地上车位不固定远洋新天地地上60、90、120100%地上不固定车位，根据车排气量不同价格不同五一阳光地上120100%地上固定车位格调春天地下40095%地下车位出租都市亮点地上150元/月、地下300、400、500地上100%地下80%地下车位出租，根据车排气量不同价格不同阳光星期八地下200-260；地上10090%地上固定车位，只租不售百合春天地上10060%仅地上停车，车位不固定地上车位出租价格集中在60-120元/月，一般为不固定车位地下车位出租价格区间200-500元/月，固定车位一般地上车位以物业公司收取管理费形式收取；地下车位费用中包括出租费及管理费；从市场情况来看，车位出租价格一般依据天津市物价局于2000年发出《关于天津市商品住宅物业管理小区机动车存车收费标准的通知》的规定收取；三、车位（库）市场研究出售项目价格（万元）管理费（元/月）出售率销售状况备注万科金色家园地下4-580100%销售火爆，2月净销290个与土地使用权年限一致，70年使用权；价格尺寸、位置不同远洋新天地地下7.5万、8万6060%销售状况一般70年使用权，位置不同格调春天地下1