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第四章房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产（2）房地产（3）不动产（4）基准地价（5）标定地价（6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是()必须考虑的评估前提。a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是()。a.地理位置和交通条件b.个别因素和市场转让条件c.容积率和覆盖率d.特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种()。a.加和法b.积算法c.类比法d.倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为()元。a.85000b.12631c.72369d.12369（5）计算建筑期利息的工期应按()计算。a.合同工期b.额定工期c.协商工期d.实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是()元。a.1048000b.1910000c.1480000d.19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是()元。a.61667b.925000c.789950d.58041（8）残余估价法属于()中的一种具体方法。a.收益法b.成本法c.市场法d.功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为()元／平方米。a.1000b.1500c.2100d.2800（10）若反映宗地地价水平，()指标更具说服力。....ABCD建筑总价格土地总价格土地总面积土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积（11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于()万元。a.205b.429c.633d.690（12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于()万元。a.110b.61c.80d.49（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为()元。a.1000b.12000c.4000d.2000（14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近()万元。a．140b.157c.141d.148（15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于()。a.9％b.12.5％c.7.5％d.5％（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于()万元。a.86b.87c.90d.85（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于()万元。a.50b.60c.80d.100（18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10％，该房地产的评估值最接近于()万元。a.28b.32c.25d.30（19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于()a.0.9659b.0.948c.1.152d.1.054（20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是()。a.土地的非再生性b.土地位置固定性c.土地用途广泛性d.土地利用永续性（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为()元。a.51.75b.30.75c.89d.71.25（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200元／平方米，建筑物的年纯收益为()元。a.8600b.8800c.9000d.12000（23）某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于()元／平方米。a.1728b.1900c.1500d.1000元（24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括()。a.房地产税金b.管理费c.利息d.保险费（25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地产评估的()a．供求原则b.替代原则c.最佳使用原则d.贡献原则(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为()a．100／115b．85／100c．115/100d．100／85(27)某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近()万元a．400b．392c．402d．390(28)某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。该土地投资利息为()万元a．120b．80c．60d．100(29)某宗土地为1000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（）a.建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米b.建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米c.建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米d.建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米(30)某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l％的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8％。该地产的评估值最接近于（）万元a.77b.146c.116d.1933、多项选择题(1)影响地价的一般因素有()。a.行政因素b.区域因素c.社会因素d.经济因素e.人口因素(2)影响地价的社会因素主要包括()等几个方面。a.政治安定状况b.社会治安程度c.税收政策d.房地产投机e.交通管制(3)影响商业用地土地价格的区域因素有()。a.商业繁华程度b.环境优劣度c.规划限制d.公有设施完善度e.交通便捷度(4)影响地价的个别因素主要有()。a.位置因素b.地形地质因素c.面积因素d.地块形状因素e.土地利用因素(5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有()。a.繁华程度b.交通状况c.基础设施状况d.环境质量e.土地使用年限(6)评估建筑物需考虑的因素包括()。a.产权b.用途c.建筑结构d.建成时间e.装修质量和水平(7)建筑物应在()方面符合政府规定。a.建筑结构b.建筑用途c.容积率d.覆盖率e.外形设计(8)我国房地产评估的标的物一般包括()。a.土地使用权b.土地所有权c.建筑物及其权益d.建筑物中的水暖设施e.建筑物中的办公设备(9)假设开发法中的投资利润是以()为计算基础的。a.专业费用b.投资利息c.卖楼价d.地价e.建筑费用(10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在()方面与评估对象保持一致。a.交易类型b.用地性质c.交易价格d.供需圈e.交易时间（11）房地产评估遵循的原则有()a.最有效使用原则b.合法原则c.替代原则d.供求原则e.贡献原则4、计算分析题（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。（2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。宗地成交价格（元／平方米）交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。该城市地价指数见下表：年份199519961997199819992000指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。（6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，