房地产司法鉴定估价报告

房地产司法鉴定估价报告估价报告编号：博文德阳房估字（2017）第145号估价项目名称：彭先勇位于中江县凯江镇朝阳南路125号住宅房地产市场价值评估估价委托人：中江县人民法院房地产估价机构：博文房地产评估造价集团有限公司注册房地产估价师：肖敏注册号:5120050128陈小燕注册号:5120020009价值时点：2017年09月01日估价报告出具日期：2017年11月15日司法鉴定评估委托书号：（2017）中江法技委字第38号博文房地产评估造价集团有限公司房地产估价报告1致估价委托人函中江县人民法院：受贵院委托【（2017）中江法技委字第38号】，我公司依据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）、《最高人民法院关于人民法院委托评估拍卖和变卖工作的若干规定》、《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）（川建房发〔2011〕89号）以及国家和四川省、德阳市有关法律、法规政策规定，对彭先勇位于中江县凯江镇朝阳南路125号住宅房地产(建筑面积391.29m2；土地使用权面积444.52m2）市场价值进行了评估，估价目的是为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据。注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用比较法，在认真分析所掌握的资料并充分考虑估价对象价格影响因素的基础上，经过综合测算，最终确定估价对象于价值时点2017年09月01日的市场价值为房地产总价1431339元，大写人民币壹佰肆拾叁万壹仟叁佰叁拾玖元整。表1估价对象评估结果一览表座落房屋所有权证号房屋所有权人所在楼层/总楼层建筑面积（m2）单价(元/m2)总价(元)中江县凯江镇朝阳南路125号中江房权证南片字第02348号彭先勇1-2/2391.2936581431339表2估价对象土地状况一览表座落土地使用证号用途类型使用权面积（m2）终止日期中江县凯江镇朝阳南路125号江国用（2004）第城546号住宅出让444.522047年法定代表人：博文房地产评估造价集团有限公司致函日期：二〇一七年十一月十五日博文房地产评估造价集团有限公司房地产估价报告2目录致估价委托人函.....................................................................................................1目录.......................................................................................................................2估价师声明.............................................................................................................3一、估价委托人.....................................................................................................6二、估价机构.........................................................................................................6三、估价目的.........................................................................................................6四、估价对象.........................................................................................................6五、价值时点.........................................................................................................7六、价值类型.........................................................................................................7七、估价原则.........................................................................................................7八、估价依据.........................................................................................................7九、估价方法.........................................................................................................9十、估价结果.........................................................................................................9十一、注册房地产估价师...................................................................................10十二、实地查勘期...............................................................................................10十三、估价作业期...............................................................................................10附件.......................................................................................................................11博文房地产评估造价集团有限公司房地产估价报告3估价师声明我们郑重声明：1、我们在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、我们是按照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）、《最高人民法院关于人民法院委托评估拍卖和变卖工作的若干规定》、《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）（川建房发〔2011〕89号）等有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。博文房地产评估造价集团有限公司房地产估价报告4估价假设和限制条件1、一般假设：（1）本次估价委托人提供了估价对象权属证明的复印件，注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查但未予以核实，本次估价假定估价对象的权属、面积、用途等资料是合法、真实、准确和完整的。（2）本次估价对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，注册房地产估价师无理由怀疑本次估价对象存在安全隐患且没有经相应的专业机构进行鉴定、检测，本次估价假定估价对象房屋安全性、环境污染等指标在合理范围内。2、未定事项假设：本估价项目不存在尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项，故本估价报告无未定事项假设。3、背离事实假设：本次估价目的是为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据，在房地产司法拍卖（变卖）估价中，不考虑拍卖（变卖）财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖（变卖）而消灭，查封因拍卖（变卖）而解除，本次评估不考虑估价对象的他项权利状况对其价值的影响。4、不相一致假设：本估价项目估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途，不同权属证明上的权利人，估价对象的名称或地址之间无不一致，故本估价报告无不相一致假设。5、依据不足假设：本估价项目所必需的反映估价对象状况的资料齐全，故本估价报告无依据不足假设。6、估价报告使用限制：（1）本次估价报告仅供估价委托人按约定的估价目的及上级主管部门审查使用，未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。（2）本次估价报告仅为估价委托人在特定估价目的下使用，其他博文房地产评估造价集团有限公司房地产估价报告5任何人影印或复印全部或部分估价报告使用的，均无法律效力。（3）本次估价报告和估价结果的应用必须在报告所确定的使用期限内，估价报告的使用期限自估价报告出具之日起一年。博文房地产评估造价集团有限公司房地产估价报告6房地产司法鉴定估价结果报告一、估价委托人单位名称：中江县人民法院二、估价机构机构名称：博文房地产评估造价集团有限公司住所：北京市西城区南线阁街35号京徐宾馆1002室法定代表人（执行合伙人）：徐文井资质等级：一级证书编号：建房估证字[2015]025号联系电话：[phone]传真：[phone]网址：三、估价目的为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据四、估价对象1、估价对象范围本次估价对象为彭先勇位于中江县凯江镇朝阳南路125号住宅房地产(建筑面积391.29m2；土地使用权面积444.52m2）。2、估价对象土地状况估价对象所处宗地位于中江县凯江镇朝阳南路125号，土地使用权面积为444.52m2，土地用途为住宅，使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2047年。宗地地势平坦，形状较规则，实际开发程度为宗地外“六通”(通路、通电、供水、排水、通讯、通气)，宗地内“六通”(通路、通电、供水、排水、通讯、通气)及场地平整。3、估价对象建筑物状况估价对象位于中江县凯江镇朝阳南路125号住宅用房，建筑面积为391.29m2，所在建筑物共2层，估价对象位于第1-2层，混合结构。具体装修情况如下：建筑物外墙瓷砖；室内地面地砖，部分铺木地板，内墙面贴墙纸，部分刷乳胶漆，天棚石膏板吊顶；卫生间及厨房地面均为博文房地产评估造价集团有限公司房地产估价报告7地砖铺设，内墙面贴面砖至顶，天棚为铝扣板吊顶；进户门为防盗门，其余为套装木门、塑钢窗。据注册房地产估价师实地查勘，估价对象维护状况较好，成新度较高。五、价值时点2017年09月01日（实地查勘之日）六、价值类型本次估价是为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据。鉴定评估的价值定义为房地产市场价值评估，不考虑房地产拍卖（变卖）成交后交易的税费以及税费的转移分担。本次评估的价值定义为估价对象在价值时点2017年09月01日现状利用条件下房地产市场价值评估。七、估价原则1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方利害关系人均是公平合理的价值或价格。2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的