银川阅海万家投资分析及可行性研究

银川阅海万家投资分析及可行性研究一．摘要项目投资建设1、开发商：宁夏银川住房保障局2、建筑设计单位，代表作：我们聘请了江苏省城市规划设计院为我们执行，其代表作为中国绿化博览会主会场南京—“绿博园”景观规划与工程设计。3、施工单位，实力：宁夏建工集团，是四家（宁夏建设集团有限责任公司、宁夏第一建筑公司、宁夏二建集团有限责任公司、宁夏第五建筑公司）具有一级施工资质的企业合并重组成立的国有独资企业，具有五十多年的发展历史。五十多年来，宁夏建工人努力拼搏，无怨无悔，为国家西部和少数民族地区的建设和发展转战南北，出色地完成了多项国家、自治区和银川市的重点工程，为宁夏的经济建设作出了突出地贡献。4、楼盘的产权性质：10%的产权是政府所有，90%的产权是个人所有。5、土地使用年限：70年。6、是现房还是期房：准现房。二．项目背景分析及规划项目规划设计1、整个项目的总占地面积,总建筑面积,总户数多少：部分小区占地面积39.08万平方米，总建筑面积66.96万平方米。其中多层7栋，建筑面积4.57万平方米；高层47栋，建筑面积55.9万平方米；地下车库15个，建筑面积6.49万平方米。其余正在规划中。2、容积率：小区容积率是1.413、建筑风格：整体风格倾向：现代简约4、小区内配套设备：我们正在规划设计中，大概在入住时方可建好。5、项目分期设计的规划方案：项目分两期开工。一期A区共有35幢楼，B区共有19幢楼；二期C区共有13幢楼，D区共有30幢楼。共容纳7000多户，未来达到万户。项目建设设计1、户型，种户型的面积：有三室两厅两卫、三室两厅一卫、两室两厅一卫等多个户型。户型面积三室两厅两卫145~160平方米三室两厅一卫110~130平方米两室两厅一卫90~100平方米2、三房套数，占比例：A区B区C区都是三房，所占比例在90%以上。3、每户阳台具体设计：两个，一个向阳，一个向阴，洗衣机位设计在向阳的那边。4、预留电视插座，位置：预留电视插座有两个，分别在客厅、主卧。5、宽带类型，有电信、移动、网通。6、装修如影响建筑物的外立面是否可行：不可行。7、建筑物的外立面设计：建筑物外围采用高级涂料粉刷，增加了外围的整体美观，具有长时间保持色泽鲜艳的效果。8、设计上是否采用了隔音效果：是。墙体采用空心砌块。9、每幢楼地下库房设计：每幢楼下不但设计了单开的储存室而且还单另设计了一个出库门。三．外部环境分析外部一般环境分析1、政治因素：，我国政府的这种政策调控是有尺度的。中国经济仍需保持增长，房地产仍有着拉动经济的重要作用。2、经济因素：房地产投资增速继续下行,但是房地产销售有所回升。3、社会因素：人民收入差距和房地产市场的投机危害。4、技术因素：我国房地产技术成熟并日趋发展。5、环境因素：相对银川城市环境较为理想，山水交融，道路、设施宽广齐备。6、法律因素：法律法规处于严厉遏制房价阶段。产业分析1、市场结构：总量结构现在属于开发较，销售少;区域结构总体各地区间处于平稳，不再上涨，但是地区差距大；产品结构仍然是以住宅类型为主；供求结构，销售来看是供大于求，但是实际应该是供不应求；投资结构属于资金一拥而上。2、房地产性质分析：长周期性，房地产的生产通常要1年以上，房地产的消费通产要20年以上，长期需求弹性低于供给弹性，厂商出于较有利地位；可投机性，产的长周期性及其扩散波动形式，意味着房地产价格具有长期向上或大幅度向下的剧烈波动特征；域区隔性与地域联动性；大众性。3、房地产寿命周期分析：房地产开发的实质是通过对土地的投入获得报酬，显然土地成本的高低直接决定了利润的高低，土地成本受土地的实际价值和土地供应政策影响。如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地获取的风险主要在于开发企业和地块上原房产所有者的谈判过程中。而如果是通过招投标的方式取得土地，由于成本相对过高，利润率低，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导致项目亏损，因此它的风险主要来自于对未来市场的判断能力。购买土地使用权仅是获取土地过程中的一个环节，之后，便是大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。征地拆迁涉及许多法律和社会问题，一方面，我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，会使开发商面临前所未有的各种复杂情况，同时也使开发商面临巨大的风险。4、房地产稳定性分析：目前的投资指标如经济附加值等都明显处于非正常高住，短期内虽说经济附加值会延续一定时问的上升状态，但其波动幅度也较大，稳定性较差，风险也不小。四．市场需求预测我国房地产市场需求近年来，房地产作为我国经济增长的引擎和支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。房地产业作为我国的支柱产业，与GDP有着密不可分的关系。在最近几年中，房地产行业创造出的产值，占GDP的比重越来越大，即房地产行业对中国的经济发展的贡献极大我国房地产市场三大需求：城市化进程的加快所引发的房地产需求，人口增长所引发的房地产需求，投机需求引发的房地产需求，未来10年，甚至更长时间，市场对住房的需求压力巨大。1城市化进程的加快所引发的房地产需求从房地产需求上看，城市化进程的加快，更刺激了房地产的需求。从“十二五”时期开始起步，用20年时间解决中国“半城市化”的问题。也就是说，以平均每年2000万人的速度，从2010到2030年基本解决已经在城市中的以及未来进城的4亿农民工及其他们愿意留在城市生活的家属的市民化问题，中国统计局的数据表明，2009年中国城市化率46．6％，这个数字低于世界平均水平，到2020年中国14．31亿人（根据联合国的测算），中国城市化率将达到55％（中国官方预测），则2020年城镇人口为7．8705亿人，按照人均居住面积30平方米计算，到2020年城镇居住面积需要增加至236．12亿平方米。相当于截止到09年177．5亿平方米的1．33倍，即未来10年城市化带来的新增住宅需求是建面58．62亿平方米，即年新增刚性需求5．862亿平方米。所以在相当长的一段时间内，住房供应需保持高增长才能满足需求。2人口增长所引发的房地产需求从人口总量方面来看，当前仍处于人口红利期间，人口绝对数量和婚育比列的提升将有效支撑房地产市场的刚性需求。从人口层面分析，对住房的需求将很难在五年内有所下降，因此预测在2011年房地产市场的潜在需求依然保持旺盛。2003～2019年这段人口暴利期，在经济持续高增长，高储蓄率的背景下，购买力强，住房消费将保持旺盛增长。3投机需求引发的房地产需求高空置的背后显示的是巨大的房市投机需求，其中境外投资也是推高房价的一股强大力量。从人民币兑美元汇率变化来看，2010年下半年以来，人民币兑美元的升值速度明显加快，到2010年12月人民币兑美元月平均汇率已达到6．6515。国际经济缓慢复苏，再加上人民币对美元的升值，引发国际热钱的大量涌入，必然将成为资必先得主要去处。在我国目前投资环境和投资渠道还不成熟的情况下，不动产必然成为资产避险的主要去处。房地产高利润率，高回报率的特性使热钱大量涌入房地产市场，赚取人民币升值和房地产未来升值所带来的巨额利润。据商务部统计，从2001年至2010年；房地产业的来华直接投资占外资流入总量的比例基本保持在10％以上，2006年以后占比逐步提高，2010年达到23％，2010年“热钱”净流入355亿美元。热钱进入房地产市场，产生房地产大量需求，推高房价，引发房地产泡沫。银川房地产需求2008年，银川市房地产市场总体呈健康平稳运行态势，全年开发投资较上年有所回升，并呈两位数速度增长，需求较上年有所减缓，尤其是9月份后受大环境影响，商品房销售面积明显下降。全市全年完成房地产开发投资78.6亿元，同比增长25.3%，增幅比上年提高17个百分点，占全社会固定资产投资总额的21.5%，占全区房地产开发投资总量的67%，增速居五地市第四位。从投资结构看：2008年，全市房地产开发完成建安投资68.35亿元，增长39.4%，占全市房地产开发投资的比重由上年的78.2%提高到87%；其它费用支出9.03亿元，下降33.1%。从工程用途看：2008年，全市住宅完成开发投资56.93亿元，增长28.5%；办公楼完成开发投资3.85亿元，增长6.5%；商业营业用房完成开发投资13.53亿元，增长20.9%；其它完成开发投资4.29亿元，增长19.3%，占全市房地产开发投资总量的比重为72:5:17:6。从投资区域看：2008年，兴庆区依然是房地产开发投资主要区域，完成开发投资27.21亿元，增长43.7%；金凤区完成开发投资22.07亿元，增长1.9%；西夏区完成开发投资6.81亿元，增长89.2%。两县一市中永宁县房地产完成开发投资0.51亿元，下降51.7%，贺兰县房地产完成开发投资5.34亿元，增长35.7%，灵武市房地产完成开发投资4.35亿元，增长67.4%。2008年，全市商品房销售面积303.58万平方米，下降9.6%，其中：住宅销售265.30万平方米，下降9.8%；办公楼销售6.18万平方米，下降35.4%；商业营业用房销售30.98万平方米，增长1.5%。从套型结构看，90平方米以下住房销售84.59万平方米，增长19.7%，140平方米以上住房销售38.41万平方米，下降7.4%，由此看来，小户型依然深受普通老百姓青睐。虽然商品房销售面积同比减少了32.39万平方米，但销售额却在房价上涨的作用下同比增加了5.36亿元，同比增长6.6%，其中住宅销售额增长5.3%。销售面积下降，销售额却增长的资料，反映银川房价的涨幅情况。截止2008年末，全市商品房空置面积288.43万平方米，同比增长7.6%，其中：住宅空置143.79万平方米，下降3.7%；办公楼空置13.01万平方米，增长4.2%；商业营业用房空置122.94万平方米，增长24.9%。从空置时间来看：空置在一年以内的待销商品房面积为188.03万平方米，同比增长8.5%；空置在一到三年的滞销商品房面积为90.38万平方米，增长9.5%；空置在三年以上的积压商品房面积为10.02万平方米，下降18.6%。2009年银川市房地产开发投资稳步增长,商品房销售趋旺,呈现出开发与销售持续“双活跃”态势。2009年银川市房地产开发完成投资99.60亿元,同比增长26.7％;其中,住宅投资74.35亿元,同比增长30.5％。商品房销售面积509.09万平方米,同比增长67.8％;其中,住宅销售440.93万平方米,同比增长66.3％。销售额179.68亿元,同比增长1.1倍。此外,2009年银川市房屋竣工面积525.71万平方米,同比增长34.1％,其中,住宅竣工419.44万平方米,同比增长42.8％。2009年银川市辖区商品住房合同备案均价为3669元／平方米，同比上涨23.61％。2009年银川二手住宅交易价格2975.43元／平方米，同比上涨17.78％，交易面积达到136.04万平方米，同比增长74.36％。市辖区共受理各类房地产交易登记40134件，交易面积504.31万平方米，交易金额111.95亿元。另外，银川市以外人员在市辖区购买新建商品住房158.61万平方米，占总销售量的58.85％。银川市虽然是西部城市，但是随着外来人口购房需求的不断增长，近年来房价大幅上涨，在过去的一年里新建商品房价格涨幅更是在全国领跑。2009年银川楼市火爆，造成空置率出现较大幅度下降。五．内部分析地理位置与环境1、该项目所在区域的远景规划：阅海万家小区位于银川市金凤区贺兰山路北侧即东至正源北街；南至贺兰山路景观水道；西至规划路；北至规划路。在银川市十年规划设计中，在项目以西的阅海湾规划设计了五星级铂金酒店，国际中阿论坛会址。2、交通状况，哪些车站：交通方便，出门即可有公交车：主要有25路、30路、33路等多条交通干线。3、附近学校：项目内设计了幼儿园、小学、中学。幼儿园是银川市一幼总部迁入；项目外还具有金凤区回民四小，唐徕回民小学、唐徕回中。4、附近医院？：马路对面是