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中化国际控股有限公司投资性房地产转让评估项目资产评估报告某某资产评估（武汉）有限公司二〇一三年六月十六日目录注册资产评估师声明...........3资产评估报告摘要......................................4资产评估报告.........................5一、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况.......................6二、评估目的............................10三、评估对象和评估范围.....................10四、价值类型及其定义.....11五、评估基准日.........12六、评估依据.............12七、评估方法....................15八、评估程序实施过程和情况......................16九、评估假设...................19十、评估结论............21十一、特别事项的说明................................22十二、评估报告的使用限制说明.....................24十三、评估报告日.......................................24资产评估报告附件........................................25中中化化国国际际控控股股有有限限公公司司投投资资性性房房地地产产转转让让评评估估项项目目资资产产评评估估报报告告第3页中化国际控股有限公司投资性房地产转让评估项目注册资产评估师声明一、我们在执行本评估业务中，遵循相关国家法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方及被评估企业申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已经对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况和权属资料给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权手续以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。中中化化国国际际控控股股有有限限公公司司投投资资性性房房地地产产转转让让评评估估项项目目资资产产评评估估报报告告第4页中化国际控股有限公司投资性房地产转让评估项目资产评估报告摘要某某资产评估（武汉）有限公司接受中化国际控股有限公司（以下简称“中化控股”）及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，依据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对中化国际控股的投资性房地产于评估基准日2013年5月31日的市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照法定的评估程序，对委托评估所涉及的中化国际控股有限公司的投资性房地产实施了实地查勘、市场调查，对该房地产所处宏观、微观环境、历史经营状况及未来发展前景进行了分析、论证，采用收益法对中化国际控股有限公司的投资性房地产在2013年5月31日的市场价值作出了公允反映，资产评估结果如下：采用收益法评估后，得出如下评估结论：纳入评估范围的资产账面总额23,766.66万元，评估价值28,216.82万元，增值4,450.16万元，增值率19%。上述增值的原因是：自北京光彩国际公寓项目竣工以来，国内经济持续增长，房地产市场发展很快，特别是一线城市，土地、房产价格普遍上涨。处于城市中心地段的物业，增值幅度更为明显。北京光彩国际公寓项目地处北京东二环一侧黄金地段，地理位置优越，周边商业中中化化国国际际控控股股有有限限公公司司投投资资性性房房地地产产转转让让评评估估项项目目资资产产评评估估报报告告第5页氛围浓厚，加之物业建筑品质良好，故近几年来该物业一直处于升值状态。根据国家的有关规定，本项目评估结论的有效期限为1年，自评估基准日2013年5月31日起，至2014年4月30日止。以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估项目的全面情况及资产评估结果成立的各种假设和前提、合理理解资产评估结果，请报告使用者认真阅读资产评估报告书全文中中化化国国际际控控股股有有限限公公司司投投资资性性房房地地产产转转让让评评估估项项目目资资产产评评估估报报告告第6页中化国际控股有限公司投资性房地产转让评估项目资产评估报告中化国际控股有限公司：中化国际建设集团股份有限公司：某某资产评估（武汉）有限公司接受泛海控股有限公司（以下简称“中化控股”）及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，依据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对中化国际控股的投资性房地产于评估基准日2013年5月31日的市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照法定的评估程序，对委托评估所涉及的中化国际控股有限公司的投资性房地产实施了实地查勘、市场调查，对该房地产所处宏观、微观环境、历史经营状况及未来发展前景进行了分析、论证，采用收益法对中化国际控股有限公司的投资性房地产在2013年5月31日的市场价值作出了公允反映，现将评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况（一）委托方及被评估单位：中化国际控股有限公司1、注册地址：北京市朝阳区工人体育场西路18号光彩国际公寓1号楼底商3C中中化化国国际际控控股股有有限限公公司司投投资资性性房房地地产产转转让让评评估估项项目目资资产产评评估估报报告告第7页2、法定代表人：卢志强3、注册资本：人民币21000万元整4、实收资本：人民币21000万元整5、公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）6、经营范围：许可经营项目：(无)。一般经营项目：实业投资、资产管理；经济技术管理咨询；出租位于北京市朝阳区工体西南角光彩国际公寓的办公用房；7、截止2013年5月31日，公司注册资本为人民币21000万元。目前企业股权构成如下（单位：人民币万元）股东名称投资金额投资比例卢志强1620077.14%黄琼姿240011.43%卢晓云240011.43%合计21000100%委托方二：中化国际建设集团股份有限公司中化国际建设集团股份有限公司由中化国际控股集团股份有限公司和北京市小梅沙实业股份有限公司于1994年7月出资组建，现股权情况为：投资者名称投入资本（万元）投资比例中化国际控股集团股份有限公司440919.91355496.75%中中化化国国际际控控股股有有限限公公司司投投资资性性房房地地产产转转让让评评估估项项目目资资产产评评估估报报告告第8页北京市小梅沙实业股份有限公司14811.2632463.25%合计455731.1768100%1、注册地址：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座22层2、法定代表人：卢志强3、注册资本：455731.1768万元4、实收资本：455731.1768万元5、公司类型：其他股份有限公司（上市）6、经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：承办国内外投资开发项目；经营房地产业务及物业管理；投资兴办实业（具体项目另行申报）；资产管理；建筑设备、建筑装饰材料的购销；自有物业租赁；企业管理咨询7、中化国际建设集团股份有限公司于1994年在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码000046。截至2011年末，公司总资产为234.37亿元，总股本为4,557,311,768股。中化国际建设集投资规划、开发建设、商业管理及物业服务等于一体，具备大体量、多业态综合开发能力，产品覆盖普通住宅、商务公寓、酒店、写字楼及大型城市综合体等多种业态。对品质不懈追求、对细节力求精致、对服务专业用心，中化国际建设始终如一，致力于为客户提升价值。中化国际建设目前拥有17家控股子公司，开发的项目分布于北京、深圳、武汉、上海、杭州、中中化化国国际际控控股股有有限限公公司司投投资资性性房房地地产产转转让让评评估估项项目目资资产产评评估估报报告告第9页青岛等中心城市，知名项目包括北京中化国际居住区、光彩国际公寓、深圳中化国际拉菲花园、武汉中央商务区项目、杭州中化国际中心、青岛中化国际名人广场等众多建筑精品（三）投资性房地产（1）投资性房地产的分类投资性房地产包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。（2）投资性房地产的计价投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，外购或自行建造的投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量。不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。（3）投资性房地产的转换和处置投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于中中化化国国际际控控股股有有限限公公司司投投资资性性房房地地产产转转让让评评估估项项目目资资产产评评估估报报告告第10页原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。深圳市万泽房地产开发有限公司近二年及基准日当年资产负债情况见下表：中中化化国国际际控控股股有有限限公公司司投投资资性性房房地地产产转转让让评评估估项项目目资资产产评评估估报报告告第11页（四）其他评估报告使用者资产评估管理机构、国有资产监督管理部门及其他相关部门。二、评估目的本次资产评估受中化国际控股有限公司及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，中化国际控股有限公司拟转让其所持有的北京光彩置业有限公司35%出资权及相应权益所涉及的光彩国际公寓房地产提供公允价值参考依据。中中化化国国际际控控股股有有限限公公司司投投资资性性房房地地产产转转让让评评估估项项目目资资产产评评估估报报告告第12页三、评估对象和评估范围评估对象为房地产。评估范围：纳入评估范围的光彩国际公寓的房地产总面积7405.99平方米，房产用途为商业。其产权证权利人为北京光彩置业有限公司。北京光彩置业有限公司为中外合作企业，现有三家出资方，分别是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海有限公司。根据光彩置业的出资各方签订的合作合同及补充协议，确认应分配给中化国际有限公司位于北京光彩国际公寓的7405.99平方米商铺，但此部分房地产一直未单独办理房产证。目前商业部分房产在对外出租，出租面积为5665.98平方米，未出租面积为1740.01平方米。以上委估对象用地性质均为出让，评估范围包含房地产分摊的土地使用权价值。评估范围为委托方提供清单所列示的评估基准日的资产，从而确定其基准日止的价值。本次评估的范围以企业提供的清单为准。纳入评估范围的资产与委托评估确定的资产范围一致。四、价值类型及其定义评估人员经与委托方