香河调研报告

香河调研报告一、香河征地事件起源2011年4月26日央视新闻频道报道，北京万通“紫藤堡”项目所在的土地原是安平镇谢屯村104户农民耕地“流转”而来，被政府“以租代征”方式非法获得，虽然现在“被合法化”，但土地来路不正。大量农民并未签订土地征用合同，而是和村委会签订的“土地流转合同”，并明确规定年租金为1150元／亩，每亩年递增30元。据香河县安平镇政府提供的《关于谢屯村土地征收开发工作的情况说明》显示，2009年5月13日，谢屯村先后召开“两委会”和村民代表会议，议题本来是讨论土地流转问题，在多数村民不知情的情况下，会议决议变成了同意将154亩耕地给镇政府用于开发。其结果便是镇政府以流转租用的名义，对耕地实行了征占。其后，村委会将流转土地交由镇政府“接管”，在群众不知情的情况下，自行组织“土地补偿完毕证明”、“土地测绘证明”等相关材料，上报县国土部门，办理国有土地权证，实现了土地从耕地向国有建设用地的性质、用途变更。随后，县政府指定香河盛达置业有限公司作为土地一级开发商对该地块进行综合整治。2009年10月，香河县政府对该地块进行招拍挂，以每亩60万元的价格拍得并进行开发。二、征地事件新进展5月15日，香河多幅土地违规被曝光。5月16日，香河县下达紧急整改通知，要求全部停止违规、违法用地现象，复耕已征用并进行工业、商业开发的土地，目前复耕面积为1000亩。针对“以租代征”问题，香河县要求立即停止“流转合同不合法、流转用途不合法”的问题，严禁乡镇、村社作为流转主体，参与农村土地流转5月23日，万科位于河北香河的欢庆城项目被叫停，同时停工的还有万通地产。当夜河北省监察厅当夜宣布免除张贵金香河县政府县长职务、撤销周春华香河县国土资源局局长职务，并对其他7名相关责任人分别给予党纪政纪处分或免职处理。此后，涉嫌违规用地的土地上，已建成房屋已被出售的问题也浮出水面，数百名万科欢庆城首期购房人被套，或将面临退房或取消购房合约。据了解欢庆城项目共占地420多亩，其中占用新民居建设周转用地指标389亩。这389亩土地，本是用于当地村民的回迁安置的。据统计，仅万科欢庆城和万通紫藤堡项目，可能涉及到的被迫退房的业主就超过500人。这只是香河违规土地的一部分。按照最新说法，万科被要求退还房款，并按成本价由政府回购所出售房源。三、调研背景在这样的大背景下我们一行两人对香河市场进行了考察，主要了解在现在的这种背景下香河本地开发商如何应对目前的这种困境，同时根据了解到的情况对政府下一步可能采取的措施进行一个预判，为我们香河项目未来规划提供一个基础的依据。四、调研项目的选择在到达香河之前我们对可能出现的状况作了两种假设。第一种，在现在这种未来动向不明的情况下，一部分开发商会选择观望，暂停销售，并根据下一步的政策的发布，对销售进行调整。这类企业主要有以下几种：1、受关注度比较大的大型企业：如万科、富力、绿地等上市房企。2、被媒体曝光的企业重点企业如：万科、万通等3、产品在前期消化的比较快，现在已经处于尾盘阶段没有什么销售压力，新产品在短时间内很难再上市的楼盘，如大运河孔雀城等4、资金比较充足，没有太大的资金压力。第二种，比较急于销售，想趁大型房企自顾不暇的时候，尽量多出货尽快回笼资金。这样的房企主要应该有以下几个特点：1、土地本身来源没有问题，未受此次波动影响。2、项目刚刚开始销售，或者刚好下一期要开盘。3、资金链比较紧张，急于回笼资金。我们针对上面的两种假设选择了六个项目进行了重点考察万科北京欢庆城万通新界紫藤堡珠光御景塞纳城邦香城郦舍大运河孔雀城万通新界紫藤堡紫藤堡是最早被爆出征地存在问题的项目，因此其受到的压力也会相对比较大，从我们考察的实际情况来看，紫藤堡目前没有大型的销售中心，仅仅是把前期的一个样板间作为销售现场，现场并没有销售值班，只是有几个保洁人员负责现场维护。整个项目已经全面停工。万科北京欢庆城万科欢庆城是第二个被爆出存在征地问题的房企，从目前媒体的导向来看，由于万科在地产圈的特殊位置，目前已经盖过万通成为了众矢之的。目前万科销售现场还在正常接待，但是比较谨慎，如果不是提前预约过的话不太容易进入销售现场。同时对于前期已购房客户如何处理出言比较谨慎，目前已全面停工珠光御景从我们考察的情况来看，珠光御景五月初开盘的150套房子目前仅剩30余套，在这种大的政策背景下销售成绩还是不错的，但是受香河征地事件的影响，目前销售也逐渐开始惨淡。目前工地也基本处于停工状态。塞纳城邦目前销售现场仅留一个销售进行值班，据销售介绍说，目前基本没有可售房源，但从其前期的销售进度来看，这种说法比较令人质疑。现场已全面停工。大运河孔雀城位于紫藤堡周边的孔雀城相对紫藤堡所售的影响要相对较小，由于前三期产品已经基本售罄，第四期还没有开盘，目前销售还在正常接待，现场已全面停工。香城郦舍香城郦舍是目前香河本地唯一的一个还在进行营销推广的项目，从其售楼处接待来访的情况来看，虽然基本没有客户，但销售编制还维持在一个正常的水平，大约有20名左右的销售在现场进行培训。六月初新一期的产品就将入市销售。从与项目销售的交流中我们还了解到，一旦有客户退房销售将遭到重罚，由这个侧面来推测，整个项目，之所以逆市推盘，不排除有资金链紧张的因素在里面起作用。五、调研情况介绍综合以上的这六个项目的情况来看，香河目前的市场状况，印证了我们的第一种假设。目前所有项目已经停工，虽然售楼处基本都处于正常开放的状态，但是所有营销推广活动已经全部暂停，如果不是考虑到退房的压力，估计很多售楼处会选择暂时关闭。从整个调研的过程来看，六个项目前来看房的客户都比较少，每天有一两组客户就已经算是非常多的了，客户的观望情绪也比较浓。有相当数量的客户都在打电话询问目前征地事件的处理情况，暂未出现大批的退房潮。开发商和客户都在等待后期的处理意见。目前整个香河市场处于一个停滞的状态，后期的处理情况将直接决定未来香河的楼市走向。政府如果不能够尽快拿出合理的处理方案，导致长时间的停工停售的现象的发生，将直接导致大批退房潮的出现。政府如果在短时间之内拿出得当的处理意见，那么香河市场经过一段时间的沉淀以后就能够回归到正常的轨道上来。六、违规征地的规模河北廊坊香河县从2008年以来，打着城乡统筹、建设新农村的旗号，通过“以租代征”等方式，大规模“圈占”耕地。当地农民反映，政府违规圈地达万亩以上。香河县常务副县长凌少奎承认违规、违法占地4000多亩。据调查，香河大量耕地被“低价”租用后，经政府层层“包装”，改变土地用途，以高价卖给开发商用于开发。七、香河区域未来形势的预判此次因为涉及违规的土地面积比较大，已经签署土地合同的建设用地由于需要支付大量的违约补偿款，当地政府很难负担得起如此大数额的赔偿。所以已经审批的建设用地被大批量收回的可能性也不是很大。从此次香河区域的受关注度及此次的整顿力度来看，香河区域短期内再次大规模审批建设用地的可能性不大。之后很长一段时间内建设用地的审批指标都会相对比较稳定，量不会很大。因此未来整个区域可能会由于供应量的减少，而变得产品数量比较稀缺，高品质的双拼和联排别墅产品应该是未来一段时间的发展方向。就我们项目本身而言，如果在短时间之内不能解决土地流转问题，那么现阶段1000多亩的土地如何更好的利用就成为了至关重要的课题。从调研的结果来看，我们认为万科的215平米的双拼别墅还是比较值得我们借鉴的，这种户型的设计既保证一定的舒适性，又能把用地面积尽可能的降至最低。非常合理的利用了土地面积。其一层建筑面积为90平米左右，加上花园及车库的面积将近200平米左右，按照0.8的容积率计算1000亩的土地大约可以建设2400套左右的别墅