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逸豪项目策划推广执行方案第一部分市场调研一、市场分析（一）赣州房地产开发现状以下是赣州市章贡区1—6月份的房地产开发状况统计：指标单位1-6月比上年同期增长（%）地产开发投资内资国有投资有限责任公司私营投资港澳台投资外商投资房屋施工面积新开工面积房屋竣工面积万元万元万元万元万元万元万元平方米平方米平方米15845014647396836511464453782841494138436213805845062359.962.6209.71811446.231.434.1-11.9--日，赣州市房地产开发投资完成18.65亿元，增长61.5%；商品房销售面积138.9万平方米，销售额18.54亿元，分别增长1.24和2.21倍。1、地段与区域：经调查，赣州市目前正在开发的房地产项目共计四十余个，其中35%的项目分布于老城区（主要分布于滨江大道），27%的项目分布于站北区，19%的项目分布于水南新区，16%的项目分布于黄金开发区，另有3%的项目分布于其它郊区地带。0%5%10%15%20%25%30%35%老城区站北区水南新区其它郊区从图表中我们可以看出，站北区房地产行业发展极其迅速，已在整个赣州房地产市场舞台上饰演了重要角色。2、户型与面积：经调查，赣州市房地产开发由于传统居住习惯的影响，各项目均以三房、四房为主打户型。三房户型中，115～130㎡的户型占40%，131～145㎡的户型占52%，146㎡以上的户型占8%。0%10%20%30%40%50%60%115-130平米131-145平米146平米以上四房户型中，140～155㎡的户型占67%，156～170㎡的户型占28%，170㎡以上的户型占5%。0%10%20%30%40%50%60%70%140-155平米156-170平米171平米以上3、售价：据调查所知，赣州的许多房地产项目销售的均价已经超过2000元/㎡，甚至接近3000元/㎡，只有站北区项目的售价至今未突破2000元/㎡。通过具体分析，在已出价格的项目中，均价为2000～2500元㎡的占48%，均价2501～3000元/㎡的占35%，另外17%的项目均价在2000元/㎡以下（主要以站北区项目为主）。0%10%20%30%40%50%2000-2500元/平米2501-3000元/平米2000元/平米以下4、项目规划“国六条”及其细则的出台，对全国各地的房地产市场都产生了或大或小的影响。而“国六条”要真正对赣州楼市产生影响还应该是在赣州的地方执行细则出台以后，所以在细则出台之前，许多房地产开发商在小心翼翼的等待中。○1时刻关注“国六条”赣州执行细则的出台，做好在下期规划中推出小户型的准备。这些项目包括：章江豪园的二期、三期住宅；滨江·爱丁堡的二期住宅；黄金时代的第2批、第3批地块项目等等。○2部分楼盘已动工，规划方案不受新政影响。这些项目包括：锦融·望江景城、五洲花苑、瑞景苑、以及锦辉佳苑的一期。但是这些项目，除锦融·望江景城外，都在观望中，迟迟未出价格。○3面对一方面由于政府限制了土地资源的供应，另一方面作为市场上可能出现大房型减少、高档住宅减少的局面，别墅项目也开始强势攻入赣州楼市，包括时间公园、阑亭半岛、五龙湖山庄等，同时，星洲国际、滨江·爱丁堡、豪德·水岸新天等项目也有部分别墅正在推出。（二）市场竞争空间分析1、不同片区之间的竞争◎生活配套：老城区滨江大道水南新区黄金开发区站北区◎周围环境：滨江大道水南新区老城区黄金开发区站北区◎交通网络：老城区站北区滨江大道水南新区黄金开发区◎周边居民住房消费层次：滨江大道水南新区老城区黄金开发区站北区◎目前楼盘售价：滨江大道水南新区老城区黄金开发区站北区从以上对比我们可以看出，目前站北区项目在生活配套、周围环境、周边居民住房消费层次等方面都较其它片区处于劣势，但是该片区交通极其便利，且售价较其它片区项目低，再加上《站北区控制性详细规划》的出台给站北区的发展以很大的行政支持，政府致力于将站北区发展成为以交通换乘中心为主，商务、居住、教育和谐发展的城市精品社区，所以对赣州楼市来说，站北区充满活力，前景诱人。与此相反的是，老城区、滨江大道的房地产开发已接近饱和，目前已基本没有可供开发的空地。2、站北片区楼盘之间的竞争仅一年左右的时间，站北区先后出现十来个新开发房地产项目，其发展速度是惊人的，不言而喻，竞争也是异常激烈的。目前站北区正在开发的项目有以下几个：1）案名：星洲国际开发商：江西赣南果业股份有限公司地理位置：东环路与五洲大道之间占地面积：368亩置业点评：将建成集公寓、别墅于一体的大型高档社区，具体事项正在规划中。2）案名：锦融·望江景城开发商：赣州锦融房地产有限公司地理位置：五洲大道与站前大道交汇处总建筑面积：40000㎡绿地率：42.3%主打广告语：住，就住得舒服点置业点评：共5栋一梯两户、一梯三户的小高层；户型以116～152㎡三房为主配以少量66～88㎡二房；部分户型卧室门直对入口或餐厅，且动静、干湿分区不明；售价未出。3）案名：龙湾佳园开发商：赣州华城综合建设有限公司地理位置：五洲大道中段（站前大道与八一四大道之间）总建筑面积：18884㎡绿地率：30%主打广告语：站前领秀，人脉领地置业点评：由五栋多层组成，其中1、2、3栋一层为商铺，二层为写字楼，每栋顶层为复式结构；户型以110～138㎡三房为主，配以少量90㎡左右二房、45㎡左右一房；部分户型棱角尖锐，主卧门直对客厅或餐厅；均价1800元/㎡。4）案名：五洲花苑开发商：赣州市阳光房地产有限公司地理位置：五洲大道1号总建筑面积：13600㎡绿地率：基本无绿化主打广告语：京九线上好人家置业点评：一梯三户，共98户。一层为商铺，其面积较大，二层为写字楼，亦可作为超市；地下停车场共46个停车位；户型以77～90㎡的二房、116～127㎡的三房为主；户型设计不合理，棱角多而阳台少，功能分区凌乱。5）案名：海通大厦开发商：江西海通实业有限公司地理位置：五洲大道中段总建筑面积：9923㎡建筑密度：34.4%绿地率：31.6%置业点评：仅一栋12层一梯两户的小高层建筑，共52户；户型以110～118㎡二房、120～135㎡三房为主；车位租售结合。）案名：瑞景苑开发商：赣州宏建房地产开发有限公司地理位置：五洲大道与章江北大道交汇处向南200米总建筑面积：9796㎡建筑密度：47.29%绿地率：20%主打广告语：江畔·美景·雅居；一线临江，观景名居置业点评：共42户，户型以150㎡以上的三房为主，户型阔绰但无任何玄关设计；建筑密度高，绿化少。7）案名：锦辉佳苑开发商：上饶锦辉房地产开发有限公司地理位置：京九大道与章江源大道交汇处（赣州火车站正对面）总建筑面积：（占地5112㎡）建筑密度：38.12%绿地率：32%主打广告语：高尚社区，优越生活置业点评：分两期开发，一期为76户电梯房，建筑高度为11+1层，容积率3.26，二期规划方案还未公布；户型均为130㎡左右的三房，客户选择余地少。另外，江西顺兴房地产有限公司开发的滨江相府，总建筑面积为28000㎡，属于单位集资房，不进行对外销售；赣州宏建房地产有限公司开发的宏建花园，总建筑面积为23000㎡，目前正在报件审批中。通过分析，我们可以看出以上站北区项目的特点是：○1项目规模普遍较小，未形成良好的居住氛围。○2项目多数位于五洲大道及其附近，分布甚为集中。○3项目周边配套不齐全，教育、购物、娱乐设施极其缺乏。○4项目内部配套也不完善，基本没有会所、幼儿园。○5品质不高，没有品牌项目。○6无区别于周边其它项目的个性特色。（三）需求分析在7月份我们针对有购房要求的客户做过一个市场问卷调查，调查显示：1、面积37.4%的受访者需求的建筑面积为120~140㎡；25%的受访者需求的建筑面积为90~120㎡；25%的受访者需求的建筑面积为140㎡以上；另外，12.5%的受访者需求的建筑面积为90㎡以下。说明，赣州市民还是更加偏好于居住建筑面积为90㎡以上的户型。0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%120-140平米90-120平米140平米以上90平米以下、价格VS地段当问及“购买住房，您最看重哪个因素？”时，分别有31.25%的受访者选择了价格与地段，其次，分别有12.5%的受访者选择了户型结构、周边配套与小区环境，另外有6.25%的受访者选择了升值潜力，而对于物业管理，受访者均表示各小区都差不多，没多大关系。0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%价格户型结构地段周边配套小区环境升值潜力当问及“根据赣州市目前的房价，您会选择何种价位的住宅时？”，43.75%的受访者选择2000元/㎡以下，37.4%的受访者选择2000~2500元/㎡，12.5%的受访者选择2500~3000元/㎡，6.25%的受访者选择3000元/㎡以上。0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2000元/平米以下2000-2500元/平米2500-3000元/平米3000元/平米以上一般情况下，如果实际价格是购房者心理预算价格的1.4-1.5倍时，购房者就会觉得太贵而放弃购买该房产。但如果实际价格是其心理预算的1.1-1.2倍时，购房者仍然愿意购买。也就是说，根据赣州目前的房价，2000-3600元/㎡是大多数购房者能够接受的水平，而超出3600元/㎡这个额度，购房者接受起来比较困难。3、项目特色当问及“如果您选择在站北区购房，可能是基于什么原因？”时，分别有37.4%的受访者选择“房价相对市中心更低”、“看中该片区的升值潜力”，其次，有18.75%的受访者选择“交通极为便利”，6.25%的受访者选择“被某一楼盘的特色所吸引”。也就是说，在“升值潜力”与“交通便利”同等的条件下，站北区楼盘要脱颖而出必须具备两个条件：1.房价相对市中心更低；2.楼盘有鲜明的特色。0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%房价相对市中心更低交通极为便利看重该片区的升值潜力被某一楼盘的特色所吸引第二部分项目定位分析第一章项目分析一、项目概况本项目位于五洲大道与滨江大道东段交汇处，所属站北区域，东邻规划商住小区，南邻规划小区，西邻章江，北邻五洲大道。基地南北长约230米，东西约172米，呈不规则形。总用地面积为23786.52平方米，规划总建筑面积为64695.06平方米。由2栋小高层、4栋高层和4栋多层、1栋独立别墅组成；并设有商铺、会所、地下停车场等配套公建。倾力将小区打造成集居住、休闲、商务、娱乐于一体的自然、现代、舒适、尊贵的综合性现代新型生态居住社区。二、主要技术经济指标规划用地面积23786.52㎡总建筑面积64695.06㎡总停车位173个容积率2.43绿地率37.1%规划住宅总户数321户三房二厅220套（占70%）四房两厅58套（占18.6%）复式34