资产评估章后计算题答案

1第五章机器设备评估计算题答案1．某型号压力机购置于1990年12月，帐面原值40万元，其中压力机械购买价为35万元，基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。评估基准日为2000年12月20日。经过调查得知，该类压力机械的定基价格指数1990年和2000年分别为120%、150%，基础及安装费10年间上涨了100%，评估基准日的运杂费为1.1万元。10年间，该压力机前5年的利用率为120%，后五年的利用率为95%，预计尚可使用年限为3年。与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备只需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费为2万元/人。所得税率为33%，折现率为12%。要求完成下列计算：（1）该设备的重置成本（2）该设备的实体性贬值（3）该设备的功能性贬值（4）该设备的评估价值解：（1）计算重置成本根据物价上涨指数分别求出2000年各组成部分的重置价格：压力机=35×150%/120%=43.75（万元）基础及安装=4.5×（1+100%）=9（万元）运杂费=1.1万元2000年12月该设备重置成本=43.75+9+11=53.75（万元）（2）计算实体性贬值实际使用年限：5×120%+5×95%=10.75（年）实体损耗率：1075/（10.75+3）=78.2%实体性贬值额：53.75×78.2%=42.0325（万元）（3）功能性贬值（5－3）×2（1－33%）×-3[1-(112%)]/12%+=2.68×2.4018=6.44（万元）（4）计算评估价值P=重置成本－实体性贬值－功能性贬值=53.75－42.03－6.44=5.28（万元）22．某油罐主体结构建于1994年，原购置价为350000元，原油位控制装置于1998年拆除，该部分的原始成本为20000元，同年新增加的油位控制及数据自动采集系统投资32000元，2000年又增添工业电视监控装置，投资50000元。评估基准日为2006年,若1994年至2000年罐体的价格上涨指数为2.5，1998年至2006年自动控制系统的价格上涨指数为1.5。2000年至2006年电视监控装置价格上涨指数为1.2，评估人员经现场检测该油罐设备尚可使用12年。试计算该油罐设备2006年的评估价格。解：（1）计算油罐重置成本用价格指数按不同投资时期调整计算：油罐主体：（350000－20000）×2.5=825000（元）采集系统：32000×1.5=48000（元）工业电视：50000×1.2=60000（元）油灌重置成本=825000+48000+60000=933000（元）（2）计算加权重置成本单位：元投资时间现行成本投资年限加权重置成本1994年8250001299000001998年4800083840002000年600006360000合计9330001064400（3）计算加权投资年限1064400÷933000=11.4（年）（4）计算成新率成新率=100%´+尚可使用年限尚可使用年限加权投资年限=%1004.111212=51%（5）计算评估价值P=重置成本×成新率=933000×51%3=475830（元）3．对一台刨床进行评估，该设备已使用4年，经检测评定尚可使用8年，但该刨床的台钳嘴有裂纹需要更换，经调查其更换费约8000元。该刨床的重置成本为12万元。试用修复费用法评估设备的实体性贬值额及成新率。解：（1）可修复实体贬值：8000元（2）不可修复实体损耗率：4100%48´+=33%（3）不可修复部分实体贬值：（120000－8000）×33%=36960（元）（4）实体性陈旧贬值总额：8000+36960=44960（元）（5）设备的成新率=（1－12000044960）×100%=62.53%4．某企业10年前购入一台锅炉，现要求对其评估。收集到如下资料：（1）经市场调查，该型号锅炉市场价格为68000元，附属设备8400元，运输费率2%，安装调试费率8%。（2）根据锅炉压力容器规定，该锅炉预计总使用年限为22年。预计残值率3%，清理费为2000元。（3）调查表明，该锅炉比新型同型号锅炉每年多耗煤2吨。（4）假设企业所得税率为20%，折现率取10%，每吨煤价格800元。要求：（1）计算该锅炉的重置成本（2）估算该锅炉的各种贬值（3）确定该锅炉的评估价值。解：（1）计算重置成本（68000+8400）×（1+2%+8%）=84040元（2）有形损耗[84040×（1－3%）+2000]×2210=37963.09（元）4（3）功能性贬值2×800×（1-20%）×12111-10%(110%)轾犏犏+臌=7928.83（元）（4）该锅炉评估值84040－37963.09－7828.83=38248.08（元）5．评估某灯泡厂一条普通泡生产线的重置完全成本。该生产线的账面原值100万元，其中封口机、排气机与装头机均为外购设备计60万元，传送带与机构爪为自制计30万元，运输、安装调试费用为10万元。经市场调研，发现目前市面上已出现了用料节省，结构更为合理的换代产品。而且自制的传送带与机构爪也有改进的必要，技术攻关小组认为改进后的设备将大大节省能源与用料，且占地小。运输、安装调试费用随主体设备的换代也会发生相应的变化。下面将分别就生产线中的外购设备，自制设备及运输、安装调试费用分述如下：（1）外购机器设备情况：经市场调查，得知封口机、排气机、装头机的现行市价分别为30万元、37万元、33万元。成套购买均优惠10%，验货后立即付款优惠5%，购货后延期一个月付款加价3%，并标明价格尚可面议。通过销售统计，一般厂家的价格折让为4%。根据以上资料，我们评估时应选择：成套购买，正常的付款条件，正常的价格折扣。（2）自制机器设备情况：评估人员与企业技术人员和财会人员进行了座谈，听取了专业人员的介绍，查看了有关账表，得知自制设备账面原值30万元的构成为：钢材占40%，铸铁20%，人工费30%，制造费用占10%；按现行技术条件更新自制设备，钢材和铸铁均可节约20%，人工及制造费用可节省10%。从企业财务资料获悉，自制设备购建以来，钢材价格上涨80%，铸铁价格上扬50%，工时成本也提高了100%，制造费用按工时分摊的额度上涨40%。（3）运杂费、安装调试费用情况：由于三件主要设备的结构变化，吨位减轻，经与技术人员和财务人员座谈，得知，设备吨位减轻与运价上调相抵后运杂费上升20%，基础、基桩等耗用水泥和钢材分别减少30%，用工减少50%，钢材价格上涨指数同上，水泥价格上涨10%，人工费上涨100%，管理费上涨40%。分析原成本核算资料，知各项费用占运杂费、安装调试费的总成本的比重如下：运杂费10%，钢材40%，水泥20%，人工20%，管理费10%。解：（1）外购设备重置价值：100×90%×（1－5%）×（1－4%）=82.08万元5（2）自制部分机器设备重置价值：30×40%×（1－20%）×（1+80%）=17.28万元30×20%×（1－20%）×（1+50%）=7.2万元30×30%×（1－10%）×（1+100%）=16.2万元30×10%×（1－10%）×（1+40%）=3.78万元17.28+7.2+16.2+3.78=44.46万元（3）运输、安装调试费用重置价值：运杂：10×10%×（1+20%）=1.2万元钢材：10×40%×（1+80%）×（1－30%）=5.04万元水泥：10×20%×（1+10%）×（1－30%）=1.54万元人工：10×20%×（1+100%）×（1－50%）=2万元管理：10×10%×（1+40%）=1.4万元1.2+5.04+1.54+2=11.18万元（4）普通灯泡生产线重置全价为：重置价值=（1）+（2）+（3）=82.08+44.46+11.18=137.72万元附：运杂费、安装调试费用重置价值亦可通过计算综合升降比率计算：“量”耗综合下降率：30%×（40%+20%）+50%×（20%+10%）+0×10%=33%价格综合上升率：20%×10%+80%×40%+10%×20%+100%×20%+40%×10%=60%运杂、安装调试重置成本：10×（1－33%）×（1+60%）=10.72万元6．某进口机器设备，评估基准日时的FOB价为25000美元，国外运输保险费为103美元，国内运杂费率为3%，关税税率为16%，增值税率17%，银行手续费率为0.5%，外贸手续费率为1.5%。评估基准日美元对人民币汇率为8.3，试计算这台进口机器设备的重置全价。解：该进口设备的CIF价=25000+103=25103美元关税=CIF×关税率=25103×16%=4016.48美元增值税=CIF×（1+关税率）×增值税率=25103×（1+16%）×17%=4950.31美元银行手续费=FOB×银行手续费率=25000×0.5%=125美元外贸手续费=CIF×外贸手续费率=25103×1.5%=376.55美元国内运杂费=FOB×评估基准日汇率×国内运杂费率=25000×8.3×3%=6225（元）该设备的重置全价=CIF价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费6=（25103+4016.48+4950.31+125+376.55）×8.3+6225=293167.12（元）第六章房地产评估计算题答案1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。解：（1）设土地价格为x300450006x+=x=3033.33万元即地块总价为3033.33万元该地块的单位面积价格=500033.3033=6066.67元/平方米楼面地价=2000033.3033=0.1517万元/平方米=1517元/平方米或：楼面地价=土地单价/容积率=467.6066=1517元/平方米（2）容积率=土地总面积建筑总面积建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米建筑物层数=250020000=8层建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元2．某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地，土地面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年，1998年3月出售。经调查和开发设计，取得如下资料：（1）开发方式：设计建筑物14层，每层面积500平方米，共7000平方米。1～2层为商用房，1000平方米；3～4层为住宅，6000平方米。（2）开发费用估计。建筑费用500万元，专业费用为建筑费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，由卖方承担的售房税金为房地产售价的5%。（3）预计建设期。共需三年完成全部建筑，资金分三年投入，第一年投入总建筑费7的50%，第二年投入总建筑费的30%，第三年投入总建筑费的20%。（4）预计房地产售价。假定建成后，商业楼可全部售出，住宅可售出30%；住宅的50%半年后可售出，其余的20%一年后才能售出。预计2000年3月商业楼平均售价5000元/平方米，住宅平均售价2400元/平方米（均含楼面地价）。要求：用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。解：（1）计算房地产出售总价现值3300.51500010002400100030%50%20%(110%)(110%)(110%)(110%)(110%)轾创犏+++犏+++++臌=1412.73（万元）（2）计算总建筑费用现值0.51.52.550%30%20%500(110%)(110%)(110%)轾犏++犏+++臌=447.18（万元）（2分）（3）计算税金1412.73×