资产评估学教程(第三版)复习题部分习题答案

1第一章导论3、（1）abcd（3）ab（5）abde第二章资产评估的程序与基本方法3、（1）abd（2）abcd（3）ac（4）ab（5）abe（6）be（7）ac5、[（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）]×[1-1/（1+10%）5]/10%=91434（元）第三章机器设备评估2、（1）cd（3）bc（5）abe（7）ace（9）abc（11）bc3、（1）1）估算重置成本重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元）2）估算加权投资年限加权投资年限＝10×136.36÷144.67+5×6÷144.67+2×2.3÷144.67＝9.66年3)估算实体性贬值率实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69%4)估算实体性贬值实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元)5）功能性贬值估算第一步，计算被评估装置的年超额运营成本（5－4）×12000＝12000（元）第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本12000×（1－33%）＝8040（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元)＝3.5万元6）求资产价值待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值=144.67－89.25－3.5＝51.92(万元)(2)1）估算重置成本重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元)2）估算加权投资年限加权投资年限＝4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72＝3.75年3)估算实体性贬值率实体性贬值率＝3.75÷（3.75＋6）＝38.46%4)估算实体性贬值实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×38.46%＝47.97(万元)25）估算功能性贬值第一步，计算被评估设备的年超额运营成本1000×12＝12000（元）第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本12000×（1－33%）＝8040（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元)＝3.5万元6）估算经济性贬值率经济性贬值率＝[1－（60%÷80%）X]×100%＝[1－（60%÷80%）0.7]×100%＝18.24%7)估算经济性贬值经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值)×经济性贬值率＝（124.72－47.97－3.5）×18.24%＝13.36(万元)8）求资产价值待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值＝124.72－47.97－3.5-13.36＝59.89(万元)第四章房地产价格评估3、(1)acde(3)abce(5)abcd(7)bcd(9)acde（11）abcde4、计算题（1）根据所给条件计算如下：1)预计住宅楼的买楼价的现值为：230002000629752066()110%元2)总建筑费用现值为：0.51.5100060%10000100040%100009190000()110%110%元3)专业费用=9190000×6％=551400(元)4)租售费用及税金=29752066×5％=1487603(元)5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％=(地价×20％)+(9190000+551400)×20％=(地价×20％)[phone])总地价=(29752066-9190000-551400-l487603-1948280)÷(1+20％)=16574783÷1.2=13812319(元)（2）根据题中所给条件计算如下：1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)32)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。（3）根据题意：该房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7=851466(元)（4）232344555812%812%812%8110%110%110%110%812%1511110%10%110%110%66.75被估房地产十年租期内的收益现值=万元（5）4515011110%115100106100100800785.4/11101021091011001110%P元平方米452504534011110%115100106100100850812.8/11111011121001011110%11110%115100106100100760841.53/1110100103100981110%PP元平方米元平方米45445123411110%115100106100100780881.93/111010010099991110%785.4812.8841.53881.93830.41/44PPPPPP元平方米元平方米即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元（6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。1）测算不动产总价①不动产建筑总面积：3200×2.5=8000(平方米)4②不动产纯收益=300×8000×90％×(1-25％)=1620000(元)③不动产收益年期=50-3=47(年)④4711620000/8%118%19706113不动产总价（元）2）测算建筑费及专业费建筑费及专业费=1000×（1+10%）×8000=8800000（元）3）计算利息利息=地价×7%×3+8800000×7%×1.5=0.21地价+924000（元）4）计算利润利润=19706113×15%=2955917（元）5）测算地价地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917地价=6994224/1.21=5780350（元）单价=5780350/3200=1806.36（元/m2）楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元/m2）（7）1)该房地产的年租金总收入为：1×7×12=84(万元)2)该房地产的年出租费用为：84×(5％+12％+6％)+0.3=19．62(万元)3)该房地产的年纯收益为：84-19.62=64.38(万元)4)该房地产的价格为：64.38×[1-1／(1+12％)10]／12％=64.38×5.6502=363.76(万元)第五章无形资产评估5、（1）1）求利润分成率80×（1+25%）×（1+400%）/[80×（1+25%）×（1+400%）+4000×（1+13%）]=9.96%2）求未来每年的预期利润额第1、2年：（500-400）×20=2000（万元）第3、4年：（450-400）×20=1000（万元）第5年：（430-400）×20=600（万元）3）求评估值：9.96%×（1-33%）×[2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3++1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5]=352.2（万元）（2）1）计算企业整体价值估算出该企业整体资产评估价值52）计算企业各单项资产价值单项有形资产评估值为600万估算出非专利技术评估值：100×(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473)=421.24(万元)3）评出商誉价值商誉=整体资产评估值-(有形资产评估值+非专利技术评估值)=2524.18-(600+421.24)=1502.94(万元)（3）25%×（1-33%）×[40×10/（1+14%）+45×10/（1+14%）2+55×10/（1+14%）3+60×10/（1+14%）4+65×10/（1+14%）5]=295（万元）（4）{100×（1+500%）/[100×（1+500%）+3000×（1+15%）]}×（1-33%）×20×[（90-50）/（1+10%）+（90-50）/（1+10%）2+（85-50）/（1+10%）3+（75-50）/（1+10%）4+（75-50）/（1+10%）5]=254.5(万元)第六章金融资产和递延资产评估5、（1）优先股的评估值=200×500×12%[1/（1+10%）+1/（1+10%）2+1/（1+10%）3]+200×500/（1+10%）3=162944（元）（2）1）新产品投资以前两年的收益率分别为：10%×(1－2%)=9.8%9.8%×(1－2%)=9.6%2）新产品投产以前两年内股票收益现值为:收益现值=100×1×9.8%/(1+15%)+100×1×9.6%/(1+15%)2=8.52+7.26=15.78(万元)3）新产品投产后第一及第二年该股票收益现值之和：股票收益现值之和=100×1×15%/(1+15%)3+100×1×15%/(1+15%)4=9.86+8.58=18.44（万元）4）新产品投产后第三年起该股票收益现值为：由于从新产品投产后第三年起股利增长率=20%×25%=5%所以从新产品投产后第三年起至以后该股票收益现值=100×1×15%×/（15%－5%）（1+15%）4=85.76（万元）5）该股票评估值=15.78+18.44+85.76=119.98(万元)（3）6第七章流动资产和其他资产评估3、（1）abc（3）cd（5）ab（7）abd第八章企业价值评估3、（1）abc（3）ab，cd，e（5）ae5、（1）用一阶段股利折现模型估算企业每股的价值。本题中，DPS1=344.105.128.1元，股利的预期增长率为g，g=5%。%75.7%59.0%25.3)(fmferrrr每股股权价值为P0，则：87.48%5%75.7344.110gDPSPe元（2）用股利折现估价模型中的二阶段模型计算每股股权价值。2000年的股利支付率为%8.285.272.0，因此2001年至2005年期间的股利支付率也为28.8%。828.015.172.01DPS元。2001年至2005年期间的%35.10%542.1%25.3)(fmferrrr7自2006年开始%75.8%510.1%25.3)(fmferrrr51n，%151g，%52g，6959.3%7005.115.15.256DPSDPS1（1+g1）n1DPSn1+1每股股权价值=----------[1------------]+------------------（re-g1）（1+re）n1（re-g2）（1+re）n18775.687952.64)2292.11()81.17(%)75.81%)(5%75.8(6959.3]%)35.101(%)151(1[%15%35.10828.0555（3）用企业价值评估模型中的二阶段增长模型估算企业价值。用股权价值评估模型中的二阶段模型估算企业的股权价值。具体计算见表8-3、表8-4。表8-3某企业预期自由现金流量估测的假定条件项目高增长阶段稳定增长阶段时期长度4年4年后永久持续收入当前收入：6000万元营业利润（EBIT）收入的20%收入的20%所得税税率33%33%资本收益率营运资本收入的20%收入的20%再投资率息