辽宁省住宅与公建用地容积率计算管理规定

辽宁省住宅与公建用地容积率计算管理规定关于印发《辽宁省住宅与公建用地容积率计算管理规定》的通知（辽住建[2011]71号）各市规划局，有关市建委，绥中县规划局：为进一步规范我省住宅与公建用地容积率计算方法，我厅制定了《辽宁省住宅与公建用地容积率计算管理规定》。现印发给你们，请遵照执行。辽宁省住房和城乡建设厅办公室2011年3月11日辽宁省住宅与公建用地容积率计算管理规定第一条为了进一步规范住宅与公建类建设项目的规划编制、建筑设计和建设项目规划审批等行为，依据国家有关法律、法规和标准规范，结合我省实际，制定本规定。第二条凡在我省进行住宅与公建项目的规划编制、建筑设计、建设项目审批和规划核实等工作中计算容积率指标的适用本规定。各级城市规划、建设主管部门以及规划编制单位、建筑设计单位必须遵照执行。第三条本规定所称容积率是指规划地块内计入容积率的总建筑面积与总用地面积的比值。其中总建筑面积是指地上和地下建筑面积的总和。总用地面积是指城乡规划主管部门审批的建设用地红线范围内的用地面积总和。第四条本规定按照国标《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)计算建筑面积。第五条住宅、公建建筑地上部分的建筑面积计入容积率，地下部分建筑面积计入容积率的具体办法由各市规定。第六条住宅建筑一般按照标准结构层计算层数。当建筑中有一层或若干层的层高超过3米时，应对这些层按其高度总和除以3米进行层数折算，余数不足1.5米时，多出部分不计入建筑层数；余数大于或等于1.5米时，多出部分按1层计算；高层建筑中层高不足2.2米的设备层、避难层、结构转换层不计入层数，但应单独说明；建筑顶部出屋面的水箱间、电梯机房等不计入层数；建筑的底层车库、仓库，不论层高是否低于2.2米，都计入层数。建筑地上、地下的层数分别计算、单独列出。第七条住宅建筑标准层高大于3.6米且小于等于4.8米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率。当层高大于4.8米且小于等于5.4米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的2倍计入容积率。当层高大于5.4米且小于等于7.8米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的3倍计入容积率。第八条一般性办公建筑（包括写字楼、酒店式公寓），当建筑标准层高大于4.8米，且小于等于5.4米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率。当层高大于5.4米，且小于等于6.6米（3.3米*2）时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的2倍计入容积率。当层高大于6.6米，且小于等于8.7米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的3倍计入容积率。该类公建的大堂、中厅、采光厅和会议室按一层计算建筑面积。第九条商业建筑标准层高大于4.8米且小于等于6.0米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率。当层高大于6.0米且小于等于7.8米时，不论层内有无隔层，均按该层水平投影面积的2倍计入容积率。单一空间达到2000平方米以上的大型商业建筑，建筑高度可根据功能要求适当提高。该类建筑的大堂、中厅、采光厅按一层计算建筑面积。第十条建筑物的阳台，不论是凹阳台，挑阳台，封闭阳台，不封闭阳台均按其水平投影面积的1/2计入容积率，但当阳台进深大于等于1.8米时，应按其水平投影面积计入容积率。第十一条建筑物的阁楼（坡屋顶内空间），净高超过2.1米的部位按其水平投影面积计入容积率；净高在1.2米至2.1米的部位按其水平投影面积的1/2计入容积率；净高不足1.2米的部位不计入容积率。第十二条当半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等）顶板标高超出室外地坪标高1.5米以上时，其超出部分的建筑面积计入地上建筑面积，并计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。第十三条控制性详细规划的图则中应当注明用地面积和容积率指标；修建性详细规划的图纸、建设工程设计方案的总平面图上除注明用地面积、容积率指标外，还应当详细注明地上、地下建筑面积、层数，总建筑面积，未计入容积率建筑面积等指标。第十四条本规定自发布之日起施行。我来补充大家的疑惑：什么是绿化率？什么是绿化覆盖率？开发商平时在售楼书上印制的有关绿化的指标究竟是绿化率还是绿化覆盖率？地下停车场上、化粪池等上面的绿化算不算绿化率？开发商做的屋顶绿化算不算绿化率……许多购房者对此并不了解，他们想弄清楚绿地率和绿化覆盖率究竟是怎么回事？有关专家对此解释说，绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（％）。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时也要求距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。在房地产开发过程中，政府相关部门在最初项目规划要求的就是绿地率这一指标。因此，买房除了对地税、户型设计的挑选外，还要关注“三率”，即容积率、绿化率、房屋使用率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此，绿化率较高，建筑密度较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个。绿化覆盖率可以在小区绿得广。像地下车库这样大面积的底下设施，它的地表虽然种不了树，但可以种草呀；像距建筑外墙1．5米这样的范围，虽然不算正式绿地，但若能种一些草，总比地砖铺砌更吸引人吧？……在小区规划设计中，计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。在开发商销售楼盘的时候，有些开发商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。