深圳市优化空间资源配置促进产业转型升级“1+6”文件要点解读

1深圳市优化空间资源配置促进产业转型升级“1+6”文件要点解读2根据《中华人民共和国土地管理法》规定：我国土地按用途分为农用地、建设用地和未利用地。建设用地未利用地农用地农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。3城市的土地必然属于国家所有的土地，城市土地中不允许存在农民集体所有的土地；在农民集体所有的土地上是不可以建设城市的，除了公共设施和乡镇企业，农民集体所有的土地甚至不得用于非农建设；无论是何种主体（农民、政府或者投资者），如果想实现城市的扩张或者建立新的城市，或者意图在农民集体所有的土地上进行非农建设，那么必须完成将集体土地转化为国有土地这一前提性的要件，即便是拥有土地所有权的农民集体也不例外；土地所有权的转化主体是单一的，即只能是国家，土地所有权的转化方向是单一的，即只能从集体土地转化为国有土地，而不能将国有土地转化为集体土地；所有权转化的途径有两种：一是，国家为了公共利益的需要，依照法律的规定，对农民集体土地所有权进行征收；二是，通过城市规划将集体土地纳入城市规划区，然后对农民集体土地所有权进行无偿国有化或者有偿征收；不能主动把集体用地卖给国家，而只能被动等待国家前来征收。关于我国土地的所有权和使用权4目录四三二一政策出台背景关键词解读改进内容解读相关问题思考5Part1政策出台背景6“1+6”文件出台背景到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的制约。《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》《深圳市宗地地价测算规则（试行）》《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》《加快发展产业配套住房的意见》7Part2关键词解读8“差别化”差别化供地、差别化地价、差别化管理模式战略性新兴产业、现代服务业等符合深圳产业发展导向的产业，在地价政策、配套用房、土地供应等方面，除了优先供地外，对战略性新兴业等还最高给予50%的地价优惠，同时对不同产业用地供给方式和供地年限实行差别化管理，国家定最高50年使用期，为了契合深圳实际，体现“节约集约”，最高是定30年，而且不设下限，经营性配套设施用地和产业配套设施用地仍采用市场化方式配置。对于落后产能，按照“控”、“压”的限制、淘汰原则，最高提高100%的土地资源使用成本。《深圳市宗地地价测算规则（试行）》第三条，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年。《深圳市宗地地价测算规则（试行）》表5产业发展导向修正系数表，总部企业、战略性新兴产业、现代服务业修正系数0.5，高端制造业0.6；限制发展类产业修正系数2.0以上。9“房地并举”实行房地并举，优先供房建立以房招商、养商、稳商的新机制，企业可以通过租赁、购买、合作等方式解决生产及配套的问题，并根据政策给予创新性企业租金补贴或优惠。与此同时，对工业楼宇进入市场实行“三限”，即对销售对象、销售价格、二次转让周期作了明确限定。《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》第十四条，创新型产业用房租售价格原则上为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%-70%。《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第五条，工业楼宇的受让人须是依法注册登记的企业，符合产业准入条件并通过各区产业主管部门依法进行的资格审核。第十四条，（三）工业楼宇自完成转移登记之日起5年内原则上不得转让，5年内确需转让的，增加值收益额100%上缴。增值收益额扣减总金额50%60%50%工业楼宇转让所需上缴金额（转移登记后5年内转让的，增加值收益额100%上缴）10“创新型产业用房”一方面从市场来讲，也就是通过修订工业楼宇转让管理办法，进一步放开工业厂房的市场流转，使城市更新的工改工项目占更大比重。另一方面，推出创新型产业用房这一新模式。有点类似住宅中的保障性住房。主要为需要扶持的新兴产业和企业提供优惠的产业用房，政策优惠主要体现在租和售的价格明显比市场价格要低。《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第十一条，符合规定的可以转让的工业楼宇，可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行小交易。互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业；先进制造业、现代服务业、优势传统产业及深圳市产业发展规划中重点支持的其他相关产业。11“节约集约”第一是提高空间的利用质量和效益，在这次出台的政策中，主要通过建立全市统一、公开的空间供需服务平台，建立健全准入和退出机制，提高优质企业的落地效率，及时淘汰没有潜力的企业。第二是促进优质要素资源向产业基地和园区集聚，提高空间资源综合利用效益。通过分区规划管理、区域合作协调、城市综合体和复合型城区等空间规划，引导新增产业项目向产业集聚区集中，促进产业集聚化、高端化发展。同时通过创新产业用地分类、鼓励土地混合使用、提高产业用地容积率上限、预留产业发展空间资源、集约布置配套设施、规范土地的弹性引导与量化控制等措施，来满足重点产业发展需求。《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》第六条政府鼓励原农村集体经济组织继受单位尚未进行开发建设的、符合规划的合法工业用地进入市场；第七条对于尚未完善征（转）地补偿手续且符合规划的工业用地，原农村集体经济组织继受单位在先行清理土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可进入市场。《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》第四章和第五章明确了准入配置和调剂退出的条件。12“存量挖潜”完善土地整备政策•建立健全各区（新区）土地整备与新增建设用地指标增减挂钩制度，整备成片土地资源，保障产业发展空间需求。盘活工业楼宇资源•通过扩大工业楼宇转让范围、转让方式，完善转让条件，规范分割情形等规定，构建更加合理的工业楼宇转让制度，提高工业楼宇利用效率，解决企业尤其是中小企业的工业楼宇使用需求。鼓励社区股份公司•保有富余产业用地企业等社区企业以资金、土地、厂房入股等多种形式参与产业项目建设，提高社区土地资源利用水平和效益。提高工改工项目比重•支持拆除重建的旧工业区项目升级改造为深圳市鼓励发展的工业产业园区；对于涉及旧工业区局部加改建、部分功能调整等改造的，在规划、土地和财税等方面给予支持。13Part3改进内容解读14《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》免收《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（198号令）中规定的10%的公告基准地价。目标：拓展产业用地来源，不仅仅政府用地，把社会的集体社区土地也投入市场。区位规模供应计划需求用地申请产业用地供需服务平台改变以往需向不同部门提出申请的局面收集企业空间需求，实现信息共享政府和社会有空间能力与企业需求对接原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通50%地价收益70%地价收益或政府收益或50%土地收益30%地价收益20%物业继受单位收益以挂牌方式公开出（转）让土地使用权，两种收益分配方式供选择15《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》改进之处《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》与2008年出台的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》比较1.扩大分割转让范围•增加了两项工业楼宇可分割转让的情况；•取消了原《办法》中旧工业区升级改造项目中的自用比例不低于50%的比例；•城市更新项目改造后的工业楼宇及作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施均可分割转让（配套设施转让建筑面积不超过总量的30%）。2.转让方式更灵活•转让的工业楼宇可选择在市土地房产交易中心公开交易，也可选择自行交易；•改变原来必须在市土地房产交易中心公开进行的作法。3.改变工业楼宇登记模式•规定工业楼宇可以栋、层、间为基本登记单元进行登记；对于限整体转让的工业楼宇，可以栋为基本单元进行房地产权登记；•改变以往以一宗地为单位核发一本房地产权利证书的登记模式。4.明确转让增值收益须按比例上缴•为避免因工业楼宇流转市场的放开而引发工业用地炒作、工业楼宇投机买卖等扰乱工业楼宇交易市场的行为，对工业楼宇转让的增值收益上缴国土基金及其上缴比例进行了规定。16《深圳市宗地地价测算规则》《深圳市宗地地价测算规则》创新之处1.实施差别化地价标准•新增新型产业用房、物流等新兴业态用地的基准地价标准；•新增产业发展导向地价修正系数,实现差别化的地价政策；•对总部企业、战略型新兴产业、现代服务及高端制造业等鼓励发展产业，给予0.5-0.6的系数修正；对限制发展产业在地价方面给予1.0-2.0的地价修正系数。2.细化地价测算规则•根据建筑类型不同对地价政策予以细分，分别规定商业、办公、住宅和工业用地的基准地价标准，并制定了相应的建筑类型修正系数；•新增加油站、加气站、充电站、停车库、创新型产业用房、现代物流、养老设施、保障性住房等用地地价标准；•新增地下空间、商业楼层、临时及短期利用土地地价修正系数。3.统一原特区内外地价容积率修正系数•重新拟定了工业用地地价容积率修正系数。17《深圳市贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见》“建立覆盖批、供、用、查全过程的动态监督管理机制”。提高闲置土地处置效率细化闲置土地处置方式强化了闲置土地的预防和监管明确各种处置方案的适用范围；细化土地闲置费的征收标准、范围和程序等；明确土地闲置费的追缴程序、协商有偿收回土地使用权的补偿标准以往闲置土地处置方案按批次报市政府审批除无偿收回土地使用权须按程序报市政府批准外，其余情形由市级国土资源主管部门批准后实施，处置决定报市政府备案。18Part4相关问题思考19相关问题思考1.集体土地和房屋的产权问题完全的房屋所有权包括占有权、使用权、收益权和处分权，最核心的当属处分权。但农村集体土地上房屋则不同，是不完全的所有权，尤其是在处分权上受限，主要表现在农村房屋买卖登记，如果买方不属于房屋所在村集体，则不予许可；且房屋权属转移登记须经村集体同意才可。另《中华人民共和国土地管理法》第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。第十五条农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。202.小产权房的确权“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。2009年出台的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》针对的是国有土地上的违法建筑，与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的“小产权房”有本质区别，并且再次强调坚决查处小产权房。“小产权房”目前没有出台处