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银通花园项目策划报告目录第一部分：海南房地产市场分析一、中国房地产市场发展概况1、中国房地产周期2、2003年1-2月固定资产投资完成情况（按计划管理渠道分）3、今年一季度房地产市场调查数据二、海南省宏观经济环境介绍三、海口市总体城市发展（城市建设）规划介绍四、海口市房地产市场情况1、2002年海口市房地产市场开发销售两旺2、2003年第一季度，海口房地产价格走势3、2003年我市房地产市场将呈现稳中有升的发展态势五、三亚市房地产市场情况1、三亚房地产开发量和销售量都达到历史高峰2、三亚外资主要流向旅游业和房地产业3、三亚住宅楼盘销售价格4、三亚住宅岛外销售继续看好六、海南省转化经济适用房的销售情况1、海口未消化积压房地产有500万平米2、海南处置积压房地产又面临新的问题3、今年海南省处置积压房的措施七、海口市住宅市场特点及发展趋势1、海口市住宅市场特点2、海口市房地产市场发展趋势八、政府相关政策对房地产开发的影响1、现房按揭对海南房地产市场的影响2、停止别墅类用地的土地供应3、最高人民法院出台关于商品房纠纷的司法解释九、本区域竞争楼盘情况调查第二部分银通花园项目开发方案一、项目分析1、项目基本情况2、项目土地价值分析3、区位分析4、项目地块优劣势分析二、目标客户群分析1、目标客户群体2、价格接受能力3、客户心理需求4、客户地域结构特征三、项目定位1、项目概念2、广告宣传定位3、产品定位3、住宅设计要求四、小区规划设计的总体构想1、建筑风格2、居住功能3、细节营造五、品牌营销推广（略）第一部分：海南房地产市场分析一、中国房地产市场发展概况1、中国房地产周期(1)周期一（1981-1986）这一周期是新中国房地产业复苏的前奏，从1981年开始的理论探讨和微乎其微的实践开始，经历1985年左右的相对快速成长，再回到1986年的低谷，海南尚未建省。(2)周期二（1987-1990）这一周期从1987年开始，1988年房地产业第一次真正得到较快的发展，也可以说1988年是中国房地产业周期的第一次高潮。1989年的一些不确定性因素导致房地产业在1990年达到真正的第一次低谷。(3)周期三（1991-1995）经历1990年的紧缩之后，房地产业在1991年开始复苏，这一周期在经历1992、1993年的极度膨胀后，在1993年下半年治理整顿的基础上开始衰退，1994年在中国第一次出现商品房空置现象。房地产业在1995年再次跌到谷底。(4)周期四（1996-1999）这一周期的发展伴随着中国房地产业的合理调整进行。这一周期与第一周期有点相似，在经历3了年左右的艰难复苏后，在政策的支持下，1998年房地产业增长出现较好的势头，但是199年再次出现衰退。2、2003年1-2月固定资产投资完成情况（按计划管理渠道分）投资类别实际完成(亿元)比去年同期增长%比重%投资完成额193632.8100基本建设93927.748.5更新改造32041.816.5房地产开发5983730.9其它投资8030.64.1数据来源(国家统计局)统计数据表明，从1998年到2002年，我国的房地产开发投资始终保持了20%左右的增长，竣工面积保持了近20%的增长，销售面积始终超过20%的增长。即与19987年相比，投资和竣工面积都翻了一番，销售额即增加了一倍半。2002年我国GDP增长是8%，房地产业对GDP的直接贡献率与间接贡献率之和是1.9到2.5个百分点。3、今年一季度房地产市场调查数据今年以来，中国房地产市场在去年平稳运行的基础上，逐渐转“热”。据国家统计局测算，三月份，“国房景气指数”达到一百零七点三四，比去年同期上升三点四六点，是近三年来升幅最大的月份。此间分析人士认为，购房需求的加速释放是房地产市场转热的动因。随着经济的持续快速发展，居民收入也在不断增加，截至今年二月底，中国城乡居民储蓄突破十万亿元大关，居民的消费水平也在进一步提高。人们在逐步满足汽车等十万元级消费需求的同时，对几十万元的房地产消费需求也在不断增加。今年一季度，中国累计销售商品房面积三千一百二十五万平方米，同比增长百分之四十五点二，增幅比去年同期增加二十七点七个百分点，是近几年同期的最高值。随着商品房持续旺销，商品房平均销售价格也呈上涨态势。前三个月，中国商品房平均销售价格为每平方米二千五百一十一元，同比增长百分之五点一。住房投资的增加和建设的加快增加了供给，满足了消费需求。一季度，中国完成房地产开发投资一千二百八十五亿元，同比增长百分之三十四点九。全国房地产开发实际到位资金二千三百四十七亿元，比去年同期增长百分之四十三，高于同期房地产开发投资增幅八点一个百分点。在投资的强劲拉动下，今年以来，房地产竣工面积保持了百分之四十以上的增长速度。一季度，商品住宅竣工面积为二千四百五十九万平方米，同比增长百分之四十四点三。三月份，竣工面积分类指数比去年同期上升八点九一点，是拉动“国房景气指数”整体水平上升的主要原因。不仅是竣工面积在增加，房地产种类也丰富多样。房地产开发商对市场需求进行了细分，他们针对不同消费能力、不同消费偏好的消费者推出了各式各样的房产。有针对年轻工薪族推出的精装修小户型，有迎合人们对居住环境的关注推出的各种生态型小区，还有为老年人安度晚年推出的“夕阳红”型小区……不过，中国房地产市场也存在一些问题。前三个月，由于商品房竣工面积明显增加，商品房空置面积的增速出现反弹。一至三月份，商品房空置面积同比增长百分之八点五，增幅比去年同期提高三点八个百分点。部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的“虚热”等结构性问题。二、海南省宏观经济环境介绍海南是中国唯一的热带海岛省份，全省陆地面积约35万平方公里，包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛，海域面积200万平方公里。海南岛全境属于热带，四面环海，夏无酷暑，冬有暖春，年平均气温22-25度，是难得的全年全天候的热带海岛度假旅游胜地。海南岛森林覆盖率51.8%，为全国之最。海南拥有全国最好的环境、空气质量，还是水质最好的省份，地下水、地表水和近海水质保持良好状态。海南的人口约787万，人均寿命在全国最长。1999年度被国家批准建设生态省。根据世界旅游组织和海南省政府共同制定的《海南省旅游发展总体规划》，到2020年，海南将建设成为世界一流的海岛度假旅游胜地。海口市、三亚市年平均气温表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月海口市1822.223.426.126.72929.528.227.726.223.227.4三亚市22.323.326.22827.52929.929.427.82724.920.3城乡居民储蓄存款余额（亿元）05010015020019871998199920002001城乡居民储蓄存款余额(亿元)城镇居民人均可支配收入和消费支出（元）0100020003000400050006000700080001987年1998年1999年2000年2001年纯收入清费支出三、海口市总体城市发展（城市建设）规划介绍海口市将琼山市并入后，面积扩大10倍，新海口市城市性质定为特区省会城市、北部湾地区中心城市、滨海旅游城市和港口城市。新海口具有四大城市职能：一是中心城市的职能。新海口是全省政治、经济、文化和流通中心，北部湾区域商贸中心。二是交通枢纽的职能。新海口是全国20个主枢纽港之一，是海南集海运、空运、铁路运输、公路运输为一体的综合性城市。三是旅游服务基地职能。新海口将充分利用热带海滨风光、历史文化、民族风情、生态环境等得天独厚的旅游资源，突出做主题公园和滨海度假酒店的规划建设，形成以度假休闲为特色的旅游基地。四是居住的职能。把新海口建成华南热带花园城市，走绿色发展之路，生态环境建设走在世界前列，成为理想的居住地。围绕做大做强做精做美海口的目标，海口市2003年重点实施4大项26小项城市规划建设。1、规划编制项目（六项）：—新海口城市总体规划年初完成纲要阶段，年中出成果并上报审批。—南渡江两岸中心区分区规划和景观设计。—港口总体规划已初步完成，将根据四港分离的设想进行调整修订。—火山口主题公园总体规划。—老机场开发建设总体规划。—火车站广场及周围地区详细规划。2、道路交通工程（七项）：—龙昆路迎宾大道，全长17公里，已完成一期拆迁和规划设计招标。—城市南外环快速干道（同三高速公路），已完成道路选线工作。—滨江东、西路，已完成初步设计方案。—东海岸沿海道路，从琼山北港到新埠岛。—国兴大道西段，原为大英山旧机场跑道，现已开工建设。—中心城区断头路打通工程已完成方案设计，主要有：和平南路—海府路—机场路，机场西路—海秀路—龙华路—新港，玉沙路—金龙路—海秀路—金宇路，海甸五西路—人民路—和平大道，国贸东路—海秀路—农垦路。—中心城区主干道十字路口拓宽改造工程，主要有国兴大道与海府路、南海大道与龙昆南路等十五个路口。3、旧城改造工程（四项）：—改造老城区解放路、博爱路、新华路、得胜沙路、中山路。—改造海甸一路为渔人码头，全长2700米，现已完成拆迁统计，正进行一期工程的设计。—秀英小街改造，全长1920米，预计今年完工，设计成一条具有南洋风格的城市干道。—玉沙村改造，使村民获得良好的居住环境，完善金贸区功能，提升城市品位，现已完成拆迁安置调查和部分拆迁。4、环境景观工程（九项）：—“两湖一园”整体改造，已完成规划设计。—白沙门生态公园正在编制规划方案。—西海岸带状公园一期已完成，将实施二期规划，提升品位和景观水平。—金贸广场，位于国贸大道与玉沙路交叉口处，功能为面积15000平方米的商业广场。—宜欣广场，利用置地花园南侧三角地建成32000平方米的生态商业广场。—世纪广场，世纪大桥南、北桥头建成64万平方米的休闲绿化广场，并将原滨海高层区调整为低层、低密度的商业娱乐广场。—美舍河综合整治，已完成河道清理、污水截流、一期绿化，现正进行长堤路至白龙路绿化方案设计。—城市夜景灯光工程，正进行南大桥、滨海西路、火车站广场等的夜景灯光工程，并已委托设计全市的总体灯光夜景工程。—文明生态村规划建设。5、新海口将规划建设商贸步行、旅游商品、体育商品、科技信息、餐饮、特色景点购物等六大类若干条专门街。—中山路将建成五金电器街。—博爱路建成日用品街。—新华南路建成家用电器街。—新民西路建成海鲜干品街。—解放路建成信息音像图书、影院、娱乐、旅游产品街。—府城忠介路将整治改造成服装、小商品零售步行街。—广场路将成体育商品一条街。—国贸中路海府路将建信息街。—海府路创建科技信息街，并在全市范围内规范发展了３～４家电脑商城。建４条餐饮一条街—龙昆南路高标准改造，建成全省一流的餐饮、休闲娱乐一条街。—南海大道在现有基础上进一步规划引导，逐步形成海南特色的餐饮街。—金龙路中华美食街年底将聚集全国各地著名的特色餐馆。—新埠岛金水门美食街做海鲜特色街，结合游艇夜游南渡江吸引游客。乡间还有２条特色景点购物街—以演丰镇东寨港红树林为依托，建设海口餐饮和旅游产品购物街。—以火山口公园景点为依托的石山乳羊餐饮业和旅游产品购物一条街。6、新海口旅游业将充分开发和利用城市资源，做好滨海、沿江、火山、城市景观、温泉海岸、生态环境的文章，形成“两带三区”的发展格局。“两带”，一是以琼州海峡度假旅游区为依托，沿海岸线建设热带滨海休闲度假旅游带，着力发展温泉度假酒店、海上观光、体育运动；二是南渡江南岸逐步发展成新海口的城市中心，沿岸建设一批富有特色的标志性城市建筑，形成沿江观光旅游带。“三区”是指西部以火山公园、森林公园、野生动物园为支撑，建设西部观光休闲旅游区；中心城区依托丰富完善的商业、文化、娱乐功能，发展成旅游购物、文化娱乐旅游区；东南部依托热带花卉基地、热带水果基地，发展成热带农业观光旅游区。四、海口市房地产市场情况1、2002年海口市房地产市场开发销售两旺据有关部门统计，去年海口市商品房住宅销售额11.36亿元，比上年增长9.4%；商业用房销售额5155万元，比上年增长337%，商品房销售面积56.76万平方米，比上年增长35%，商品