销售收款管理办法

销售收款管理办法第一章总则第一条为规范集团销售财务的管理，确保销售收款和销售核算的及时、准确，保证收款现金的安全，加强对销售财务的监督，提升销售财务的服务和管理水平，特制订本办法。第二条房屋销售与收款的价格以授权审批的销控底价表为基础，经公司总经理签批的价格为依据，销售均价与价格调整须按公司授权流程审批。第三条销售与收款中货币资金的管理依照集团《资金管理制度》的相应规定执行。第二章认筹、退筹第四条在公司项目集中认筹期间，由营销部根据项目发布会的情况，预计集中认筹人数，财务部安排适当的人员，确保认筹现场财务收款有序和准确，现场会计登记认筹台帐并每天核对。第五条客户退筹时须携带相关证据，包括收据、VIP卡及身份证原件等。营销部根据客户VIP卡和身份证原件验证客户身份，由销售主管经办退款依据，财务根据审批的付款依据退款，由客户在退筹表对收到的现金签字确认。集中退筹的现金有财务部送至现场，结余现金送存银行。提前退筹的客户，需要由本人书面提出申请，同时履行审批手续，现场会计登记退筹台帐并每天核对。第六条遗失收据的客户退筹时，由客户提出申请，经置业顾问、销售主管确认，经现场出纳、会计核对后，客户凭其身份证复印件及客户申明书（包括承诺、卡号、票号、手印），由现场出纳核对身份证原件，办理退款。第三章解筹、下大定、对大定与换定第七条在公司项目集中解筹、下大定期间，由营销部参照认筹情况，预计集中解筹人数，财务部安排适当人员，确保认筹现场财务收款有序和准确。第八条客户下定金额不足公司约定金额的，由营销部经理确认在认购协议上审批意见，不足金额必须在3日内补齐，否则取消下定或收取违约金。违约金按照每日万分之五收取，违约金自约定补交款期满的次日起开始计算。第九条客户退大定，各公司根据退定管理制度执行，财务部安排适当的人员和现金，现场财务审核相关收据和签批手续后进行退款。集中退定的现金由财务送至现场，结余现金送存银行。非集中退定的客户，在每周五退款。第十条客户下定后更换楼号，如果客户名字没有变化的，可以按照下定时的价格执行。如果客户后未在协议规定的期限内签约，更换楼号时按照更换时的新价格执行。如果下定后更换名字的（配偶或直系亲属除外），按照新的价格体系执行。第四章现场财务操作流程第十一条现场会计审核价格认可单，在正确无误的价格认可单上签字确认：1、现场会计须依据价格认可单中的楼座号登记销控表；2、现场会计依据公司签批的价格审核表审核价格认可单中的价格和面积，有代收费的要对各项代收费用金额进行复核计算；3、现场会计审核折扣优惠比例是否符合公司规定，各公司对项目公司优惠授权，由各公司主管副总根据项目的整体优惠比例拟定优惠权限。各公司总经理、业务副总和销售经理给客户的优惠额度按照各项目价格审批表的整体优惠额度内执行，若需更大优惠，超出部分须报集团总裁审批。各公司财务部每月将优惠情况汇总报财务管理中心备案。4、审核付款方式和金额（1）分期付款客户依次付款比例原则是4:4:2，付款时点分别是签约时间、签约后3个月及交付前1个月。首付款一周内付清，签约当天付款不得低于合同总价的10%。首付款比例最低限额为35%，对于首付款比例不足40%的客户，第二次付款除应将首付款差额补齐外，付款时间至少应提前一个月。（2）一次性付款签约当天首付款比例不得低于20%，低于20%的部分可以由销售经理签字确认三天后补齐，否则取消签约或收取违约金，一周内付款不得低于60%，15天内必须付清，否则取消下定或收取违约金，违约金按照每日万分之五收取。（3）按揭首付款比例不得低于30%（90平米以下的不得低于20%，个人第二套房屋按揭款首付款比例不得低于40%，当地政府、金融机构对首付比例有其他要求的，以当地要求为准），签约当天首付款比例不得低于20%，低于20%的，经营销部经理签字确认后，一周内将首付款余款付清。否则取消签约或收取违约金，违约金按照每日万分之五收取。第十二条销售收款与开票，现场出纳和会计依据审核无误的价格认可单收款和开票：（一）客户刷卡和交现金，现场出纳确保收款安全和准确、现场会计为客户开具相关票据，确保票据的准确性和完整性。（二）主管会计将空白内部收据盖章后交给现场会计使用，现场会计应妥善保管票据。现场会计用完后应统计票据金额及票据作废等使用情况交回主管会计。收据使用、交存均应有记录表，主管会计应妥善保管记录表。（三）若购房客户要求更换收据或发生退定、退房者，现场财务必须验明原收据的真实性、有效性，更换收据还需在新开收据中写明“原收据XXXX号，金额XXXX元，本次实交款XXXX元”字样。收据换发票应遵循收据全部收回，在发票备注栏注明“换票”字样。（四）若购房客户收据丢失，必须写出丢失证明，提前两天报主管会计核查，确认丢失的收据在此之前没有办理过退款后，由客户登报说明收据作废，现场会计方可办理退房、退定手续。现场会计建立票据丢失台账进行备查管理。（五）购房客户所写的丢失证明，必须写明原收据号、金额及客户名称，同时必须承诺因收据丢失造成包括我方在内的一切损失及后果均由购房客户自己承担。第十三条款项收讫后，客户签订销售合同，现场会计审核合同。项目销售合同模板是在项目形成销售前制定，并按授权流程审批后，在该项目执行。第十四条首付款缴纳和购房合同签订（合同号已出且客户已签字）行为同时完成为签约要件。第十五条集中发放产权证时，由现场会计计算差额面积款，现场出纳协助营销部办理产权证发放。客户领房产证时，必须本人亲自领取，并携带相关证据，包括购房合同、身份证原件。若为退款的客户，由营销部通知客户集中退款时间，自己办理房产证的客户，需要办理申请手续，由现场会计计算面积差额款，经过公司审批后由营销部通知客户到现场会计、出纳办理收退款手续。第五章应收款和违约金收取第十六条销售应收款范围：凡签订销售合同后，根据销售价格认可单和合同规定，客户应交所有款项减去已交款项外的部分。第十七条销售应收款催收责任的划分销售应收款的催收由营销部和财务部共同负责，营销部负责现款欠款部分的回收和按揭贷款资料的上报、催报，财务部负责办理或督促按揭银行及时办理按揭放款和银行入账工作。第十八条催收程序及时间界定每周二由现场会计汇总当月现金应收款明细，交营销部主管，由营销部依照制度规定催收。营销部正式签订合同时，按揭贷款的资料必须备齐。财务部在具备按揭条件情况下，要求21个工作日下账（合同签订的次日起计算）。如果客户提供的按揭资料不符合国家政策规定、或客户不具备按揭办理条件且客户不变更付款方式的，财务部向营销部下发取消客户签约订单的信息，在销售系统中关闭订单，作为当月销售合同任务的冲减。第十九条销售违约金的计算原则和标准：1、应收客户分期付房款的延期交款，按照客户违约日期计算，日违约金为延期交款额的万分之五。2、客户办理按揭，由于未提供资料产生的按揭到账延期，按照客户违约日期计算，日违约金为按揭款的万分之五。违约期间自约定提交按揭资料期满后次日起至资料提交齐备止。3、退房、退定违约金按本公司营销部的规定配合执行。第二十条销售违约金的减免权限1、减免金额在100元以下（不含100元）的销售违约金，经客户申请，置业顾问和销售主管核对，经销售经理批准，由现场会计核对后免收客户违约金。2、减免金额在100元以上（含100元）200元以下（不含200元）的销售违约金，经客户申请，置业顾问和销售主管核对，经销售经理、财务经理批准后，由现场会计核对后免收客户违约金。3、减免金额在200元以上（含200元）500元以下（不含500元）的销售违约金，经客户申请，置业顾问和销售主管核对，经销售经理、财务经理批准，主管副总审批后，由现场会计核对后免收客户违约金。4、减免金额在500元以上（含500元）1000元以下（不含1000元）的销售违约金，经客户申请，置业顾问和销售主管核对，经销售经理、财务经理、主管副总及总经理批准后，由现场会计核对后免收客户违约金。5、减免金额在1000元以上的销售违约金，经客户申请，置业顾问和销售主管核对，经销售经理、财务经理、主管副总批准，总经理审批后，报财务管理中心、营销中心和监察中心审批后执行。不完全符合当级条件的，按照下一级的审批程序进行。第二十一条其他违约金的减免客户作废合同，每份作废合同收取违约金200元。由客户申请，置业顾问核对，营销经理、财务经理批准并确定减免金额，由现场出纳收取客户作废合同违约金。第六章退房、换房、合同变更第二十二条客户提出退房（含地下室）申请后，营销部依照公司流程办理签字审批，现场出纳、会计审核客户退款金额的准确性，收回所有相关票据。销售现场不允许直接给客户退房款，客户退房款由公司出纳依据审批后的申请，办理退款。第二十三条销售退房退款流程客户申请置业顾问销售主管销售经理集团总裁总经理主管副总财务经理销售会计审核计算公司出纳退款各公司总经理可以直接审批退房的套数控制在项目10套/千套，超过比例的套数须上报给集团总裁审批（有特殊情况再另批）。第二十四条现场出纳、会计审核客户退款金额计算的准确性，并收回所有相关票据。现场会计负责确认姓名、坐落位置、总房款、已付款情况等购房信息，并签字确认；主管会计负责审核姓名、坐落位置、总房款、已付款等各项财务数据，并签字确认；财务经理、主管副总、总经理签字核准，公司出纳扣减违约金后办理退款。第二十五条换房1、客户提出换房申请后，营销部依照公司换房流程办理签字审批。2、现场出纳、会计审核客户已收金额，收回所有相关票据；依照第四章相关条款审核新的价格认可单、合同，计算应收款和开票。第二十六条销售换房流程1、签约后换房流程客户申请置业顾问销售主管销售经理主管副总财务经理2、下定后签约前换房流程客户申请置业顾问销售主管销售经理主管副总现场会计审核上述流程及换房过程，需要在销售系统中同时更新，现场会计及时把相关信息上报给主管会计。第二十七条销售换名流程：只有客户的直系亲属或配偶才可以更换合同名字，更换合同名字需要提供双方的身份证、结婚证及户口簿等有效证件的原件和复印件。销售主管、销售经理、现场会计核对证件原件并留存复印件。客户申请置业顾问销售主管销售经理财务经理总经理主管副总销售会计核对与办理手续非直系亲属更换合同名字，需要按照新的价格体系进行销售程序处理。3、合同变更客户提出合同变更申请后，营销部依照公司合同变更流程办理签字审批。第七章销售现场工作管理第二十八条销售票据管理客户置业顾问现场出纳收款当天缴存指定银行现场会计审核款项后开具收据或发票现场会计负责整理、汇总当日票据并传递给主管会计，主管会计与现场会计每日及时沟通票据的传递情况并核对发票和收据，核对无误后主管会计做入账处理（最迟2天内完成票据传递和账务处理）。第二十九条具体收款程序要求现场出纳收取款项，现场会计必须在当日复核收款金额并开票，现场出纳将现金交存银行，如入当日无法缴存，应将现金送回公司交公司出纳妥善保管，销售现场不得存放现金。现场财务做到当天财务收款数据当天录入销售系统，并和销售部核对相关数据，确保实际票据和销售系统中财务收款日报核对无误。对签约资料、应收款明细表的明细要及时进行核对，每周两次由现场会计汇总当月现金应收款明细，交营销部主管。第三十条销售现场现金收款截止时间为下午四点，四点以后不得收取现金。第三十一条销售现场不允许为客户信用卡（银行卡）代支现金，也不得协助安排客户之间的信用卡（银行卡）代支现金。第三十二条现场会计、出纳的调休时间原则上不得与公司或部门组织学习、培训的时间冲突，如有特殊事情需要临时调整休息时间，需要报给财务经理批准，在得到批准后，方可调整休息时间。第三十三条主管会计负责检查现场会计、出纳工作。检查的内容包括：销售内控程序的执行；票据的管理；销售日报的清晰、完整性；销售台账的管理；销售现场的整洁和文档的管理；现场工作的流程安排和执行。主管会计需要进一步审核销售系统数据的准确性，并确保现场会计录入销售数据准确、及时，具体如下：1、主管会计对现场会计录入数据的准确性和及时性进行监督并记录，作为对现场财务月度考核的依据。2现场会计在周五下班前把本周的按揭到账