资产评估学教程第2章

第三章资产评估的基本方法第一节市场法第二节成本法第三节收益法第四节资产评估方法的选择第一节市场比较法一、市场比较法的基本原理（一）理论基础均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。（二）评估思路（三）运用的前提条件1、要有一个活跃的公开市场。2、公开市场要有可比的资产及其交易活动。nni1各项调整系数）（参照物成交价评估值＝（四）市场法的适用范围主要适用于单项资产的评估不适用于企业价值的评估；没有可比参照物、没有市价资产价值的评估二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）选择参照物。1、成交价必须真实。2、至少三个交易案例。3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。4、成交价是正常交易的结果。5、尽可能选择近期成交的交易案例。（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素（三）指标对比、量化差异（四）在各参照物成交价格基础上调整已经量化的对比指标差异（五）综合分析确定评估结果三、市场比较法的具体操作方法（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。因素参照物因素被估对象评估值＝参照物成交价AA1、时间因素2、区域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数1一般以被评资产为100，%)1(%)1%)(1(21naaa环比：指数参照物成交时间的物价评估时物价指数定基：1系数P100系数＝3、功能因素功能系数法4、成新率因素5、交易情况调整参照物的成新率被估资产的成新率调整系数＝100调整系数＝（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……[例]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物ABC交易单价5,0005,9605,918成交日期2002.62002.92002.10区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高于市价4%正常m/2元被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元参照物ABC交易单价5,0005,9605,918时间因素修正117/100104/100100/100区域因素修正100/107100/110100/108交易情况修正100/100100/104100/100修正后的价格5,4675,4185,480m/2元五、对市场法的简单评价优点：（1）较容易掌握理解（2）充分考虑现时市场变化因素（3）直观简单，评估结果容易使双方接受。缺点：（1）需要一个公开活跃的市场（2）不适用于专用设备等固定资产以及大部分无形资产。（3）不适合受地区、环境等因素严格限制的资产的评估。（4）比较因素差异难以量化第二节成本法（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性（四）前提条件（1）被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性（2）被评估资产可以再生或复制（3）被评估资产具有随时间推移贬值的特征二、成本法中的基本要素（一）资产的重置成本△相同点：均采用现行价格计算。△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。更新重置成本复原重置成本再取得成本资产的现行——重置成本（二）实体性贬值是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性的损耗或下降而引起的资产的价值损失。（三）功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后造成的资产价值损失。（四）经济性贬值是指由于客观环境变化的影响而引起资产闲置、收益下降而造成的资产价值损失。三、成本法中各项要素的具体评估方法基本公式：①评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗②评估值＝重置成本×综合成新率(一）重置成本的估算方法1、重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。练习1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）2、价格指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题1.物价指数法计算的是复原重置成本。2.科技进步较快资产使用该方法估价结果偏高3.适用于数量多、价值低的大宗资产评估资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的＝重置成本被估资产nia）（产的历史成本被估资产重置成本＝资%12、功能价值类比法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：注意：x的取值范围该方法计算的一般是更新重置成本。x参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的4、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。△计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K某类抽样资产历史成本某类抽样资产重置成本K（二）资产的实体性贬值的估算方法有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。计量方法:1、观察法被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。尚可使用年限实际已使用年限尚可使用年限成新率＝有形损耗率更新成本加权更新成本加权平均已使用年限＝投资时间重置成本已使用年限加权投资成本1970年2000004284000001990年1000002222000002000年100000121200000合计400000118000001180000029.5400000加权平均已使用年限＝年3、修复费用法有形损耗率=实体性贬值=资产的重置成本×有形损耗率资产的修复费用资产的重置成本×100%（三）功能性贬值及其计量1.功能性贬值的含义是无形损耗的一种，指由于技术陈旧、功能落后而导致的原有资产的相对贬值。体现在两方面：(1)运营成本（物耗、能耗、工耗等）(2)产出能力2.超额运营成本的计算步聚：(1)计算年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）功能性贬值的计算被评估资产功能性贬值：年超额运营成本×｛1/（1＋r）+1/（1+r）2＋·····+1/（1+r）n｝×（1-所得税率）1/（1＋r）+1/（1+r）2＋·····+1/（1+r）n=｛（1+r）n-1｝÷r（1+r）n=｛1-（1+r）-n｝÷r=（P/A，r，n）称为年金现值系数，可以查年金现值系数表获得练习2某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×6000=18000(元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000×(1-25%)=13500(元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:13500×(P/A，10%，3)=13500×2.4869=33573.15（元）（四）经济性贬值及其计量1.经济性贬值的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。产生的原因有：（1）竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。2.表现形式①资产利用率下降②资产年收益额减少3.计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率4.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）注意问题%1001x资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能－经济性贬值率＝练习3某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数（功能价值指数）为0.6.设备的经济性贬值率为：经济性贬值率=[1-（70000/100000）0.6]×100%=19%练习4如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报