锦州市安乐里居住区规划改造方案

锦州市安乐里居住区规划改造方案一、项目简要说明安乐里居住区位于锦州市中央大街与凌河公园堤坝之间，四至为：东至云飞街，南至小凌河堤坝，西至中央大街东侧丰泽园小区，北至南京路，项目现有占地面积约10万平方米，现有住宅46栋楼，建筑面积183768平方米，其中商业建筑面积约3703平方米，配套工程落后，水、电、气设施年久失修，急需改造。该址地势平坦，周边道路宽阔，交通便利，与河边带状公园的距离均在500米以内，亲水条件良好，这里将建成集商住、旅游于一体的商用生活园区。二、规划设计的依据、原则与设计理念1、规划设计依据本规划依据以下规范及设计要求文件编制：《城市居住区规划设计规范》现行版《高层建筑消防设计规范》现行版《民用建筑设计通则》《锦州市总体规划》现行版2、规划设计的原则与理念（1）“高品质”的规划原则强调居住空间与环境的高品质，构建人性化的生活空间，以人为本，以生活为原则，将营造高品质生活作为目标，商品的住宅仅仅是美满生活的空间物质载体，是高品质生活的必需品，但它决不是全部。因此，在物质空间规划的基础上构建和谐的住区社会环境，增进居民间的交往与交流，提供足够的公共交流空间，是高品质生活的高层次体现。强调高品质的城市环境。居住区是城市的居住区，它应成为城市的有机组成部分之一，要成为特色的积极要素，这对于一个城市中开发的房地产项目显得尤为重要，对于地处凌河区中心地带的本地块，这一点更是重中之重。（2）经济实用的原则物质空间的建设必须依赖一定的经济与技术条件作为基础，这是我们必须遵循的准则。高品质与特色必须适合我们当前的技术、经济的条件。（3）生态与环保的可持续发展的原则促使住区的可持续发展保护自然生态环境是当代人无法逃避的历史责任。三、经济技术指标四、图纸及说明五、详细说明及参考数据（一）详细说明1、山东街以西部分基本情况现有住宅32栋楼，车棚6个，平房6栋，锅炉房1个，占地面积54，000m2，建筑面积101，409m2，总户数1，897户。住宅楼多数为1979年建设。具体情况如下：（1）住宅基本情况建筑面积97，750.3m2，其中：①沿街房屋基本情况总建筑面积9，775m2，居民206户。具体情况如下：南京路四段3号楼，高5层，建筑面积2，209m2，居民55户。南京路四段5号楼，高5层，建筑面积2，225m2，居民55户。南京路四段7号楼，高5层，建筑面积2，370m2，居民48户。南京路四段9号楼，平房，建筑面积541m2，门市。南京路四段11号楼，高5层，建筑面积2，430m2，居民48户。②安乐里住宅基本情况总建筑面积87，975.3m2，居民1，648户。具体情况如下：安乐里15号楼，高5层，建筑面积2，180m2，居民55户。安乐里16号楼，高5层，建筑面积2，215m2，居民55户。安乐里17号楼，高5层，建筑面积2，192m2，居民55户。安乐里18号楼，高5层，建筑面积2，250m2，居民55户。安乐里19号楼，高5层，建筑面积2，165m2，居民55户。安乐里20号楼，高5层，建筑面积2，230m2，居民55户。安乐里21号楼，高6层，建筑面积3，468m2，居民72户。安乐里23号楼，高9层，建筑面积2，601m2，居民54户。安乐里24号楼，高9层，建筑面积2，619m2，居民54户。安乐里25号楼，高7层，建筑面积4，669m2，居民119户。安乐里26号楼，高9层，建筑面积2，718m2，居民54户。安乐里27号楼，高5层，建筑面积2，280m2，居民34户。安乐里28号楼，高7层，建筑面积2，926m2，居民80户。安乐里29号楼，高7层，建筑面积4，515m2，居民84户。安乐里30号楼，高6层，建筑面积3，882m2，居民66户。安乐里31号楼，平房，建筑面积371.5m2。安乐里140号楼，高6层，建筑面积3，666m2，居民74户。安乐里32号楼，高7层，建筑面积4，022.2m2，居民60户。安乐里33号楼，高7层，建筑面积4，592m2，居民64户。安乐里34号楼，高7层，建筑面积4，788m2，居民84户。安乐里35号楼，西侧高6层，东侧高7层，建筑面积4，788m2，居民55户。安乐里36号楼，高7层，建筑面积5，432m2，居民112户。安乐里37号楼，高7层，建筑面积5，929m2，居民91户。安乐里38号楼，高7层，建筑面积5，880m2，居民98户。安乐里39号楼，高7层，建筑面积4，837m2，居民63户。安乐里40号楼，高2层，建筑面积413.6m2，使用单位环卫处。安乐里41号楼，高2层，建筑面积346m2，目前使用单位为幼儿园。（2）车棚基本情况车棚共6个，有5个分布在15-25号楼之间，有1个在28号楼南侧。总建筑面积1，135m2，单个面积分别为：173.7m2，198.2m2，171m2，179m2，163m2，250m2。（3）平房基本情况平房6栋，总建筑面积1，229m2，单个面积分别为：63m2，150m2，102m2，201m2，51m2，102m2。（4）锅炉房1座，建筑面积1900m2。注：商用建筑面积3，459m2。户数共1，897户，其中居民住户1，867户，商户30户。2、山东街以东部分基本情况总占地面积约45，000m2，楼房建筑面积86，018m2，现有住宅14栋楼，其中商业建筑面积244m2，居民1，238户。详细情况如下：（1）南京路四段13号楼，高5层，占地面积467m2，建筑面积2，335m2。（2）南京路四段15号楼，高5层，占地面积477m2，建筑面积2，385m2。（3）南京路四段17号楼，高7层，占地面积414m2，建筑面积2，898m2。（4）南京路四段19号楼，高7层，占地面积591m2，建筑面积4，226m2。其中，门市房占地面积244m2。（5）平房门市，位于南京路四段19号楼北侧，占地面积304m2。（6）南京路四段42号楼，高6层，占地面积1321m2，建筑面积8，687m2。（7）南京路四段43号楼，高7层，占地面积1388m2，建筑面积8，563m2。（8）南京路四段44号楼，高6层，占地面积1391m2，建筑面积8，568m2。（9）南京路四段45号楼，高7层，占地面积1408m2，建筑面积9，142m2。（10）南京路四段46号楼，高3-5层，占地面积877m2，建筑面积3，688m2。（11）南京路四段47号楼，高6层，占地面积928m2，建筑面积5，950m2。（12）南京路四段50号楼，高6层，占地面积1408m2，建筑面积7，836m2。（13）南京路四段51号楼，高6层，占地面积1285m2，建筑面积7，125m2。（14）南京路四段52号楼，高6层，占地面积1406m2，建筑面积7，813m2。（15）南京路四段53号楼，高5层，占地面积1229m2，建筑面积6，496m2，居民34户。（二）相关参考数据1、参考地区拆迁及销售情况经初步估算，拆迁成本5.8-6.7亿元。对于拆迁有参考价值的地段，是白楼广场附近的住宅。2008年，该址因修建云飞街大桥动迁了部分住户，动迁形式为货币补偿，补偿价格为3000-3500元/m2。对于销售有参考意义的，是建在东湖森林公园入口处西侧的临水住宅小区——望水豪庭，正在建设中，预计2011年底竣工，高层住宅（21层）商品房销售价格4500-6000元/m2。目前销售率达100%。安乐里地理位置优于望水豪庭小区，民众可接受的销售价格也会适当提高，销售价格应在5000元/m2以上。2、2009年锦州房地产销售情况截至2009年11月底，全市房地产完成投资45.7亿元，同比增长48.7%；商品房销售面积211.4万平方米，同比增长97.8%；商品房销售额达到57亿元，同比增长174.2%。