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天津万科东丽湖世联研究案例本报告是严格保密的。2滑水赛道人工湖滑水看台赛道公园亲水亭廊喷泉广场雕塑广场自然景观元素飞鸟雕塑柱列湿地湖运动公园中央湿地公园湖岸公园“东丽湖”新市镇主义开发理念——复合开发，打造新市镇通过规划建设各类完善配套，配套成本低且市场实现度较高万科东丽湖项目位于天津中心区与滨海新区之间，项目占地4095亩，是目前万科最大的住宅开发项目，万科已经为东丽湖项目累计投资了10多亿元借鉴北美新市镇的开发经验，围绕生态主题，采用复合开发原则，计划在8至10年内将东丽湖项目开发完成万科东丽湖本报告是严格保密的。3天津万科“东丽湖”——陌生区域、位置偏远、规模超大、多元产品位置位于中心区与滨海新区之间，距市区30分钟车程，距开发区25分钟车程规模占地4095亩，一期容积率小于0.36，建筑密度20％产品独栋、联排别墅、低层公寓、洋房、高层配套规划有公园、学校、医院、酒店、写字楼，目前这里的商业设施邻里中心、运动设施主题公园、公交线路等都已经推出客户定位京津地区30到35岁的高收入群体（现七成以上为自住型客户）本报告是严格保密的。4自给自足社区内部设计中心区，包括办公空间、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在内部创造就业机会。市政道路建设建设国际滑水标准赛道，承办世界大学生滑水锦标赛期望政府加大对于本区域基础设施的投入，改善市区到东丽湖交通，带动整个区域的发展。小区功能设置齐全小学、中学、邮局、银行、图书馆、社区中心、消防站、警察局、居委会、医疗中心、会议中心、巴士总站、娱乐中心。并且做到居民能够5分钟左右步行到区内任何一个职能空间。配套沿以水岸、广场为中心分散，整个项目形成不可分割的整体，保证后续土地的获得——复合开发，打造新市镇，配套先行，促进区域成熟万科东丽湖本报告是严格保密的。5天津东丽湖分期状况红色为一期绿色为二期黄色为三期橙色为四期紫色为五期本报告是严格保密的。6万科东丽湖的开发节奏——一期别墅，奠定高档市场基调一期“Lake+湖·院·别墅”2004年10月推出独栋别墅，2005年7月推出联排别墅，2006年6月推出“北欧墅”。别墅占地22万，大部分为独栋别墅，共计193套一期以独栋别墅切入市场，奠定了项目的高档风格，建筑面积跨越170到300平方米的多个档次，全面满足多层次客户的需要。一期均价7000以上，现已全部售罄本报告是严格保密的。7万科东丽湖的分期与节奏——二期洋房、小高层组合，洋房为主二期“城市天籁”2006年5月开盘，占地13万平米，建筑面积12万平米，容积率1，建筑密度21.5%，总户数约1100套。产品调整为以情景花园洋房为主，薄板小高层为辅，建造高品质、低密度居住社区。组团南部为多层洋房，北部是板式小高层，中间五座短板式小高层。洋房为3-6层，采用低层、低密度、宽楼距设计二期均价4700本报告是严格保密的。8万科东丽湖开发策略总结——以市场领导者形象，完善配套，打造市镇概念策略一深入挖掘区域价值强调项目所在城中心与新区之间的优势区位，充分有效整合周边资源，充分挖掘区域的未来发展潜力。充分挖掘稀缺湖景资源的稀缺，强化东丽湖与万科的关联。策略二完善配套，功能复合型社区强调成熟的都市生活配套，规划旅游配套、一流的会所、商业邻里中心、社区健康保健中心等生活配套设施，从而弥补周边配套暂时不足，完全以新市镇的配套规划概念拉近人们心理距离。策略三营造居住文化，提升区域价值及品味以市场领导者形象，成功演绎新生活的极致，体验未来生活模式，彰显生活品质，从营销角度提升区域价值及品味。万科东丽湖策略四高端产品启动奠定基调别墅产品高端启动，全力打造“北欧墅”概念，奠定项目高端形象总体策略：完全的市场领导者形象，强调其城市发展方向的区位，打造新市镇的规划理念，建设完善配套，提升区域价值总体策略：完全的市场领导者形象，强调其城市发展方向的区位，打造新市镇的规划理念。本报告是严格保密的。9TheEnd