限制外资政策对中国房地产市场的影响研究

限制外资政策对中国房地产市场的影响研究摘要：近年来，受到人民币未来期望的吸引，外商前仆后继的投资中国房地产。由于海外资金的大量投资和购买国内物业的影响，北京、上海等大城市的房价一路上扬上涨。因此，各项限外政策开始你方唱罢我登场，2006年7月24日“限外新政”的出台，让很多准备进入中国房地产的外商打消了念头。限制外资也成为了今年十大风云政策中，影响甚大。文章共分为七大部分：第一部分是引言：介绍了海外资金不断的涌入我国房地产市场；第二部分提出了规定和限制外商投资的必要性；第三部分提出了我国对限制外商投资所采取的措施；第四部分限制外资政策的主要内容分析；第五部分分析了外商投资中国房地产市场的利弊；第六部分对限制外资政策对中国房地产的影响研究做了具体的论述；最后，得出自己的结论。关键词：限制外资政策，房地产市场影响1引言：房地产市场成为来华外资、特别是投机性国际游资(又称“热钱”)偏好的选择：一方面是中国房地产业的暴利、规模和流动性对外资产生了强烈的吸引力，中国房地产利益集团强大的政治游说能力更令国内外投资者相信他们有能力维持对自己有利的政策环境；另一方面是房地产业和房地产市场的某些特点给予外资进入的便利与机会，这种便利和机会首先表现在房地产开发行业对外资的需求上升，其次表现为对外资进入房地产市场的市场准入政策宽松，甚至不乏激励。近几年，海外资金对我国房地产业“情有独钟”，2004年的房地产企业到位资金17169亿元，比上年同期增长了32.5%，超过了投资增长速度。截至目前最新的数据，2006年前11个月，中国实际外商直接投资542.63亿美元，较上年同期增长2.14％，增速快于前10个月的0.34％。而11月当月，实际外商直接投资达56.87亿美元，较上年同期大幅增长20.59％。可见外资进驻的速度之快，趋势之猛。统计数据表明，2006年，中国实际使用外资金额694．68亿美元，中国吸收外资只约占全球跨国直接投资总额的6%。中国人均吸收外商投资只有53美元，不到世界人均水平的1/3，仅占发达国家人均水平的1/12。在房地产业界，利用外资的程度实际上也有所减少。来自德意志银行和世邦魏理士的统计数据显示，2006年，共有95.92亿美元的外资进入中国房地产市场，比2005年减少10亿美元。而从2007年初国家统计局统计的数据看，企业开发房地产项目利用外资的增长幅度同样趋缓。2007年1－2月，房地产开发企业到位资金情况中，利用外资一项仅增长10.7%，而在2006年同期，这个数字是34.5%。虽然业内人士表示，2007年海外基金对中国房地产市场的投资额有望达到2005年的水平，但最终情况尚难预料。除了房地产业越来越明显的限外政策外，国内土地、劳动力等传统生产要素优势逐渐弱化也可能是外资投资增长较慢的一个原因。所以，限外政策对中国房地产是有一定的积极作用，是必须的。2、规范和限制外资投资房地产的必要性从以下四方面分析，我认为在现行经济运行的状况下，规范和适当限制外资投资房地产是十分必要的。2、1从外资投资房地产数量激增的成因来分析，主要是因为对人民币升值的预期导致外资大量涌入房地产行业。很难排除这是国际资本市场中的大量游资所为，他们投资通常是一种追逐高收益的短期行为，一旦我国对本币升值速度和投资规模增长速度控制不好，将会给我国经济造成很大的不良影响。所以我们尤其应该限制境外短期资本对境内房地产的投资。2、2从外资进入我国房地产的历史经历分析，外资往往逆市低潮吸纳。例如，外资在2000年开始重新进入中国房地产市场后，在2004年我国对房地产行业进行宏观调控后，即有多家跨国投资机构大量购进土地和物业，这对正在运行中的房地产调控政策无形中造成反作用力，抵消了部分宏观调控的效果。2、3从外资进入房地产的方式看，虽然笔者在上面做了简单的分析，但是这些运作方式实际上都是十分复杂的。介于现有数据统计方面的局限性，其实很难统计外资进入中国大陆房地产市场的资金规模到底有多大，无法客观反映外资对房地产的影响。况且，外资的示范效应不容忽视，外资的大量进入同时也带动了国内银行的大量资金进入房地产市场。2、4处于经济安全角度考虑，出台针对外资炒房的暂行条例，保护国内刚起步的房地产业是很有必要的。同时，在经济全球化的今天，对外资没限，是与国际接轨的表现。根据IMF《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》的统计，187个成员中，有137个成员都针对非居民投资或购买房地产进行管制，对于外资设限也是对以前过度对外资开放的纠正。3、我国对外资流入房地产所采取的限制措施为了阻止国外资金投机国内房地产，我国政府采取了多项政策来促进房地产健康发展。3、1金融政策金融政策方面，银行在2006年更加紧对部分行业的专项检查，收紧银根，抬高房屋贷款、收紧房地产开发贷款等等。央行的货币政策今年也格外闹腾，一年内央行二次加息，三次上调存款准备金率，年初取消住房贷款优惠利率，年底发布“金融稳定报告”明确指出要警惕房地产金融风险。因此在2006年下半年中国规范房地产市场外资准入和房地产市场外汇管理的政策相继出台，但在人民币升值的带动和强烈预期下，第三、第四季度，外资或明或暗投入中国房地产市场仍在加速，政策效果似乎并不明显。3、2国家政策2006年5月17日，国务院总理温家宝正式提出促进房地产业健康发展的“国六条”。与此同时，2006年7月24日，建设部、商务部、国家发改委等六部委曾共同签发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)对外商投资房地产市场实行“核准制”，对外企房地产开发经营管理实行“国民待遇”，对境外机构及个人购房执行严格的审批登记和实名制。是为外资购楼上“紧箍咒”；9月4日，作为《意见》的细则，国家外汇管理局、建设部又联合发布《关于规范房地产市场外汇管理的通知》，旨在加强外资投资房地产领域的外汇管理，对外资投资房地产进行限制。以上的一些政策即使事与愿违，房价上涨幅度仍然非常大，外资仍然源源不断流入我国房地产业，但是政府限制外资炒房，提高外资进入中国房地产市场门槛却是不容争辩的事实，限制外资政策对房地产市场产生的影响也已初步呈现。尽管近期国家统计局有数据显示，今年上半年，房地产业实际利用外资占同期全国实际利用外资比重达到24.1％，比去年全年比重提高近11％。但随着国家出台一系列限外政策的不断执行和实施，未来这样的投资会急剧减少。因此，及时地制止外资在国内房地产行业不合理的扩张，对国内房地产行业长期稳定发展具有积极意义。3、3土地政策在2005年政府出台一系列调控政策的基础上，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制、等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。有迹象表明，外资投资国内房地产市场的步伐正在放缓。近日，一家美国基金中国区的负责人对《财经时报》透露说，他们原定在北京增设代表处的计划，目前暂时搁置。而受一系列限制外资投资房地产政策的影响，这家公司今年年初在二线城市和当地开发商初步确定的几个合作开发项目，目前仍停留在审批阶段。“因为土地方面所牵涉的部门非常多，审批程序特别复杂、漫长。”这位负责人解释说。2007年的政策执行还有“限外”一环特别值得关注。在2006年连下两政的基础上，外资在大陆的房地产投资似乎并没有得到抑制，反而更加火爆。有消息称，2006年上海上半年和下半年（限外政策颁布前后）外资购置物业的项目单数及金额基本相当。在加息以及升值等背景下，外商投资可能会在2007年得到进一步的管理和规范。4、限制外资政策主要内容分析《意见》中限制外资政策内容主要体现在投资主体、退出机制、税收、资金、个人购房市场监测等几个方面。4、1境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则等内容，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。4、2它规定外商投资房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本不得低于投资总额的50%;境外机构在境内设有分支机构或者代表机构(经批准从事房地产业的企业除外)4、3境内工作学习超过一年的个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、自住的商品房。同时强调外资的购买必须采取实名制4、4《意见》还指出各相关部门要进一步完善市场监测分析工作，强化跨境资本的检测。新规定对投资主体进行了明确规定，禁止外资通过中介代理投资中国的房地产市场，也就是说今后外资来国内从事房地产的投资和经营活动，必须在中国注册公司；税负成本有所提高，退出机制选择减少新规定执行后，由于要在本地注册公司，就大大减少了退出机制选择。新规定对外资资金的要求，提高了外商投资房地产的门槛，降低了外商自有资金的回报率，增加了外资尤其是热钱的投资成本，抑制了境外机构和资金来中国境内炒房，但并不是拒绝外国人买房或禁止外资对境内房地产进行长期投资。新规定严格了境外机构和个人购房管理，增加了境外购房者的时间和精力成本，抑制了人民币升值预期下的境外炒房等投机行为。同时建立健全外资流入房地产市场的信息监测系统。这一切都有助于促进我国房地产行业的健康发展。5、外资进入中国房地产市场的利弊分析房地产业的产业链长，关联行业比较多，已经成为我国的支柱行业。我国房地产业的发展，一方面存在着由于资金不足而需要外商的投资，另一方面，国际游资的大量存在，又保证有充足的外资流入空间。因此，外商纷纷的投资中国房地产业，但是，外商的投资是一把双刃剑，积极影响和消极影响并存。积极影响：5、1弥补了我国房地产行业资金不足，带来了先进的房地产金融运作理念。由于中国房地产金融市场正处于发展阶段，还没有形成完善的体系，外资的进入将会作为一个融资渠道而存在，这可以为快速发展的中国房地产市场提供充余的资金。长期以来，我国房地产行业的主要融资模式过于单一，资金来源渠道狭窄，有80%以上的资金直接或间接来源于银行贷款。而海外投资者的大量进入，尤其是具有金融投资性质的海外投资机构，不仅给我国带来了大量的资金，也带来了更多的房地产金融理念和金融工具，有利于丰富和发展我国房地产金融体系，促进房地产金融创新。5、2加剧了房地产市场竞争，促进国内房地产企业不断提升自身能力。我国房地产市场是一块巨大的蛋糕。外资的大量涌入会直接冲击国内各大房地产开发企业原有的利益分配，而中小开发企业则面临着更加严峻的生存挑战，这将迫使它们不断改进技术和设备、强化创新及管理理念，进一步提高房地产产品的供给水平，塑造品牌以提升自身的竞争能力。同时，优胜劣汰也推动了国内房地产企业之间的并购重组，提升了整个行业的水平。5、3提供了高品质的房地产商品，满足了消费者需要。外资入境虽然会直接冲击境内的房地产开发企业，特别是中小开发企业，但是这些外资的注入会迫使中国房地产开发企业改进技术和设备、强化创新及管理理论，将进一步提高房地产产品的供给水平。海外房地产开发企业具备雄厚的资金实力、先进的技术和开发理念、成熟的管理体系，能够在房地产规划、设计、开发、物业服务等环节做到更加科学合理，更富有人性化，从而为国内消费者提供高品质的房地产商品，满足人们对优质的办公环境和住宅的需要。5、4解决了一部分人的就业问题。大量外资进入，增设企业，提供了更多的就业机会。解决了中国人口众多，就业率较低的趋势。这将提高了中国的生活水平以及对综合实力的提升具有一定的促进作用。消极影响5、5制约了我国宏观调控政策的有效性，增大了调控难度。由于外资在外汇、信贷、土地和产业政策等方面具有相应的优势，不仅可以有效逃避宏观政策的制约，而且迎合了国内房地产企业资金紧张的局面。通过向国内房地产企业融资，刺激了诸多国家信贷政策调控下的房地产投资企业的发展。这在一定程度上抵消了宏观调控政策的实施效果。5、6加剧了房地产市场价格波动，助推了房地产价格上涨。外资的大规模进入，将推动非居民机构和个人购房的比例不断增加，容易形成较强的房地产市场“标杆效应”，推动国内房地产价格持续上涨。另外，高档住宅和商业地产的炒作，势必由于