长沙地铁调研报告

长沙地铁调研报告一、长沙地铁建设的可行性分析地铁交通工具是城市化发展到一定阶段的产物。是在地面交通工具已经无法满足不断增长的城市人口的需求情况下，寻求地下空间缓解交通压力。同时，地铁作为一项先进的科学技术，项目建设规模庞大，投入资金较多。因此，目前已有地铁城市都具有人口数目大、年财政收入较多的特点。国家有关部门已经规定地方财政一般预算收入在100亿元以上，国内生产总值达到1000亿元以上，城区人口在300万人以上可以建设地铁。2008年，长沙市总人口达到659万，其中城镇人口395.15万。全市实现国内生产总值3001亿元，地方财政收入342亿元，其中一般预算收入205.6亿元。长沙建设地铁项目的基本条件已经达到。在与其他城市初建地铁时期的人口、财政等情况进行比较来看，长沙市各个数据都达到并且超过了其他城市当时的水平，长沙市已经具备了建设地铁的条件和能力。全国部分城市建设地铁时期的主要数据城区人口（万）GDP（亿元）年财政收入（亿元）广州（1993年）--710--深圳（1999年）190.181436.51184.79南京（2000年）289.591020164.6长沙（2008年）395.153001205.6二、长沙市地铁的规划2009年1月15日，国家发改委正式批准长沙快速轨道交通近期建设规划，要求长沙按照经济、实用、安全的原则，在2008—2015年，首先建成轨道交通1号线一期工程和2号线一期工程。其中，1号线一期工程：自汽车北站至万家丽路站，线路长22.77公里，建设期2010年-2015年。设站17座，自汽车北站，经由伍家岭、芙蓉广场、侯家塘、省政府，至环保工业园。与株洲、湘潭城际轨道对接。2号线一期工程：自河西高新路至新长沙站，线路长23.15公里，建设期为2008年-2013年。其中设站16座，自麓谷大道，经由汽车西站、溁湾镇、五一市民广场、芙蓉绿化广场、袁家岭、长沙火车站、体育新城，至新长沙火车站。与武广高速铁路对接，旅客出行可以做到“零换乘”。三、地铁建设对沿线楼盘的影响3.1地铁的三个效应由于地铁作为交通工具具备大量、高效、准时等特点，地铁的建成将会带来三个较明显的效应：时间换空间效应、交通舒缓效应、人流聚集效应。3.1.1时间换空间效应时间换空间的概念，即许多事物的价值判断原本是以空间距离来衡量的，现在就开始变成以时间长短来衡量。具体来说就是：一般来说，房地产的价值是随着与市中心的距离越来越远而价值递减，这也就是所谓的一类地块、二类地块的划分，但地铁建成后情况不同了，而是以时间为考量单位，比如A楼盘位于市中心一类地块，但从A楼盘出发到市中心步行需要25分钟，而另一个B楼盘位于市郊的地铁站出口边，坐地铁到市中心的地铁出口需要20分钟，如果没通地铁，两个楼盘的价格可能相差较大，如果地铁一通，B楼盘与A楼盘的价格很可能非常接近，甚至会出现B楼盘价格高于A楼盘的情况。因此，地铁建成后受益最大的将是距离市中心较远的郊区。在地铁建成后，郊区至市中心的时间缩短。市区的空间优势变弱，而郊区相对健康的环境将使一部分居民选择到郊区居住。因此，位于远郊的地铁站口附近的楼盘升值空间较大。3.1.2交通舒缓效应由于地铁具备强大的客运能力，因此能够较大的缓解地面的交通压力。特别是对于交通相对较拥挤的中心地区及客运终转站。对于因受交通压力影响的楼盘，会有一定的升值空间。3.1.3人流聚集效应地铁作为未来长沙市主要的交通工具，客运能力强，地铁站口将会形成大量人流，这就形成了商业发展的基础。但对人流量我们要加以区分，一般来说，人流可以分成目的人流量、休闲人流量、过路人流量，对于商业地产来说，最有意义的是目的人流量，而休闲人流量则次之，最没有意义的是过路人流量。在吸纳了较大的目的人流量和休闲人流量下，在配合区域自身的商业状况。很可能形成新的、具有较大影响力的商业中心。该地区的楼盘也能得到较大的升值空间。3.2地铁对沿线楼盘的影响地铁作为城市的重大项目，其便捷的交通能力，能够改变城市的格局。对于“地段”较依赖的房地产项目，受其影响较大。下面针对长沙市地铁2号线的客运路线，对沿线各版块楼盘的影响进行分析：地铁2号线路线：3.2.1麓谷版块河西作为长沙市先导区，这几年有了较快发展。而作为河西的核心部分，麓谷版块发展的相对较好。但是，相对于河东地区来说，仍有一定差距。制约其发展的主要两个因素为：商业和交通。由于河西缺少较成型的，规模较大的商业中心。居民一般都前往河东进行购物，再加上居民的工作地点有大部分在河东。所以，交通需求较大。但是目前，河西的交通能力尚不够发达。典型的就是湘江一桥经常出现堵塞现象。地铁2号线的建设，将会很大程度的提升河西的交通能力。在时间换空间效应的影响下，河西交通能力差的劣势将会改善，而其环境较好的优势将得到提升。此外，位于汽车西站站附近的集商务、商业、会展、科研、居住等多种功能于一体的新的城市中心——梅溪湖的建设，也对河西未来的发展起到很大的推动作用。区域内具有潜力楼盘:楼盘名称所给信息广告用语均价起价景秀江山·首域公园两房7万首付，阔景三房、四房诚意登记中；可使用8万元经济适用房补贴指标送购房优惠12000元；送1%契税；看房再送精美礼品41003400山水·英伦庄园心中有“墅”推荐：200㎡联排别墅，赠65㎡大花园，RMB74万（一口价）别墅与别墅之间的差别，因为地铁清晰的界定了。3100--麓山枫·情三房二厅二卫，即买即住，赠送置业补助68888元；生活向西，工作向东，中间有地铁36003200岳麓现代城岳麓现代城宽景住宅/IT广场黄金牛铺火爆热销中2009地铁时代，IT猛龙过江；大河西地铁第一战；大规划大经济大先导54004600共和世家现房实景呈现，三房四房特推一口价单位，本周六、日举办缤纷水果节，诚邀品鉴地铁，只是我们微不足道的卖点45004000恒大御景本周额外特别88折；空中花园美墅3月8日将成本价隆重开盘；开盘必特价，特价必升值；--4480麓谷版块的价格走势：麓谷区均价走势图475243684510437044574471410042004300440045004600470048008月9月10月11月12月2009年1月单位：元/平米3.2.2中心版块中心版块的五一广场商圈，是目前长沙市最大的商业中心。日均人流量达到30万人次。而芙蓉广场则集中了众多金融机构。可以说中心版块是长沙市目前的金融与商业中心。因此，日均人流量较大，交通状况不佳。地铁的建成，可以有效的缓解中心地区的交通压力。使由于交通情况而放弃在中心地区居住的现象得到缓解。同时，地铁的人流聚集效应将使中心商业得到更大发展。地铁带来的大量目标、休闲人群，不仅使已成熟的商业中心更繁华，对其他商业潜力较强的商业地区，能够起到很大的推动作用。如：袁家岭站。地铁是否能带动某个区域的商业地产，最重要的还是要看这个区域自身的商业状况，如果某个区域，有一两个比较大型的SHOPPINGMALL、超大型专业市场等，那地铁能带来大量的目的人流，对商业地产的繁荣是立竿见影的。而袁家岭站附近既是阿波罗商业城和友谊商店，自身的商业状况已经具备，地铁带来的大量目的人流，将很可能使袁家岭地区商业得到快速发展。区域内具有潜力楼盘：楼盘名称所给信息广告用语均价起价星城世家中庭央座珍品新品现房上市；4月28日全面交房，4288元/㎡抄底倒计时但凡人群精英，当居大宅中央49003988山水华景149/158㎡四房大宅，准现房，星级酒店入驻；抄底价3380元/㎡限量发售城市大邸，与地铁共享城市繁华3400--风尚国际芙蓉核心黄金旺铺！抢到赚到！芙蓉核心，谁领风骚？长沙地铁2号旁“最具发展潜力物业”之风尚国际----东玺门2月24日L2栋VIP卡全城首发5000抵2万，均价3800元/㎡2月24日L2栋VIP卡全城首发5000抵2万，均价3800元/㎡--3800中心版块的价格走势：中心区均价走势图6000628060106451613259985600580060006200640066008月9月10月11月12月2009年1月单位：元/平米3.2.3武广新城版块到明年武广高速全线通车，长沙到武汉1个小时，到广州将只需要3个小时。沪昆高速铁路建成后，长沙到上海只需要4小时，到杭州3小时，到昆明不到4小时。同时，“武广新城”也是地铁2号线的终点站。显然，武广新城版块最大的优势在于交通。“武广新城”作为城市地铁与高速铁路的枢纽，将成为联系珠三角、长三角以及中西部和省内郴州等地的核心。区域内具有潜力楼盘：楼盘名称所给信息广告用语均价起价鑫亿·山水城市风景心中有“墅”推荐：200㎡联排别墅，赠65㎡大花园，RMB74万（一口价）地铁2号线口岸楼盘45004100上河国际广场仅16套精品现房，3698元/㎡即买即住！一口价清盘特惠发售，收官在即、先抢先得上河懒寓，地铁口岸物业4200--中城·丽景香山傍山珍惜情景洋房VIP诚意邀约。二期冠军勋邸精品板式小高层二房至四房单位，持续热销中。三地铁融汇大武广，下一站传奇公园家40003880天晟·海拔东方9号栋持续热销中，一口价3188元/㎡。7号栋即将升值开盘地铁口岸，极速升值；--3100中隆·国际御玺地铁，是个论述…地铁，是个论述…4200--绿城·桂花城3期多层洋房最后30套优惠清盘！电梯洋房热销品质，有地铁更令人心动；地铁长沙大道站，武广国际新城核心区57004000嘉宇·盛世华章一期首批准现房最高价3280元/㎡开往盛世的地铁34803180锦湘·国际星城购140平米以上住宅，获赠车位一个；购140平米以下住宅，享受每地铁通到锦湘，房子买到锦湘42003600平米减50元优惠摩天一号优惠认购登记中谁？是这摩天街区的新主人----愿景·童话里凡购买童话里141㎡户型，赠送面积10㎡；仅限15套！限量发售，大户生活近在咫尺此刻，童话里春光灿烂，请抓紧兑现大户生活--3600中城·丽景香山傍山珍惜情景洋房VIP诚意邀约。二期冠军勋邸精品板式小高层二房至四房单位，持续热销中。三地铁融汇大武广，下一站传奇公园家----白沙湾嘉园特价房50套：优惠价格3180-3480元/㎡；价格便宜才是硬道理长沙体育新城，白沙湾嘉园--3180武广版块的价格走势：武广区均价走势图49504810465045585033446940004200440046004800500052008月9月10月11月12月2009年1月单位：元/平米3.3地铁沿线楼盘价值的提升地铁沿线的楼盘因地铁的建设其价值会得到一定程度的提升，根据其他城市地铁沿线楼盘的价值上升情况来看：地区价格变化广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15%～25%，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15%～25%。南京1号地铁同一时期内，地铁楼盘比非地铁楼盘房价高出10％—15％。北京5号地铁开工后，其沿线物业的价格年平均上涨幅度近17.8%。可见，一般情况下，地铁沿线楼盘在地铁建设期间内，将有10%-15%的价格上升空间。同时，在一般情况下在同一区域内，靠近地铁站口的楼盘均价要高一些。四、地铁商业地铁是一种大量、安全、高效、准点的城市轨道交通工具，在人口密集的现代化大都市，地铁在城市综合交通体系中具有独特的优势，因而通常成为主要的客运交通方式，客流量相当庞大。如何利用庞大客流带来的商机，增加收益，同时也为向乘客提供更完善服务。是摆在首次建设地铁的长沙政府所要解决的问题。4.1长沙市商业物业情况长沙市商业地产情况0100200300400万平米05101520253035亿元施工面积239.98232.94269.41337.56竣工面积94.0567.2789.13108.56商业投资26.7725.525.8731.352004200520062007从长沙市房地产市场历年用于商业地产的投资、施工数据，及历年商业地产竣工数据来看，长沙市商业地产处于不断增加趋势。结合目前长沙市商业的发展情况，预计未来几年内，商业地产占房地产投资比例仍将