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xxx项目一、评估对象概况评估对象xxx简介基本信息行政区域：xxx项目位置：xxx建筑类型：多层、高层、超高层物业类别：住宅、别墅开发商：招商地产物业公司：招商物业开盘时间：2011年10月入住时间：2014年06月基本参数户型面积：四居137-145平米装修状况：毛坯占地面积：91244.242平方米总建筑面积：225200平方米容积率：1.5饮用水：市政供水产权年限：70年周边配套：购物中心：xxx学校：xxx幼儿园：xxx医院：xxx银行：xxx二、评估目的对xxx项目房地产价格进行评估，根据结果判断其定价是否合理。三、评估基准日评估基准日为2012年8月1日四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用市场法进行评估。1、选择三个可比实例，具体情况如下表所示楼盘名称A：中海寰宇B：禹州中央C：丰融尚城位置xxxxxxxxx建筑类型独栋别墅,高层板楼,小高层,高层板楼价格14000元/平方米12000元/平方米11500元/平方米装修状况毛坯毛坯毛坯容积率1.754.32.7开盘时间2012年1月2012年6月2011年9月2、确定修正系数（1）交易情况修正。根据可比实例楼盘和评估对象的交易情况，以评估对象为100，则A楼盘为85，B楼盘为80，C楼盘为91。（2）交易日期修正。根据数据统计，xxx房地产近年来呈持续上涨趋势，年涨幅75%。所以以评估对象为100，则A楼盘为104，B楼盘为101，C楼盘为96。（3）容积率修正。根据可比实例楼盘和评估对象的容积率，以评估对象为100，则A楼盘为107，B楼盘为190，C楼盘为150。（4）区域因素修正。根据楼盘所处区域的繁华程度，以评估对象为100，则A楼盘为105，B楼盘为92，C楼盘为90。（5）个别因素修正。根据可比实例和评估对象的个别特征，以估价对象为100，则A楼盘为105，B楼盘为93，C楼盘为92。3、利用市场法进行评估，贴现率为8%（1）以A为参照物时，P=14000×（85÷100）×（104÷100）×（107÷100）×（105÷100）×（105÷100）=12945.03元/米²（2）以B为参照物时，P=12000×（80÷100）×（101÷100）×（190÷100）×（92÷100）×（93÷100）=15762.21元/米²（3）以C为参照物时，P=11500×（91÷100）×（96÷100）×（150÷100）×（90÷100）×（92÷100）=12477.63元/米²（4）以A、B、C楼盘的评估值进行简单平均，可得出评估对象的单位楼盘价格为：（12945.03+15762.21+12477.63）÷3=13728.29元/米²五、评估结论在对xxx房地产进行了解和评估后，在评估基准日2012年8月1日评估结果如下：xxx房地产单位楼盘价格为13728.29元/米²，房地产价值为3091610908元。