限购令政策的出台对北京房地产业的影响

1限购令政策的出台对北京房地产业的影响【摘要】随着我国经济的快速发展以及人们生活水平的不断提升，我国的房地产行业得到了较快的发展。为打击投机和过度投资，被称为“最严厉楼市调整控制政策”的“新国十条-限购令”应运而生。本文通过限购政策对北京商品房市场影响的分析，指出了新国十条-限购令在控制商品房的售价和抑制商品房投机投资等方面的必要作用。同时对这项“新国十条-限购令”其中存在的弊端进行研究分析，为促进我国房地产行业能够更好更快发展提出一些对策。【关键词】新国十条-限购令；商品房市场；投资投机性购房；商品房售价；AbstractpriceofChina'srealestatemarketirrationalexpansion,hasbeendevelopedtothepointwheremarketforcescannotrelysolelyonthesustainedandhealthydevelopment.Tocombatspeculationandover-investment,knownasthemostseverehousingmarketcorrectioncontrolpolicyoftennewcountries-thepurchaseordercameintobeing.Inthispaper,throughthepurchaseoftheanalysisoftheimpactofpoliciesontherealestatemarketinBeijing,pointedouttennewcountries-thepurchaseofthatnecessarytocontrolthepriceofcommercialhousingandsuppresstherealestatespeculativeinvestment,buttherearealsosomeproblems,thequestionarisestargetedrecommendations.Keywordstennewcountries-thepurchaseorder;commercialhousingmarket;speculativeinvestmentinhousing;commercialhousingprice;引言随着我国房地产行业的快速发展，越来越多的消费者选择了商品房的购买。自1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，中国商品房业不断发展壮大，近几年国内各大城市商品房市场异常活跃，商品房的售价和交易数量逐年递增，商品房产业呈现一派欣欣向荣的景象。商品房市场异常繁荣背后的非理性膨胀日益凸显，单纯依靠市场“无形的手”已经无法维持商品房业的健康稳定发展。由此为了能够保证房地产行业的稳定发展，政府实施了相关的政策，其中就包括“新国十条-限购令”。一、“限购令”的颁布（一）出台的背景在近几年，我国的房地产行业的发展呈现出良好的形势，进而加大了商品房的销售量。4月17日国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房子价格过快涨价幅度的通知》（简称新“国十条”），由此开启了2010年楼市调整控制的大幕。4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房售价过高、涨价幅度过快、供不2应求的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”颁布不久，4月30日北京颁布了楼市新国十条-限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房，对于限购其它城市应者寥寥。随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意。8月楼市交易数量回暖，9月商品房的售价又有“抬头”。9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合颁布了系列政策，对楼市实施第二轮调整控制。9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合颁布了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市商品房的售价过快涨价幅度通知提出四项要求》，其中指出“商品房的售价过高、涨价幅度过快、供不应求的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定商品房的售价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”“限制购房套数”又一次出现在调整控制的诸多措施当中，第二轮调整控制也显示了中央政府对楼市调整控制的决心。新国十条-限购令的出台不仅能够有力地监督各地区的住房发展问题，从而稳定的房地产行业的发展，尤其是房产价格方面。（二）出台的原因影响这项政策的出台主要是受到多种因素的影响，本文将就其中比较重要的三个因素进行分析：第一，住房是人们生活的必需品，其最主要的功能满足人民最基本的居住需求，而不是投资，一旦人民的生活得不到很好的保障，社会的安定团结会受到很大影响。表1.1是2001年—2009年全国商品房销售平均售价及人均可支配收入表，可以看出从2001年—2007年之间商品房的售价涨势明显，受全球金融危机的影响，在2008年，商品房的售价有所下降，但2009年危机稳定后，商品房的售价又迅速反弹。期间虽然人均可支配收入也在不断的增加，可是收入的涨价幅度速度远远无法跟上商品房的售价增长的步子。1以100㎡的商品房的售价来看，人们的年可支配收入占商品房的售价百分比为3%-4%。具体而言，近9年来收入和商品房售价百分比的平均值仅为3.77%。这意味着，人们在不吃不喝的情况下，要努力近30年才能买一套100㎡房子。若是政府放任房地产行业的发展，那么就会导致这个行业的发展不受控制，最终导致房地产泡沫的出现，严重威胁我国的国民经济的发展。1曹叶;;对国家关于房地产市场调控措施的探讨[J];山西建筑;2011年11期3表1.12001年—2009年全国商品房销售平均售价及人均可支配收入表2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年单位平米售价（元）201720922197260829373119364535764474100㎡商品房售价（元）201700209200219700260800293700311900364500357600447400年可支配收入（元）6859.67702.88472.29421.61049311759.513785.815780.817175收入/商品房售价3.40%3.68%3.86%3.61%3.57%3.77%3.78%4.41%3.84%数据来源：国土资源部和国家统计局第二，现在随着我国资源的不断开发和利用，我国的土地资源已经到了开发过度的地步。在城镇化发展日益加快的今天，土地资源更是显得尤为稀缺，土地售价自然会有所涨价幅度。土地售价的涨价幅度一定程度上带来了了商品房售价的涨价幅度，再加之有钱人的投机投资行为，给居民带来的住房压力不容小觑。“新国十条-限购令”的颁布，体现了政府对民生政策的重视。第三，市场经济不是万能的，供需不能完全的调节好市场的运作，商品房行业的非理性膨胀可以看出，商品房的发展已经出现了少量泡沫。虽然为了改善这样的现象，之前政府已经出台了一些宏观调控的政策，但是政策的力度不够大，所以其影响效果并不是很大，所以将会必然出现这项政策的出台。（三）出台的目的房地产行业的发展很容易受到市场需求的影响，其价格波动较大。人们对房产的需求属于刚性需求。所谓“刚性需求”是相当于弹性需求而言，商品的供求受售价影响较小。但这种刚性需求是有条件的，当它被涨价幅度过快的商品房的售价破坏后，这个刚性需求就变成弹性需求。当供应没有变化时，由于需求过旺，则会出现供不应求的状况，致使商品房的售价涨价幅度。此次国务院颁布的限购政策主要是为了打击投资投机购房需求，抑制不合理购房需求，从而有望让商品房市场回归正常的需求，使得商品房的售价保持在一定合理水平。这项新政策的出台表明了国家对房地产行业的干预的坚定立场在，只有这样才能够保证这个行业的稳定持续发展。二、实施“新国十条-限购令”后商品房市场的反应4（1)新政策的实施限制了商品房的交易量自从新政策的出台之后，商品房的发展受到了一定的限制，在政策实施的地区中有了明显控制的趋势。据数据统计商品房方面，7个重点城市中，其他城市在限购政策颁布后一周，其中杭州下降73.79%、成都下降59.68%、天津下降56.08%、北京下降50.23%、广州下降37.39%。由此可以说明政策实施地区都受到了不同程度的交易量减少的趋势，当然深圳地区则不一样。（2）新政策的实施降低了商品房的价格随着新政策的实施不仅限制了商品房的交易数量，而且使得商品房的价格也得到了一定的降低。开发商定价回归理性，部分开发商在对外报价时，采取加大促销力度和范围的措施，双管齐下，房源售价出现松动。下面我们将以北京、上海和广州三个一线城市为例，将这三个城市中在新政策的影响之后出现的商品房市场的变化进行了记录。表2.1上海主要年份商品房销售情况表指标年份销售面积（万平方米）销售额（亿）单位面积售价（元/平方米）20053158.872161.306842.0120063025.402177.087196.0120073694.963089.358360.9820082296.121895.458255.0120093372.454330.2212839.9820102055.532959.9414399.8920111771.302382.1013448.34表2.2广州主要年份商品房销售情况表指标年份销售面积（万平方米）销售额（亿）单位面积售价（元/平方米）2005112.0859.935347.032006131.6986.206545.302007147.40121.828266.892008103.2095.599262.5752009137.54128.629350.962010------------9836.232011------------9657.42表2.3北京主要年份商品房销售情况表指标年份销售面积（万平方米）销售额（亿）单位面积售价（元/平方米）20053213.432120.186597.8720062607.602158.988279.5720072176.572514.6511553.2720081335.371658.3112418.3620092362.253259.6613798.962010--------------13871.412011--------------12694.79数据来源：国家统计局通过上面的表格能够发现在新政策实施之前，我国的商品房的价格已经出现了不太正常的上升趋势，尤其在北京。在2005年—2007年两年内，商品房的售价竟然涨了75.06%之多。虽然在2008年金融危机的影响下，商品房的售价有所下降，但是随着危机阴霾的消散，国家又提出放松政策，刺激内需，大量购房者抓住机会，满足自身住房或换房需求，但其中也包括了不少炒房者的肆意哄抬，投机性购房者的趁机囤房等行为，2009年至2010年初，住房售价已存在泡沫，真正需要买方的人们在如此之高的商品房的售价下不得不望而却步。在这样的热市下，国家及时收紧政策，颁布了“新国十条-限购令”，给如火如荼发展着的商品房市场打了针“镇定剂”。通过上面的表格能够发现在新政策实施之后，我国的房地产市场各方面的发展有了一定的控制，不仅遏制了价格上升的趋势，还促进其价格进行一定的减低，充分显示了其效果。所以根据上面三个城市中的房地产市场的变化情况能够发现新政策的出台是有着一定的效果的，使得房地产的投资现象得到了一定的控制。新国十条-限购令的颁布使大多数城市均出现了量跌现象，并且其影响还在逐步扩大，这足以证明新国十条-限购令对楼市的杀伤力，中国仍处于商品房的售价调整控制的关键时期，实行新国十条-限购令是很有必要的。从需求上看，投机性需求将得到遏制，改善型需求得到合理，